Cassazione Civile, Ordinanza n. 20145/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

La controversia riguarda un complesso immobiliare di Napoli composto da più corpi di fabbrica collegati, con accessi da due diverse vie. In origine, una proprietaria aveva promosso un ricorso d'urgenza e poi una denuncia di danno temuto per ottenere la partecipazione dei proprietari delle unità sottostanti alle spese necessarie a eliminare gravi dissesti strutturali. Successivamente aveva agito in giudizio chiedendo l'accertamento che l'appartamento del quarto piano, gli appartamenti sottostanti, l'alloggio del portiere e il muro di contenimento facessero parte di un unico condominio, con conseguente obbligo di contribuzione alle spese di conservazione. Dopo alterne vicende processuali, la corte di rinvio aveva respinto l'appello delle odierne ricorrenti, ritenendo unitario il fabbricato, presuntivamente comuni l'alloggio del portiere e il muro di contenimento, e non provata l'usucapione della proprietà esclusiva dell'alloggio del portiere. Con il ricorso per cassazione le ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione delle norme sulla condominialità e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che le consulenze tecniche, i titoli di acquisto e i decreti di trasferimento nell'espropriazione immobiliare dimostrassero l'autonomia del quarto piano e l'esclusione della quota dell'alloggio del portiere; 2) violazione delle norme sulle parti comuni e sul muro di contenimento, sostenendo che la portineria fosse cessata da tempo e che il muro appartenesse al fondo superiore; 3) violazione delle norme sull'usucapione e sul regime delle prove in appello, contestando la declaratoria di indimostrata usucapione e la ritenuta tardività/inammissibilità delle prove testimoniali e dell'interrogatorio; 4) violazione delle regole sulle spese, lamentando la condanna alle spese nonostante l'esito favorevole in cassazione precedente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché miravano a ottenere una nuova valutazione del fatto, preclusa in sede di legittimità, e perché, una volta accertata la destinazione comune originaria o la funzione strutturale dei beni, opera la presunzione di condominialità dell'art. 1117 c.c., superabile solo con prova contraria specifica riferita al titolo costitutivo del condominio. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché, pur richiamando l'ammissibilità delle nuove prove in base al vecchio art. 345 c.p.c., non confrontava davvero la ratio decidendi della sentenza di rinvio, che aveva valorizzato l'omessa insistenza sulle istanze istruttorie in sede di precisazione delle conclusioni; inoltre mancava l'indicazione specifica dei capitoli di prova, in violazione dell'art. 366, n. 6 c.p.c. Ha dichiarato inammissibile anche il quarto motivo, ritenendo corretta la regolazione delle spese operata dal giudice di rinvio secondo il principio della soccombenza complessiva dell'intero processo. Le ricorrenti sono state condannate in solido alle spese di cassazione e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 700 c.p.c.

  ricorso ex art. 700 c.p.c.

  richiamato solo come primo rimedio cautelare esperito nella vicenda, senza specifici approdi interpretativi

• art. 1117 c.c.

  opera la presunzione di comunione delle parti indicate dalla norma; per l'alloggio del portiere occorre accertare la destinazione al servizio comune al momento della costituzione del condominio; per il muro di contenimento, se svolge funzione di sostegno dell'intero fabbricato, va qualificato come parte comune

• art. 1118 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti, ma non inciso autonomamente nella decisione

• art. 1123 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti in tema di riparto delle spese comuni

• art. 1140 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti a sostegno delle censure possessore/usucapione

• art. 1362 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti per l'interpretazione dei titoli

• art. 1363 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti per l'interpretazione dei titoli

• art. 1368 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti per l'interpretazione dei titoli

• art. 2727 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti in materia di presunzioni

• art. 2728, comma 1, c.c.

  richiamato dalle ricorrenti in materia di presunzioni e onere della prova

• art. 2729 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti in materia di presunzioni semplici

• artt. 61 e 62 disp. att. c.c.

  sono richiamati per confermare che la condominialità può sussistere anche tra edifici autonomi se permangono beni comuni; disciplinano altresì lo scioglimento del condominio quando vi siano parti autonome

