Cassazione Civile, Ordinanza n. 10819/2023 del 24/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IVA 2007 relativo a due distinte operazioni. Da un lato, l'amministrazione finanziaria contestava il riconoscimento dell'aliquota agevolata del 4% per la vendita di un immobile ai coniugi Cozza/Stucchi, sostenendo che la CTR avesse errato nell'applicare la disciplina dell'agevolazione "prima casa" e nel valorizzare dichiarazioni rese in sede di preliminare. Dall'altro lato, la società contribuente, in via incidentale, contestava la qualificazione come acconto imponibile IVA della somma di euro 100.000 ricevuta da un terzo, sostenendo che si trattasse invece del corrispettivo per un diritto di opzione all'acquisto di un immobile, diritto poi non esercitato. La CTR aveva rigettato gli appelli di entrambe le parti, confermando in parte la pretesa fiscale e in parte la decisione di primo grado. In cassazione l'Agenzia ha proposto un motivo unico per violazione della nota II-bis dell'art. 1 della tariffa del d.P.R. 131/1986 e degli artt. 1401 ss. c.c.; la società ha proposto ricorso incidentale per violazione dell'art. 6, comma 4, d.P.R. 633/1972 e dell'art. 65 della direttiva 2006/112/CE, censurando l'assoggettamento a IVA della somma versata dal promissario optante.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso principale dell'Agenzia delle entrate e ha accolto il ricorso incidentale della società contribuente. Ha quindi cassato la decisione impugnata senza rinvio sul punto relativo alla somma di euro 100.000, ritenendo che, trattandosi di corrispettivo per un diritto di opzione non esercitato, non vi fosse operazione imponibile ai fini IVA. Quanto alla vendita ai coniugi Cozza/Stucchi, ha confermato la correttezza dell'aliquota agevolata del 4%, valorizzando l'accertamento di fatto della CTR circa il possesso dei requisiti per l'agevolazione "prima casa" da parte del soggetto destinatario degli effetti traslativi e la possibilità di rendere le relative dichiarazioni già in sede di preliminare. Ha compensato le spese dei gradi di merito e condannato la ricorrente principale alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  motivo di ricorso per violazione/falsa applicazione di legge

  La censura in cassazione è stata veicolata come violazione di legge.

• art. 1, nota II-bis, Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. 131/1986

  «In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni ... possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare»

  Le dichiarazioni per l'agevolazione prima casa possono essere rese anche nel preliminare, purché riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo.

• artt. 1401 ss. c.c.

  Richiamati dall'Agenzia come norme violate in relazione alla vendita immobiliare e alla soggettiva imputazione degli effetti del contratto.

• art. 6, comma 4, d.P.R. 633/1972

  È stato ritenuto che il pagamento del corrispettivo per il diritto di opzione non integri, in assenza di cessione di beni o di esecuzione dell'operazione programmata, il presupposto IVA.

• art. 65, direttiva 2006/112/CE

  Richiamato dalla società a sostegno della non imponibilità della somma versata per l'opzione non esercitata.

Massime di principio

• Ai fini dell'agevolazione "prima casa" nelle cessioni soggette a IVA, le dichiarazioni richieste dalla nota II-bis possono essere rese anche nel contratto preliminare, e rileva il momento in cui si realizza l'effetto traslativo.
• La valutazione sulla sussistenza dei requisiti soggettivi per l'agevolazione prima casa costituisce apprezzamento di fatto non sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e coerente.
• Il corrispettivo pagato per un diritto di opzione all'acquisto di un immobile, se l'opzione non viene esercitata e non si realizza alcuna cessione, non integra di per sé operazione imponibile IVA.
• Per stabilire l'assoggettabilità a IVA di somme versate in fase prodromica alla compravendita, occorre distinguere tra anticipazione di prezzo, che entra nella base imponibile, e pagamento con funzione autonoma o risarcitoria, che ne resta fuori.
• In presenza di opzione non esercitata, l'operazione imponibile programmata non si perfeziona e l'imposta non è dovuta, a prescindere dalla sorte economica della somma trattenuta.

Come è indicizzato