Cassazione Civile, Ordinanza n. 19693/2025 del 16/07/2025

Esito

La controversia

Una parte, proprietaria di un fondo confinante, aveva inizialmente autorizzato la sorella a realizzare alcuni manufatti sul confine tra le rispettive proprietà, in connessione con un'intesa orale che prevedeva anche la modifica catastale del confine mediante frazionamento. La sorella aveva sostenuto di avere confidato in tale autorizzazione e di avere sostenuto spese tecniche e amministrative per ottenere il titolo edilizio; la successiva revoca dell'autorizzazione era stata ritenuta fonte di danno e il giudice d'appello aveva condannato il revocante al risarcimento limitatamente alle spese inutilmente sostenute. Il ricorrente ha proposto quattro motivi: 1) nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice, sostenendo l'illegittimità della partecipazione di un giudice ausiliario nel collegio; 2) violazione dell'art. 342 c.p.c. e inammissibilità dell'appello avversario per difetto di specificità; 3) violazione degli artt. 113, 115, 116 c.p.c. e 1350 c.c., sostenendo la nullità dell'intesa per difetto di forma scritta e quindi la legittimità della revoca; 4) violazione dell'art. 1460 c.c. e dell'art. 2697 c.c., deducendo che l'altra parte non aveva adempiuto all'obbligo di sottoscrivere il frazionamento e che, quindi, la revoca era giustificata. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, inammissibile il secondo, e infondati i motivi terzo e quarto, pur correggendo la motivazione della sentenza impugnata: ha escluso che vi fosse un valido contratto vincolante per mancanza di forma scritta ad substantiam, ma ha ritenuto che la responsabilità del revocante fosse comunque correttamente sussumibile nella responsabilità precontrattuale per ingiustificata interruzione delle trattative e violazione della buona fede, con danno risarcibile limitato all'interesse negativo. Il ricorso è stato pertanto rigettato e le spese di legittimità sono state compensate.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la condanna al risarcimento nei confronti del proprietario che aveva revocato l'autorizzazione edilizia. Ha però corretto la motivazione della sentenza di appello: ha escluso che l'intesa verbale tra le parti fosse un contratto valido e vincolante, perché riguardava diritti immobiliari e richiedeva la forma scritta ad substantiam; ha tuttavia ritenuto che la decisione fosse comunque giusta perché la condotta del ricorrente integrava responsabilità precontrattuale, essendo stata revocata senza giustificato motivo un'autorizzazione sulla quale l'altra parte aveva maturato un affidamento ragionevole, e il risarcimento era stato correttamente limitato alle spese sostenute inutilmente nel corso delle trattative. Le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 158 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sul vizio di costituzione del giudice; la Corte ha escluso la nullità della sentenza per la partecipazione del giudice ausiliario al collegio, alla luce della disciplina transitoria e della decisione della Corte costituzionale.

• art. 106, comma 2, Cost.

  invocato dal ricorrente per sostenere l'illegittimità della presenza di magistrati onorari in organi collegiali; la Corte ha ritenuto legittima, al momento della decisione impugnata, la partecipazione del giudice ausiliario.

• artt. 62-72 d.l. 21 giugno 2013, n. 69, conv. in L. 9 agosto 2013, n. 98

  la Corte ha osservato che, in base alla sentenza n. 41/2021 della Corte costituzionale, tali disposizioni restavano applicabili nel periodo rilevante per la decisione impugnata.

• art. 348-ter c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'inammissibilità dell'appello avversario per difetto di specificità; la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo per difetto di autosufficienza e specificità del ricorso.

• art. 342 c.p.c.

  la Corte d'appello aveva ritenuto l'appello sufficientemente specifico; la Cassazione ha reputato inammissibile la censura per mancata riproduzione adeguata dell'atto di appello nel ricorso.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  richiamato per ribadire l'onere di specifica indicazione e trascrizione degli atti rilevanti nel ricorso per cassazione.

• art. 113 c.p.c.

  invocato nei motivi sul governo della decisione e sulla valutazione delle prove.

• art. 115 c.p.c.

  invocato nei motivi di ricorso in tema di disponibilità delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  invocato nei motivi di ricorso in tema di valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto che la censura mirasse a una inammissibile rivalutazione del merito.

• art. 1350 c.c.

  la Corte ha affermato che l'accordo incidente su diritti immobiliari e sulla modifica dei confini avrebbe richiesto la forma scritta ad substantiam per essere vincolante.

• art. 1460 c.c.

  richiamato dal ricorrente per giustificare la revoca dell'autorizzazione; la Corte ha escluso che vi fosse un valido contratto e ha comunque ricondotto la vicenda alla responsabilità precontrattuale.

• art. 2697 c.c.

  invocato in tema di onere della prova, ma la Corte ha ritenuto che le censure mirassero a una nuova valutazione del materiale probatorio.

• art. 384, comma 4, c.p.c.

  la Corte ha corretto la motivazione della sentenza impugnata, mantenendone fermo il dispositivo finale.

• artt. 1337 e 1338 c.c.

  la Corte ha ricondotto la responsabilità della parte che aveva revocato l'autorizzazione alla responsabilità precontrattuale per violazione della buona fede e dell'affidamento ingenerato nelle trattative.

• art. 2043 c.c.

  menzionato nella qualificazione originaria della domanda in primo grado; la Corte ha però precisato che la responsabilità effettivamente ravvisabile era precontrattuale, non aquiliana.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per dare atto dei presupposti processuali del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Un accordo che incide su diritti immobiliari, come l'autorizzazione a costruire in deroga alle distanze legali e la modifica del confine tra fondi, richiede la forma scritta ad substantiam per essere giuridicamente vincolante; in mancanza, non può essere trattato come valido contratto.
• Quando una parte interrompe senza giustificato motivo trattative già avanzate, dopo aver ingenerato nell'altra un ragionevole affidamento sulla conclusione dell'accordo, può sorgere responsabilità precontrattuale ex artt. 1337 e 1338 c.c.
• Il danno risarcibile da responsabilità precontrattuale è circoscritto all'interesse negativo, cioè alle spese inutilmente sostenute nel corso delle trattative e all'eventuale perdita di occasioni contrattuali, non al mancato utile del contratto non concluso.
• In cassazione non è ammessa una richiesta di nuova valutazione delle prove; le censure devono colpire specifici errori di diritto o vizi di motivazione nei limiti dell'omesso esame di fatti decisivi, con rigoroso rispetto dell'onere di specifica indicazione degli atti rilevanti.
• La partecipazione di un giudice ausiliario al collegio d'appello, anche come relatore ed estensore, era legittima nel periodo in cui la disciplina transitoria risultava ancora applicabile, senza che ciò determini nullità della sentenza.

Come è indicizzato