Cassazione Civile, Ordinanza n. 24790/2026 del 26/08/2026

Esito

La controversia

La controversia riguardava gli avvisi di accertamento catastale emessi dall'Agenzia delle Entrate per sei unità immobiliari, unite di fatto e costituenti un'unica unità accatastata in categoria D/8 e destinata ad attività per il tempo libero, situata in un capoluogo di provincia. Gli avvisi rettificavano la rendita catastale proposta dai contribuenti mediante dichiarazione DOCFA del 27 dicembre 2017. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso, ritenendo gli avvisi adeguatamente motivati e corretta la stima dell'Ufficio, anche in considerazione del fatto che i contribuenti avevano utilizzato, in una precedente dichiarazione DOCFA del 2009, il criterio del valore di mercato. La Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione, affermando che i contribuenti avevano prospettato un metodo di calcolo diverso da quello precedentemente adottato senza indicare lo specifico errore di quest'ultimo e qualificando tale condotta come venire contra factum proprium. I contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione con due motivi. Con il primo hanno denunciato la violazione e falsa applicazione del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 e dell'art. 53 Cost., sostenendo l'obbligo di presentare una nuova denuncia DOCFA in presenza di mutate condizioni degli immobili e il principio generale di emendabilità della rendita, nonché lamentando l'erronea preclusione della possibilità di correggere la precedente dichiarazione e l'omesso esame delle contestazioni relative alla correttezza formale e sostanziale della stima diretta dell'Ufficio. Con il secondo motivo hanno denunciato la violazione dell'art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 e della circolare n. 6/T del 2012, sostenendo che il giudice di merito avesse erroneamente ritenuto vincolanti le rendite precedenti e non avesse esaminato la corretta procedura estimativa applicabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha precisato che è erronea l'affermazione secondo cui il contribuente non potrebbe rettificare una precedente dichiarazione, poiché l'errore dichiarativo è emendabile. Tuttavia, tale errore non incideva sulla ratio decidendi della sentenza impugnata: il giudice di merito aveva respinto l'appello non perché la precedente dichiarazione fosse immodificabile, ma perché le contestazioni dei contribuenti non indicavano uno specifico errore nel criterio estimativo utilizzato dall'Agenzia delle Entrate e si limitavano a proporre una diversa valutazione estimativa. La Corte ha inoltre ribadito che, per gli immobili a destinazione speciale o particolare censiti nel gruppo D, la rendita è determinata mediante stima diretta della singola unità, utilizzando alternativamente un procedimento diretto, basato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, oppure un procedimento indiretto, fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, con eventuale coefficiente di riduzione in relazione allo stato dell'immobile. Tali metodi non sono ordinati secondo una gerarchia fissa, ma devono essere scelti in relazione alle caratteristiche concrete del bene. Il primo motivo è stato ritenuto infondato perché non coglieva la ratio decidendi e mirava, in sostanza, a una rivalutazione del merito e dei dati estimativi, non consentita in sede di legittimità. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. I ricorrenti sono stati condannati alle spese processuali, liquidate in euro 4.305,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge nella misura del 15%, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Richiamato in relazione alla dichiarazione DOCFA e alla possibilità di rettificare la rendita catastale proposta.

• art. 53 Cost.

  Invocato dai contribuenti in relazione alla corretta determinazione della rendita catastale e alla capacità contributiva; la Corte non ha accolto la censura.

• artt. 8 e 30 del Regolamento per la formazione del Nuovo Catasto edilizio urbano, approvato con d.P.R. n. 1142 del 1949

  Richiamati nel quadro della disciplina della stima catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare.

• artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949

  Prevedono, secondo la ricostruzione della Corte, la determinazione della rendita degli immobili a destinazione speciale o particolare mediante stima diretta, con procedimento diretto fondato sul reddito ordinario oppure con procedimento indiretto fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione.

• art. 1, commi 244 e 245, legge n. 190 del 2014

  Richiamato in relazione alla rilevanza normativa delle indicazioni contenute nella circolare n. 6/T del 2012 sui criteri di determinazione della rendita catastale.

• art. 1, comma 21, legge n. 208 del 2015

  Invocato dai ricorrenti in relazione ai criteri di determinazione della rendita catastale; la censura è rimasta assorbita.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Individua il parametro processuale delle censure di violazione e falsa applicazione di legge proposte dai ricorrenti.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Il contribuente può emendare una propria precedente dichiarazione catastale, sicché l'adozione di un diverso criterio estimativo in una successiva denuncia DOCFA non è di per sé preclusa dal precedente comportamento dichiarativo.
• Nel ricorso per cassazione, la censura deve confrontarsi con la ratio decidendi effettivamente posta a fondamento della decisione impugnata; è inammissibile o infondata la doglianza che attacchi una ragione diversa da quella concretamente utilizzata dal giudice di merito.
• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la rendita catastale è determinata mediante stima diretta della singola unità immobiliare, attraverso un procedimento diretto basato sul reddito ordinariamente ritraibile oppure un procedimento indiretto basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione.
• I metodi reddituale, di mercato e del costo non sono collocati in un ordine gerarchico fisso: la scelta del metodo estimativo deve dipendere dalle caratteristiche concrete dell'immobile e dalla sua concreta valutabilità.
• Il procedimento indiretto fondato sul costo di ricostruzione può richiedere l'applicazione di un coefficiente di riduzione correlato allo stato attuale dell'immobile, all'obsolescenza e al ciclo di vita tecnico-funzionale; tale coefficiente non opera automaticamente quando lo stato di manutenzione e le caratteristiche del cespite ne giustifichino l'esclusione.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire alla valutazione estimativa coerentemente motivata dal giudice di merito una diversa valutazione dei dati e delle risultanze probatorie; il controllo della Corte di cassazione resta limitato alla correttezza giuridica e alla coerenza logico-formale della motivazione.

Come è indicizzato