Cassazione Civile, Ordinanza n. 12129/2024 del 06/05/2024

Esito

La controversia

La contribuente aveva venduto, insieme ai fratelli, un compendio immobiliare costituito da una palazzina con appartamenti e area cortilizia. Prima della compravendita era stato stipulato un preliminare che aveva consentito alla società promissaria acquirente di chiedere un permesso di costruire per demolizione e ricostruzione di un fabbricato condominiale; dopo il rilascio del titolo edilizio era stato concluso il rogito. L’Ufficio aveva emesso avviso di accertamento Irpef 2007, contestando la tassazione della plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. b) TUIR e riqualificando la cessione come vendita di area edificabile, richiamando anche l’art. 20 d.P.R. 131/1986. La CTR aveva invece ritenuto che si trattasse di cessione di fabbricato con terreno pertinenziale, già edificato, di proprietà da oltre cinque anni, e che fosse irrilevante la successiva pratica edilizia di demolizione e nuova costruzione. In Cassazione l’Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR e dell’art. 20 d.P.R. 131/1986, sostenendo che la CTR avesse valorizzato un dato formale e trascurato la reale destinazione demolitoria del fabbricato, con conseguente necessità di tassare la plusvalenza come riferita a terreno edificabile.

La decisione

La Corte ha ritenuto ammissibile il ricorso, escludendo l’inammissibilità ex art. 360-bis c.p.c., ma lo ha giudicato infondato. Ha affermato che, ai fini dell’IRPEF, sono tassabili come redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non anche di terreni già edificati; ciò vale anche se il venditore aveva chiesto la demolizione e ricostruzione e l’acquirente aveva poi proseguito l’iter edilizio. In materia di imposta di registro, ha ribadito che la vendita di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di area edificabile solo per l’intenzione di demolirlo e ricostruirlo, poiché l’Amministrazione deve attenersi al contenuto testuale dell’atto. La CTR si è quindi conformata ai principi già espressi dalla giurisprudenza di legittimità. Il ricorso è stato rigettato, con condanna dell’Agenzia alla rifusione delle spese; non è stato applicato l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002 per la qualità di amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura dello Stato.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "plusvalenza generata da un atto di compravendita ex art. 67, co. 1, lett. b) TUIR"

  soggetta a tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; non rientra nella previsione la cessione di terreni già edificati.

• art. 20 d.P.R. n. 131/1986

  "l'imposta di registro debba essere calcolata avendo a mente l'intrinseca natura degli atti"

  nell'interpretazione richiamata, l'imposta si determina secondo la natura intrinseca e gli effetti giuridici dell'atto, ma non consente di riqualificare la vendita di un fabbricato come vendita di area edificabile in base alla sola intenzione demolitoria.

• art. 38 d.P.R. n. 600/1973

  richiamato dall'Ufficio in sede di difesa, ma non indicato come norma decisiva della ratio della Corte.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  norma processuale invocata per denunciare violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360-bis c.p.c.

  l'eccezione di inammissibilità fondata su tale disposizione è stata disattesa perché il ricorso denunciava un error in iudicando e indicava specificamente il contrasto con le norme di legge.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  non applicato, poiché la parte soccombente era un'amministrazione pubblica difesa dall'Avvocatura dello Stato.

Massime di principio

• In materia di IRPEF, la plusvalenza è imponibile come reddito diverso solo se deriva dalla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria; la cessione di un bene già edificato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile per il solo fatto che sia prevista o programmata la demolizione e ricostruzione.
• L'Amministrazione finanziaria non può superare il dato oggettivo e testuale dell'atto per attribuirgli una diversa natura fiscale sulla base dell'intento economico delle parti, quando la legge collega il regime impositivo alla qualificazione del bene ceduto.
• L'eventuale presenza di una potenzialità edificatoria residua o di un successivo progetto di demolizione e ricostruzione non crea un tertium genus: ai fini fiscali il bene va ricondotto alternativamente alla categoria del fabbricato già esistente oppure a quella del terreno edificabile, senza riqualificazioni ibride non previste dal legislatore.
• Il ricorso per violazione di legge è ammissibile quando censura specificamente la regola giuridica applicata dal giudice di merito e non si limita a sollecitare una rivalutazione dei fatti.
• La conformità della decisione di merito ai principi consolidati di legittimità conduce al rigetto del ricorso per cassazione.

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