• art. 840 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti, ma non decisivo nella ratio

• art. 887 c.c.

  la presunzione di proprietà del muro del fondo superiore opera solo tra fondi confinanti di diversa proprietà, non quando il muro sia parte di un condominio edilizio e svolga funzione comune

• art. 984 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti, senza autonoma applicazione decisiva

• art. 1142 c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione

• art. 1143 c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione

• art. 1146 c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione

• art. 1158 c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione

• art. 1147 c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione

• art. 2697 c.c.

  richiamato sia sulle presunzioni di condominialità sia sulla prova dell'usucapione; chi pretende la proprietà esclusiva di un bene presuntivamente comune deve provarla

• art. 36 D.L. 483/1948

  richiamato nel motivo sull'usucapione, senza specifica incidenza nella motivazione

• art. 184 c.p.c.

  nel vecchio rito consentiva richieste istruttorie fino alla rimessione in decisione, ma la Corte ha ritenuto assorbente la mancata reiterazione delle istanze in conclusioni

• art. 345 c.p.c.

  nella formulazione anteriore alla riforma del 1990 consentiva nuove prove ed eccezioni in appello se pertinenti al motivo di gravame; la Corte ha però ritenuto inammissibile la censura perché non affrontava la ratio della decisione sulla mancata insistita ammissione delle prove

• art. 350 c.p.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione, senza autonoma decisione

• art. 352 c.p.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione, senza autonoma decisione

• art. 91 c.p.c.

  le spese seguono la soccombenza valutata sull'esito globale del processo, e il giudice di rinvio può porre le spese a carico della parte che, pur vittoriosa in singole fasi, risulti complessivamente soccombente

• art. 366, comma 1, nn. 4 e 6, c.p.c.

  l'ammissibilità del ricorso va scrutinata motivo per motivo; il ricorrente deve indicare specificamente fatti e documenti su cui fonda le censure, altrimenti il motivo è inammissibile

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato per l'onere di produzione/indicazione degli atti e documenti rilevanti

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  le doglianze di violazione di legge non possono essere usate per ottenere una nuova valutazione del fatto

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  è deducibile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la mera richiesta di rivalutazione delle prove

• art. 360 bis, n. 1, c.p.c.

  il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché la sentenza impugnata era conforme all'orientamento consolidato

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  sussistendo i presupposti, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

Massime di principio

• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. opera anche in complessi edilizi articolati in più corpi o apparentemente autonomi, purché sussistano elementi strutturali o funzionali comuni; la verifica della sussistenza di un unico condominio è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.
• Per vincere la presunzione di condominialità non basta richiamare titoli di acquisto successivi o vicende circolatorie del bene: occorre un titolo contrario idoneo, normalmente coincidente con l'atto costitutivo del condominio o con la prova della diversa destinazione originaria del bene.
• Un locale astrattamente utilizzabile come alloggio del portiere diventa parte comune solo se, al momento della formazione del condominio, risulta effettivamente e specificamente destinato al servizio comune; se tale destinazione viene meno dopo la nascita del condominio, il bene può ricadere nella disciplina della comunione ordinaria, ma ciò richiede una ricostruzione puntuale del momento genetico.
• Un muro di contenimento che svolga funzione di sostegno dell'intero fabbricato integra parte comune del condominio; la regola speciale dell'art. 887 c.c. non si applica quando il muro è inserito nella struttura condominiale e serve all'uso comune.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare censure di violazione di legge o di omesso esame in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio; il vizio ex art. 360, n. 5 c.p.c. richiede l'indicazione di un fatto storico decisivo realmente non esaminato.
• Le richieste istruttorie in appello, pur astrattamente ammissibili nel regime previgente dell'art. 345 c.p.c., devono essere tempestive e soprattutto non abbandonate; la mancata reiterazione in sede di precisazione delle conclusioni può legittimamente essere letta come rinuncia.
• La ripartizione delle spese processuali nel giudizio di rinvio va operata sulla base dell'esito complessivo della lite, e non del solo risultato di singole fasi o gradi, potendo quindi la parte vittoriosa in cassazione ma complessivamente soccombente essere condannata alle spese.

Come è indicizzato