Cassazione Civile, Ordinanza n. 24279/2025 del 31/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un fabbricato per civile abitazione, poi contestata dagli acquirenti perché l'atto risultava affetto da nullità per irregolarità urbanistico-edilizie dell'immobile. Gli acquirenti avevano chiesto la risoluzione del contratto o comunque la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni; il tribunale, rilevata d'ufficio la nullità, aveva dichiarato nullo il rogito e condannato la venditrice alla restituzione del prezzo, oltre a riconoscere il diritto di manleva verso il direttore dei lavori. In appello la venditrice ha contestato il rilievo officioso della nullità, la supposta ultrapetizione, la configurabilità della nullità testuale ex art. 46 d.P.R. 380/2001, la valutazione delle difformità edilizie e il rigetto della manleva verso il direttore dei lavori. In Cassazione ha dedotto, in sintesi, violazione degli artt. 101, comma 2, e 112 c.p.c., dell'art. 46 d.P.R. 380/2001, dell'art. 116 c.p.c. e dell'art. 1669 c.c., nonché omesso esame di fatti decisivi, sostenendo: che non le fosse stato consentito di estendere la domanda di garanzia in relazione alla nullità; che la controparte non avesse concluso coerentemente dopo il rilievo officioso; che l'atto non fosse nullo perché conteneva l'indicazione del titolo edilizio; che le difformità fossero sanabili; che fosse errato negare la manleva verso il direttore dei lavori nonostante la declaratoria di nullità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha escluso la nullità del procedimento per violazione del contraddittorio ex art. 101, comma 2, c.p.c., rilevando che il giudice di primo grado aveva concesso il termine per le osservazioni sulla questione di nullità e che, comunque, non vi era stato alcun concreto pregiudizio difensivo. Ha inoltre confermato che la domanda degli attori comprendeva, in modo sostanziale, anche la richiesta di restituzione del prezzo in conseguenza sia della risoluzione sia della nullità, escludendo la denunciata ultrapetizione. Sul merito, ha condiviso la declaratoria di nullità del contratto di compravendita per mancata menzione di tutti i titoli edilizi relativi all'immobile e per difformità urbanistico-edilizie sostanziali, ritenendo inammissibile o infondata la censura sulle prove e sull'accertamento tecnico preventivo, perché rivolta a un riesame del merito. Infine, ha confermato il rigetto della domanda di garanzia verso il direttore dei lavori, perché la nullità dell'atto era dipesa dalla successiva condotta della venditrice e dalla mancata completa regolarizzazione urbanistica, non dall'attività professionale del tecnico; è stato quindi escluso il nesso causale tra incarico professionale e nullità del rogito. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  non pone preclusioni circa il momento – fase o grado - del rilievo del vizio

  il giudice può rilevare d'ufficio la nullità anche in una fase successiva, purché assegni alle parti un termine per interloquire sulla questione.

• art. 112 c.p.c.

  la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è configurabile solo se l'erronea ricostruzione della domanda incide sul petitum; nel caso concreto non vi era ultrapetizione.

• art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  la mancata completa menzione nell'atto di tutti i titoli edilizi e la non conformità urbanistico-edilizia dell'immobile comportano la nullità del contratto di compravendita.

• art. 40 L. 28 febbraio 1985, n. 47

  essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo

  la nullità formale per omissione delle menzioni edilizie può essere sanata mediante successivo atto di conferma nella forma prescritta, se ne ricorrono i presupposti.

• art. 116 c.p.c.

  in cassazione è denunciabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello normativamente previsto o usa prove non introdotte; non quando si contesti la mera valutazione di merito.

• art. 115 c.p.c.

  la violazione sussiste solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o fuori dei poteri officiosi, non se sceglie tra prove legittimamente acquisite.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  il vizio processuale è il corretto canale di censura per la violazione del contraddittorio o della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  va invocato per errori di diritto nella qualificazione giuridica dei fatti o nell'applicazione di norme sostanziali.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  è limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo e non consente di censurare la valutazione degli argomenti difensivi o delle prove in termini di sufficienza.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1669 c.c.

  nel caso concreto il richiamo alla responsabilità del direttore dei lavori è stato ritenuto inconferente, mancando il nesso causale con la nullità del contratto.

Massime di principio

• Il rilievo officioso della nullità contrattuale è consentito anche in una fase avanzata del processo, purché il giudice assegni alle parti un termine per contraddire sulla questione, così da preservare il contraddittorio.
• La corrispondenza tra chiesto e pronunciato va valutata sul contenuto sostanziale della domanda: non vi è ultrapetizione se dagli atti emerge che la parte ha chiesto il medesimo bene finale fondandolo, anche in via alternativa, su più presupposti giuridici.
• La nullità urbanistico-edilizia del contratto di compravendita può discendere sia dall'omessa indicazione nell'atto di tutti i titoli abilitativi rilevanti, sia dalla sostanziale difformità dell'immobile rispetto al titolo dichiarato.
• Nel ricorso per cassazione non è consentito ottenere un nuovo giudizio di merito sulla sanabilità delle difformità edilizie o sulla forza persuasiva delle prove, salvo i ristretti casi di violazione delle regole di valutazione probatoria o di omesso esame di un fatto storico decisivo.
• La domanda di manleva nei confronti del professionista presuppone la dimostrazione di un nesso causale tra l'attività del terzo chiamato e il pregiudizio per cui si chiede la garanzia; se la nullità dell'atto dipende da condotte o omissioni della parte e dal quadro urbanistico dell'immobile, la garanzia può essere esclusa.

Come è indicizzato