Cassazione Civile, Ordinanza n. 20779/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione commerciale relativo a un immobile destinato alla ristorazione. La locatrice aveva dichiarato di avvalersi di una clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto, ritenendo integrata una morosità protratta nel pagamento dei canoni e chiedendo il rilascio dell’immobile. La Corte d’appello, in riforma del primo grado, aveva dichiarato risolto di diritto il contratto ex art. 1456 c.c., ordinando il rilascio e condannando la conduttrice alle spese. La conduttrice ha proposto ricorso per cassazione articolando tre motivi: (1) violazione dell’art. 91 d.l. 18/2020, in combinato con gli artt. 1218 e 1256 c.c., sostenendo che la norma emergenziale andrebbe interpretata estensivamente e che gli effetti della pandemia avrebbero inciso anche sugli inadempimenti successivi; (2) violazione dell’art. 1456 c.c. e dell’art. 91 d.l. 18/2020, deducendo che il giudice avrebbe dovuto comunque verificare l’imputabilità e la gravità dell’inadempimento, non potendo applicare automaticamente la clausola risolutiva espressa; (3) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., individuato nella condotta delle parti prima e durante il giudizio, che sarebbe stata rilevante ai fini della buona fede ex art. 1375 c.c. e avrebbe dovuto impedire la risoluzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché l’art. 91 d.l. 18/2020 opera come presunzione legale di non imputabilità solo per gli inadempimenti verificatisi nel periodo di vigenza delle misure di contenimento riconducibili al lockdown iniziale, non per morosità maturate molto tempo dopo; inoltre, nel caso concreto, la morosità si era protratta dal 2021 fino al novembre 2022 e la Corte territoriale aveva accertato elementi di fatto idonei a escludere una impossibilità non imputabile. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché volto a sollecitare una rivalutazione del materiale difensivo e probatorio sotto il profilo della buona fede, senza indicare un vero "fatto storico" decisivo omesso dal giudice di merito. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1456 c.c.

  clausola risolutiva espressa

  Se la parte si avvale della clausola risolutiva espressa, il giudice deve limitarsi ad accertare se l'inadempimento dedotto rientri tra quelli previsti dalla clausola, senza compiere una nuova valutazione della gravità dell'inadempimento; resta fermo, però, che deve essere verificata la non imputabilità dell'inadempimento quando invocata una causa legale di esclusione della responsabilità.

• art. 91 d.l. 18/2020

  il rispetto delle misure di contenimento ... è sempre valutato ai fini dell'esclusione ... della responsabilità del debitore

  La norma è letta come introduzione di una presunzione legale di non imputabilità per gli inadempimenti causati dal rispetto delle misure anti-Covid, ma solo nel limitato periodo di vigenza di quelle misure; non consente di ridurre unilateralmente il canone né di ottenere una riduzione giudiziale equitativa della prestazione fuori dai casi previsti dalla legge.

• art. 1218 c.c.

  La responsabilità contrattuale è esclusa quando l'inadempimento dipende da causa non imputabile; nel caso deciso, tale esclusione non è stata riconosciuta per l'inadempimento protratto oltre il periodo emergenziale rilevante.

• art. 1256 c.c.

  Richiamato dal ricorrente quale norma sull'impossibilità sopravvenuta, ma la Corte ha escluso che nel caso concreto ricorressero i presupposti dell'impossibilità non imputabile per il periodo successivo alla fase emergenziale.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede nell'esecuzione impone doveri di protezione e cooperazione, ma non può spingersi sino a imporre a una parte la rinuncia o il sacrificio dei propri diritti contrattuali, né a impedire l'esercizio di rimedi previsti dal contratto.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro utilizzato per censurare in cassazione la violazione e falsa applicazione di legge, ma i motivi relativi a tale vizio sono stati ritenuti infondati.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo per l'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non per il mancato esame di argomentazioni difensive, di prove o di un generico complesso di circostanze.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È stata la base del procedimento camerale in cassazione, con deposito di memorie da parte delle parti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dichiarato dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove previsto.

• art. 1, comma 17, legge 228/2012

  Norma che ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti.

Massime di principio

• Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, la disciplina emergenziale anti-Covid può escludere la responsabilità del debitore solo per gli inadempimenti causalmente collegati al periodo di effettiva vigenza delle misure di contenimento; non è automaticamente estensibile a morosità maturate successivamente.
• La clausola risolutiva espressa consente la risoluzione di diritto al ricorrere dell'inadempimento convenzionalmente tipizzato, senza una nuova valutazione giudiziale della sua gravità; resta però necessaria la verifica della rilevanza dell'eventuale causa non imputabile invocata dal debitore.
• La norma emergenziale sul rispetto delle misure di contenimento opera come presunzione legale di non imputabilità limitata nel tempo e nel contenuto: non attribuisce un potere generale di riduzione equitativa della prestazione dovuta né consente al giudice di sostituirsi alla volontà negoziale delle parti.
• Ai fini del vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c., il ricorrente deve individuare un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso; non è sufficiente denunciare la mancata considerazione di argomentazioni, elementi istruttori o del complessivo comportamento processuale delle parti.
• La buona fede nell'esecuzione del contratto impone cooperazione e correttezza, ma non può tradursi nell'obbligo per una parte di rinunciare ai propri diritti contrattuali o di tollerare indefinitamente l'inadempimento altrui quando ciò pregiudichi apprezzabilmente il proprio interesse.

Come è indicizzato