Cassazione Civile, Ordinanza n. 10824/2023 del 24/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione di una deliberazione assembleare condominiale per omessa convocazione del partecipante. In primo grado il tribunale aveva accolto l’impugnazione proposta dal proprietario dell’unità immobiliare, ritenendo invalida l’assemblea del 18 gennaio 2018 perché il nuovo titolare non era stato convocato. La corte d’appello, invece, aveva accolto l’appello del condominio, affermando che la convocazione fosse corretta poiché l’amministratore aveva convocato i condomini noti e risultanti dall’anagrafe condominiale, mentre il nuovo proprietario non aveva comunicato il subentro e non poteva, quindi, dolersi della mancata convocazione. Con il ricorso per cassazione il condomino deduceva omesso esame di un fatto decisivo, evidenziando che il verbale assembleare indicava espressamente la sua presenza come condomino assente, mentre l’avviso di convocazione era stato indirizzato ancora alla precedente società proprietaria. In sostanza il ricorrente contestava la ricostruzione giuridica della corte d’appello sulla rilevanza della mancata comunicazione del trasferimento e sulla validità della convocazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo manifestamente fondato il motivo. Ha affermato che, in materia condominiale, deve essere convocato l’effettivo proprietario dell’unità immobiliare, a prescindere dalla comunicazione del trasferimento all’amministratore e dall’aggiornamento dell’anagrafe condominiale. Ha escluso che gli obblighi introdotti dall’art. 1130, n. 6, c.c. e dall’art. 63, comma 5, disp. att. c.c. incidano sull’acquisto dello status di condomino o sulle legittimazioni connesse. Poiché il vero proprietario non era stato convocato, la delibera era annullabile ex art. 1137 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 375, comma 2, 2-quater, c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso nel regime applicabile ratione temporis

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso nel regime applicabile ratione temporis

• art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022

  indicato come norma transitoria per il rito applicabile

• art. 1137 c.c.

  l’omessa convocazione del reale condomino integra motivo di annullamento della delibera impugnabile dal condomino non convocato

• art. 1136, comma 6, c.c.

  impone la convocazione di tutti i condomini aventi diritto a partecipare all’assemblea

• art. 66, comma 3, disp. att. c.c.

  norma richiamata per la disciplina della convocazione assembleare

• art. 1130, n. 6, c.c.

  l’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale non modifica lo status di condomino né sostituisce la convocazione dell’effettivo proprietario

• art. 63, comma 5, disp. att. c.c.

  l’obbligo di comunicazione del titolo traslativo e la solidarietà per i contributi non incidono sull’acquisizione dello status di condomino

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  il motivo è ammissibile se consente di individuare chiaramente il vizio dedotto anche senza formale menzione della specifica fattispecie

• art. 360 c.p.c.

  richiamato in relazione al vizio denunciato in cassazione

• art. 2697 c.c.

  richiamato solo come riferimento generale al principio dell’onere della prova

• art. 1137, comma 2, c.c.

  menzionato come base per la deducibilità dell’annullamento della delibera da parte del condomino non convocato

Massime di principio

• In materia condominiale, alla riunione assembleare deve essere convocato il soggetto che sia effettivamente titolare del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, e non un soggetto soltanto apparente o formalmente risultante nei rapporti con l’amministrazione condominiale.
• La mancata comunicazione del trasferimento della proprietà all’amministratore e l’eventuale mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale non impediscono l’acquisto dello status di condomino né fanno venir meno il diritto di partecipare e di impugnare le deliberazioni assembleari.
• Gli obblighi di comunicazione previsti dagli artt. 1130, n. 6, c.c. e 63, comma 5, disp. att. c.c. hanno funzione organizzativa e di regolarizzazione interna, ma non possono prevalere sul principio di effettività della titolarità e sulla pubblicità immobiliare.
• L’omessa convocazione del vero condomino determina l’annullabilità della deliberazione assembleare, deducibile dal condomino pretermesso ai sensi dell’art. 1137 c.c.
• Nel ricorso per cassazione, il vizio deve essere formulato in modo da rendere comprensibile la censura e il principio di diritto che si assume violato, anche senza una rigorosa indicazione formale della specifica ipotesi dell’art. 360 c.p.c.

Come è indicizzato