Cassazione Civile, Ordinanza n. 09791/2026 del 16/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di sublocazione commerciale relativo a un immobile in Milano, per il quale la subconduttrice aveva resistito allo sfratto per morosità e all’ingiunzione di pagamento dei canoni, proponendo anche domande riconvenzionali. In particolare, chiedeva il rimborso delle spese sostenute per opere e impianti eseguiti nell’immobile per renderlo conforme all’uso pattuito, ovvero la compensazione di tale credito con i canoni pretesi dalla sublocatrice; domandava inoltre il risarcimento dei danni da ritardo nell’apertura dell’attività e proponeva azione di rivendicazione di attrezzature e materiali. La Corte d’appello aveva confermato il rilascio dell’immobile e la condanna al pagamento dei canoni insoluti, rigettando le riconvenzionali. Con il ricorso per cassazione la subconduttrice articolava otto motivi: 1) nullità della procura alle liti della sublocatrice per difetto di potere rappresentativo di chi l’aveva conferita; 2) violazione del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c.; 3) violazione delle norme sulla locazione e sulla garanzia per vizi, assumendo la sopravvenuta inagibilità dell’immobile, vizi occulti, mancanza di controprestazione e violazione della buona fede; 4) nullità/inefficacia di specifiche clausole contrattuali che ponevano a carico della subconduttrice gli adeguamenti; 5) violazione dei criteri ermeneutici contrattuali per non avere considerato il comportamento successivo delle parti e le circostanze sopravvenute; 6) nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto e illiceità sopravvenute; 7) erroneo diniego della compensazione/rimborso delle spese sostenute per opere edili e impiantistiche, nonché delle riparazioni urgenti; 8) erroneo rigetto della domanda di rivendicazione per asserita genericità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo, secondo, terzo, quarto, quinto, sesto e ottavo motivo per difetti di specificità, mancato confronto con la ratio decidendi, richiesta di nuova valutazione dei fatti o violazione dell’onere di indicazione/localizzazione degli atti e documenti. Ha invece esaminato il settimo motivo e lo ha respinto nel merito, affermando che la fattura prodotta dalla ricorrente, in presenza di contestazione del rapporto, non aveva valore probatorio pieno ma solo indiziario, e che il contratto poneva comunque a carico della subconduttrice gli interventi di adeguamento e manutenzione dedotti. La Corte ha quindi condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 77 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo per contestare la validità della procura alle liti conferita dalla società resistente; la Corte ha ritenuto però che la censura non si confrontasse con la motivazione della sentenza impugnata.

• art. 100 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente insieme all’art. 77 c.p.c. per sostenere il difetto di legittimazione processuale; la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 1708 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione ai poteri della procuratrice ad negotia; la Corte ha escluso che la doglianza scalfisse la conclusione sulla validità della procura.

• art. 115 c.p.c.

  La non contestazione opera sui fatti storici allegati e non sui documenti o sulle inferenze tratte dalla loro valutazione; la Corte ha ribadito che la valutazione della non contestazione è riservata al giudice di merito.

• art. 1579 c.c.

  La Corte ha ricordato che la censura sul vizio della cosa locata non può tradursi in una richiesta di rivalutazione del fatto; il motivo è stato ritenuto inammissibile.

• art. 1582 c.c.

  Invocato dalla ricorrente a sostegno della disciplina dei vizi e del godimento dell’immobile; la censura è stata ritenuta fattuale e quindi inammissibile.

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Richiamato dalla ricorrente quanto ai profili di sicurezza e regolarità degli impianti; la Corte ha ritenuto la doglianza impropriamente costruita come violazione di legge ma in realtà diretta alla rivalutazione dei fatti.

• artt. 1571, 1575, 1576, 1577, 1578, 1579, 1580, 1581 c.c.

  Norme richiamate dalla ricorrente per sostenere vizi della locazione, obblighi del locatore e rimedi del conduttore; la Corte ha osservato che le censure erano in sostanza dirette contro l’accertamento di fatto del giudice di merito.

• art. 1460 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere l’eccezione di inadempimento e il mancato pagamento del canone; la Corte non ha accolto la prospettazione perché fondata su una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in uno dei motivi, ma non vi è stata accoglienza della censura; la Corte ha ritenuto che il motivo fosse privo di specifica confutazione del decisum.

