Cassazione Civile, Ordinanza n. 18759/2024 del 09/07/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione relativo a un intero edificio sito in Milano. La conduttrice aveva esercitato il recesso anticipato ai sensi dell'art. 27 della L. n. 392/1978, deducendo come gravi motivi la consistente crescita del personale e la conseguente esigenza di spazi lavorativi più ampi. Il tribunale aveva accertato la cessazione del contratto alla data del recesso, determinato l'indennità di occupazione fino alla riconsegna, liquidato i danni arrecati all'immobile e, compensando col deposito cauzionale, condannato la conduttrice al pagamento di una somma residua. La corte d'appello aveva rigettato l'impugnazione della locatrice. In cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione degli artt. 4, 2, comma 2, 27, comma 8, L. 392/1978, oltre agli artt. 2697 c.c. e 116 c.p.c., sostenendo che i giudici di merito avessero erroneamente ritenuto provati i gravi motivi, valorizzando un incremento del personale riferito alla dimensione nazionale e non alla sede locata, e considerando come imprevedibile e sopravvenuto un aumento del personale che non avrebbe reso inidoneo l'immobile; 2) violazione dell'art. 1590 c.c. per il rigetto di due domande risarcitorie: il mancato ripristino degli impianti di condizionamento, che la ricorrente qualificava come vizio occulto, e il mancato riconoscimento dei canoni relativi al tempo necessario per il ripristino dei locali, assumendo che sarebbero comunque occorsi 30-40 giorni lavorativi per i lavori di rimessa in pristino. La Corte di cassazione ha ritenuto entrambe le censure inammissibili perché miravano, in sostanza, a una rivalutazione del merito e delle prove, non consentita in sede di legittimità; ha inoltre rilevato, per parte delle doglianze, il difetto di specificità ex art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. per l'uso frammentario di stralci di CTU senza adeguata indicazione della loro collocazione processuale.

Norme richiamate

• art. 27 L. 27 luglio 1978, n. 392

  I gravi motivi che legittimano il recesso del conduttore devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo; la verifica va compiuta in concreto sulla situazione aziendale e sull'adeguatezza dell'immobile.

• art. 4 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma violata, senza specifica autonoma elaborazione da parte della Corte.

• art. 2, comma 2, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma violata, senza specifica autonoma elaborazione da parte della Corte.

• art. 2697 c.c.

  La violazione di questa norma è configurabile solo se il giudice attribuisce l'onere probatorio alla parte sbagliata rispetto alla scomposizione tra fatti costitutivi ed eccezioni; nel caso concreto la censura non denunciava realmente un errore di riparto dell'onere della prova.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è sindacabile in cassazione solo se il giudice ha disatteso il principio del libero apprezzamento della prova in assenza di deroga normativa o ha valutato come liberamente apprezzabile una prova soggetta a diverso regime; tale vizio non è stato concretamente dedotto.

• art. 1590 c.c.

  La doglianza sulla restituzione dell'immobile e sul ripristino dei locali è stata ritenuta inammissibile perché fondata su un riesame di accertamenti di fatto (occultamento del vizio, tempi di ripristino), non consentito in cassazione.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  La Corte ha escluso che le censure, pur formalmente rubricate come violazioni di legge e vizi motivazionali, contenessero un effettivo errore di diritto o una deducibile anomalia motivazionale; in sostanza erano richieste di rivalutazione del fatto.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La mancata indicazione specifica della collocazione processuale dei documenti/stralci di CTU richiamati nel ricorso integra autonoma ragione di inammissibilità per difetto di specificità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di declaratoria di inammissibilità del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato in relazione alla misura dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di inammissibilità.

Massime di principio

• Nel recesso del conduttore per gravi motivi in locazione non abitativa, il giudice deve accertare in concreto che i fatti dedotti siano involontari, imprevedibili e sopravvenuti, e che rendano oggettivamente e sensibilmente più gravosa la prosecuzione del rapporto.
• L'incremento del personale o del fatturato, da solo, non basta a integrare i gravi motivi: occorre verificare se, comparando le caratteristiche del bene locato con le nuove esigenze aziendali, l'immobile sia divenuto concretamente inadeguato.
• In cassazione non è consentito ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio sotto la veste formale della violazione di legge o del vizio motivazionale, quando la censura investe in realtà l'accertamento dei fatti compiuto dal giudice di merito.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice ha attribuito l'onere della prova alla parte diversa da quella su cui esso gravava secondo le regole sostanziali; non basta contestare l'apprezzamento del materiale probatorio.
• La denuncia del vizio di cui all'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo nei limiti in cui si alleghi che il giudice ha applicato un diverso regime legale di valutazione della prova, non quando si contesti semplicemente la conclusione probatoria raggiunta.
• Il ricorso per cassazione deve essere specifico nell'indicare i documenti e gli atti richiamati, con precisa collocazione nel fascicolo; il richiamo frammentario e non localizzato di una consulenza tecnica può determinare inammissibilità.
• Le censure in tema di restituzione dell'immobile e ripristino dei danni, se richiedono di stabilire se un vizio fosse occulto o quanti giorni occorressero ai lavori, investono accertamenti di fatto riservati al merito.

Come è indicizzato