Sentenza del 11/09/2019 n. 22671 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato il nuovo classamento catastale disposto ai sensi dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, che aveva modificato la categoria e la classe dell'immobile sito nella microzona Prati di Roma. Con il primo motivo ha denunciato la contraddittorietà della motivazione della CTR, che aveva ritenuto adeguato l'avviso ma, al contempo, aveva rilevato che l'Ufficio non aveva considerato una precedente variazione catastale del 1998. Con il secondo motivo ha denunciato la violazione della normativa catastale e dell'obbligo di motivazione, sostenendo che l'avviso contenesse formule generiche e stereotipate, senza indicare i dati, i criteri e i metodi utilizzati per dimostrare l'anomalo scostamento tra valori di mercato e valori catastali della microzona e per tradurre tale scostamento nella nuova rendita individuale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della CTR di Roma e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso originario del contribuente annullando il riclassamento. Ha ritenuto insufficiente la motivazione dell'avviso, limitata a riferimenti generici alla rivalutazione del patrimonio immobiliare, alla riqualificazione urbana, alla presenza di attività commerciali e alla trasformazione socioeconomica della zona. L'Amministrazione avrebbe dovuto indicare e provare in modo preciso i quattro parametri previsti dalla legge: valore medio di mercato e valore catastale della microzona, nonché valore medio di mercato e valore catastale dell'insieme delle microzone comunali. Avrebbe inoltre dovuto spiegare i criteri per determinare l'incremento della rendita della singola unità e considerare la precedente variazione catastale del 1998. Le spese di tutti i gradi sono state compensate per l'evoluzione della giurisprudenza.

Norme richiamate

• Legge n. 311/2004, art. 1, comma 335

  La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio.

  La revisione per microzone è legittima solo quando sia dimostrato uno scostamento significativo, normalmente superiore al 35%, tra il rapporto valore di mercato/valore catastale della microzona e quello medio dell'intero Comune. La procedura ha finalità perequative e non può essere usata per correggere errori originari del singolo immobile o per valorizzare autonome migliorie edilizie.

• Legge n. 311/2004, art. 1, comma 336

  Disposizione relativa al classamento di immobili non dichiarati o che abbiano subito variazioni edilizie non denunciate.

  Costituisce una procedura distinta da quella del comma 335, fondata su fattori intrinseci del singolo immobile. Le ragioni proprie di questa procedura non possono essere utilizzate successivamente per giustificare un riclassamento avviato ai sensi del comma 335.

• Legge n. 662/1996, art. 3, comma 58

  Il Comune può chiedere la revisione del classamento quando esso risulti non aggiornato o palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari con le medesime caratteristiche.

  Anche questa è una procedura autonoma, con presupposti e motivazione differenti. Le diverse cause di revisione del classamento non sono intercambiabili né possono essere sostituite in corso di giudizio.

• Legge n. 212/2000, art. 7

  Impone la motivazione degli atti dell'Amministrazione finanziaria, in modo da consentire al contribuente di conoscere concretamente le ragioni della pretesa e di difendersi.

• D.P.R. n. 138/1998, art. 2

  La microzona è una porzione del territorio comunale omogenea per caratteristiche posizionali, urbanistiche, storico-ambientali, socioeconomiche, servizi e infrastrutture.

  La revisione per microzone presuppone una corretta delimitazione di aree territoriali omogenee e una valutazione riferita alla situazione complessiva della microzona, non soltanto alle caratteristiche della singola unità immobiliare.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  Sono state dedotte, rispettivamente, la violazione o falsa applicazione di legge e l'anomalia motivazionale della sentenza impugnata.

• Codice di procedura civile, art. 384, comma 2

  Ha consentito alla Corte di cassazione, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere direttamente nel merito accogliendo il ricorso originario del contribuente.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 7665/2016

  Ha stabilito che il nuovo classamento deve indicare chiaramente se deriva dalla revisione dei parametri della microzona e deve specificare l'atto di revisione e i significativi miglioramenti concreti del contesto urbano.

• Corte costituzionale, sentenza n. 249/2017

  Ha riconosciuto la legittimità della revisione per microzone, ma ha sottolineato che, trattandosi di un'operazione diffusa, l'obbligo di motivazione deve essere particolarmente rigoroso e idoneo a rendere conoscibili le ragioni concrete del provvedimento.

Massime di principio

• Un riclassamento catastale fondato sulla revisione della microzona non è valido se l'avviso si limita a formule generiche sulla riqualificazione urbana, sull'aumento dei valori immobiliari o sulla presenza di attività commerciali.
• L'Amministrazione deve indicare le fonti dei dati, le date di riferimento, i criteri di rilevazione, i metodi di elaborazione e le tecniche di confronto utilizzate per calcolare i valori medi di mercato e catastali della microzona e del Comune.
• La motivazione deve spiegare anche come lo scostamento generale della microzona sia stato tradotto nell'aumento della rendita della singola unità immobiliare; non basta dimostrare che la zona è diventata più pregiata.
• Le procedure di revisione catastale previste dai commi 335 e 336 della legge n. 311/2004 e dall'art. 3, comma 58, della legge n. 662/1996 hanno presupposti diversi: l'Amministrazione deve restare vincolata alla causa indicata nell'atto e non può sostituirla in giudizio.
• La revisione per microzone ha natura perequativa: serve a riallineare rendite catastali divenute sproporzionate rispetto all'incremento medio dei valori di mercato della zona, non a correggere errori originari o a sanzionare modifiche edilizie non dichiarate.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe verificare se l'avviso indica concretamente i quattro valori medi richiesti dalla legge, il metodo di calcolo del rapporto tra valori catastali e valori di mercato, la soglia di anomalia e il criterio applicato alla specifica unità immobiliare.