Cassazione Civile, Ordinanza n. 14931/2024 del 28/05/2024

Esito

La controversia

La lite nasce da un rapporto di locazione commerciale di un immobile adibito a gastronomia e rosticceria. La società ricorrente sosteneva di essere succeduta nella locazione originaria stipulata con il locatore e che, nonostante la successiva cessione di ramo d'azienda a una terza persona, il contratto di locazione non fosse stato ceduto a quest'ultima. Deduceva inoltre che la cessione del ramo d'azienda era avvenuta con patto di riservato dominio e che tale circostanza avrebbe impedito la cessazione del rapporto locatizio in capo ad essa e reso illegittima la conclusione di un nuovo contratto con la cessionaria. La ricorrente lamentava poi che, a causa dell'abuso edilizio di un bagno essenziale all'attività, emerso a seguito di iniziativa del Comune, aveva subito un pregiudizio imputabile al locatore. Il locatore, costituitosi, sosteneva invece che dopo la cessione del ramo d'azienda aveva validamente concluso un nuovo contratto di locazione con la cessionaria, e che in ogni caso la società originaria non aveva più pagato i canoni. In via incidentale chiedeva il risarcimento dei danni per il periodo di asserita occupazione abusiva dell'immobile e per la sanzione amministrativa relativa a una canna fumaria abusiva. In cassazione la società principale deduceva, con un motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c., l'omesso esame del fatto decisivo della riserva di proprietà nella cessione d'azienda; con un secondo motivo deduceva violazione di legge, sostenendo che tale riserva rendeva inapplicabile l'art. 36 l. n. 392/1978 e impediva la cessazione della sua posizione di conduttrice. Il resistente proponeva ricorso incidentale per contestare l'esclusione del danno da occupazione sine titulo e la ricostruzione della detenzione del locale, ma il suo ricorso era tardivo rispetto al termine lungo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché la circostanza della cessione con patto di riservato dominio non era decisiva, non essendo stata dimostrata la sua idoneità a sovvertire l'accertamento di merito secondo cui la locazione originaria era cessata e ne era nata una nuova con la cessionaria; inoltre il motivo era comunque precluso dalla regola della doppia conforme. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo perché formulato in modo non conforme all'art. 366 n. 4 c.p.c., in realtà diretto a ottenere un nuovo giudizio di merito e comunque incapace di scalfire una ratio decidendi autonoma: la cessazione del contratto originario sia per mutuo consenso e stipulazione del nuovo contratto, sia per il mancato pagamento dei canoni. Il ricorso incidentale è stato dichiarato inefficace perché tardivo, essendo stato proposto oltre il termine lungo; la declaratoria di inammissibilità del ricorso principale ha quindi travolto l'impugnazione incidentale tardiva. Le spese di legittimità sono state integralmente compensate; è stato inoltre dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente principale.

Norme richiamate

• art. 36 L. 27 luglio 1978, n. 392

  La cessione o l'affitto d'azienda non comportano automaticamente la successione nel contratto di locazione dell'immobile: la successione del cessionario è eventuale e richiede un apposito negozio di cessione o sublocazione.

• art. 1594 c.c.

  La cessione del contratto di locazione nell'ambito del trasferimento d'azienda avviene in deroga al consenso del locatore, fermo il suo potere di opposizione per gravi motivi entro il termine previsto dalla legge speciale.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  L'omesso esame di un fatto è censurabile solo se il fatto storico è stato oggetto di discussione tra le parti e ha carattere decisivo; in mancanza il motivo è inammissibile.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme è esclusa la deducibilità del vizio di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c., salvo indicazione e dimostrazione della diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 366 n. 4 c.p.c.

  Il motivo di ricorso per cassazione deve contenere una chiara e specifica indicazione delle norme asseritamente violate e dell'errore di diritto imputato alla sentenza impugnata.

• art. 2043 c.c.

  È stata invocata dal ricorrente incidentale per il danno da occupazione senza titolo, ma la Corte non ha esaminato il merito per inefficacia del ricorso incidentale.

• art. 2727 c.c.

  È stata invocata dal ricorrente incidentale per sostenere la presunzione semplice del danno da occupazione abusiva, ma la censura non è stata scrutinata nel merito.

• art. 670 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione agli effetti del sequestro sull'individuazione del soggetto detentore del bene; il motivo non è stato esaminato per inefficacia dell'impugnazione incidentale.

• art. 676 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale insieme all'art. 670 c.p.c.; la Corte non ha esaminato il merito della censura.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale sotto il profilo della legittimazione ad agire; la Corte non ha esaminato il merito della censura.

• art. 370 c.p.c.

  La notifica del controricorso con ricorso incidentale è stata effettuata nel termine di quaranta giorni dalla notifica del ricorso principale.

• art. 371 c.p.c.

  Disciplina il termine per il ricorso incidentale nel controricorso; il rispetto di tale termine non evita l'inefficacia se l'impugnazione incidentale è tardiva rispetto al termine lungo.

• art. 327 c.p.c.

  Il ricorso incidentale, proposto oltre il termine lungo dalla pubblicazione della sentenza d'appello non notificata, è stato qualificato come tardivo e quindi inefficace a seguito dell'inammissibilità del ricorso principale.

• art. 334 c.p.c.

  La Corte ha applicato il principio per cui il ricorso incidentale tardivo perde efficacia quando il ricorso principale è dichiarato inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente principale.

Massime di principio

• Nel rapporto tra cessione d'azienda e contratto di locazione, la successione del cessionario nella locazione non è automatica: occorre un titolo negoziale specifico che trasferisca o subloca il contratto, e la verifica della persistenza del rapporto va compiuta in base agli accertamenti di merito sul contenuto degli atti e sui comportamenti successivi delle parti.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo è configurabile solo quando il fatto storico sia stato effettivamente discusso e, soprattutto, sia idoneo a mutare l'esito della controversia; in difetto di decisività il motivo è inammissibile.
• In presenza di doppia conforme, il vizio motivazionale ex art. 360 n. 5 c.p.c. non è proponibile se il ricorrente non dimostra che le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni sono diverse.
• Il ricorso per cassazione che deduce violazione di legge deve indicare in modo specifico le norme violate e l'errore di diritto imputato alla sentenza; non è sufficiente una critica che miri, sotto veste formale di diritto, a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove.
• Se il ricorso principale è dichiarato inammissibile, il ricorso incidentale tardivo diventa inefficace, anche quando sia stato proposto entro il termine di quaranta giorni dalla notifica del ricorso principale, se era già decorso il termine lungo per impugnare la sentenza.
• La censura che non aggredisce tutte le autonome rationes decidendi della sentenza impugnata è inammissibile, perché la decisione resta comunque sorretta da una base logica e giuridica non scalfita.

Come è indicizzato