• artt. 1575, 1576, 1578, 1579, 1580, 1581 c.c.

  Richiamati per sostenere l’inadempimento del locatore/sublocatore e la disciplina dei vizi della cosa locata; la Corte ha respinto la doglianza perché volta a contestare l’accertamento di insussistenza di vizi occulti.

• art. 79 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato per sostenere la nullità di pattuizioni sfavorevoli al conduttore; la Corte non ha ravvisato la violazione dedotta.

• art. 1362 c.c.

  Invocato per censurare l’interpretazione letterale del contratto; la Corte ha ribadito che il ricorrente deve specificare i canoni ermeneutici asseritamente violati e il modo della violazione.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato per sostenere che il contratto dovesse essere letto complessivamente; la Corte ha ritenuto la censura generica e meramente alternativa rispetto all’interpretazione accolta dal giudice di merito.

• art. 1418 c.c.

  Invocato per dedurre la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto e illiceità sopravvenute; la Corte ha ritenuto la censura infondata/inammissibile poiché fondata su un diverso accertamento dei fatti.

• art. 1343 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 1418 c.c. per sostenere l’illiceità sopravvenuta dell’oggetto; la Corte non ha accolto la doglianza.

• art. 1241 c.c.

  Invocato per la compensazione tra canoni e controcredito per opere; la Corte ha negato il controcredito azionabile in compensazione.

• art. 1242 c.c.

  Richiamato quale base della compensazione; la Corte ha escluso la sussistenza di un credito certo, liquido ed esigibile della ricorrente.

• art. 1577 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere il rimborso delle riparazioni urgenti eseguite dal conduttore; la Corte ha ritenuto che la fattura prodotta non bastasse a dimostrare il credito.

• art. 2028 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente insieme all’art. 1577 c.c. per sostenere il diritto al rimborso; il motivo è stato respinto.

• art. 1584 c.c.

  Citato in relazione ai diritti del conduttore in caso di riduzione del godimento; la Corte ha ritenuto la doglianza insostenibile perché ancorata a una diversa ricostruzione fattuale.

• art. 1592 c.c.

  Richiamato per il rimborso delle migliorie; la Corte non ha ritenuto provato il credito azionato.

• art. 1230 c.c.

  Invocato per una pretesa novazione oggettiva; la censura è rimasta assorbita nella complessiva inammissibilità/fondatezza negativa del motivo.

• art. 948 c.c.

  Richiamato per la domanda di rivendicazione delle attrezzature e dei materiali; la Corte ha ritenuto il motivo inammissibile per genericità e mancata specifica localizzazione dei documenti.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La mancata critica delle rationes decidendi comporta l’inammissibilità del motivo quale 'non motivo'.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Le censure fondate su documenti devono riprodurli o localizzarli con precisione; il ricorso è stato ritenuto carente sotto questo profilo.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Richiamato come base formale dei motivi, ma la Corte ha verificato che essi miravano spesso a una nuova valutazione del fatto, non consentita in cassazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale seguito per la trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per l’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si limita a riproporre la propria lettura dei fatti o dei documenti.
• Il principio di non contestazione riguarda i fatti storici allegati dalle parti e non la valutazione dei documenti, né le conclusioni ricostruttive che il giudice trae da essi.
• La deduzione di violazione di legge non può essere usata per ottenere una rivalutazione del merito: se la censura attacca l’accertamento del fatto concreto, essa è estranea all’art. 360, n. 3, c.p.c.
• La censura sull’interpretazione del contratto è ammissibile solo se indica specificamente i canoni ermeneutici violati e il punto in cui il giudice di merito se ne è discostato; non basta contrapporre un’interpretazione diversa e plausibile.
• La clausola di accettazione dell’immobile nello stato in cui si trova non esonera automaticamente dall’accertamento dei vizi allegati, ma la loro sussistenza deve essere specificamente provata; in cassazione non è consentito ribaltare l’accertamento di merito su vizi occulti o inagibilità.
• La fattura commerciale, quando il rapporto sottostante è contestato, non costituisce prova piena delle prestazioni eseguite, ma al più un mero indizio.
• La domanda di rivendicazione deve essere specifica quanto ai beni rivendicati e ai relativi elementi identificativi; inoltre, in cassazione è necessario localizzare e riprodurre i documenti su cui la censura si fonda.

Come è indicizzato