Cassazione Civile, Ordinanza n. 26188/2023 del 08/09/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio per oneri condominiali riferiti agli esercizi 2008 e 2009. La società proprietaria dell'immobile alberghiero ha proposto opposizione sostenendo che un'assemblea straordinaria avesse deliberato il distacco dell'immobile dal condominio con efficacia immediata; ha inoltre domandato, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. e la compensazione con un proprio credito per lavori di ristrutturazione eseguiti nelle parti comuni dopo un incendio. I giudici di merito hanno ritenuto che il distacco non si fosse perfezionato perché la delibera subordinava l'efficacia a due condizioni non avverate: ultimazione dei lavori previsti dalla licenza edilizia e stipula degli atti notarili relativi al trasferimento di aree e impianti comuni. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1136, 1138 e 1362 c.c. per errata interpretazione della delibera, sostenendo che dovesse essere letta come immediatamente efficace; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 1138, 1137, 1130 e 1129 c.c., nonché 68 e 69 disp. att. c.c., per omesso esame di prove circa l'immediatezza del distacco (perizia tecnica e predisposizione di nuove tabelle millesimali); 3) violazione dell'art. 345 c.p.c. per il mancato esame dei documenti prodotti in appello e per l'ammissione o valutazione della documentazione avversaria; 4) omesso esame della documentazione prodotta in appello; 5) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 1130-bis c.c. e 63 disp. att. c.c. per errata valutazione dei bilanci condominiali e della compensazione del credito vantato dalla società.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi all'interpretazione della delibera, affermando che il giudice di merito aveva correttamente ricostruito il contenuto dell'atto assembleare e che la censura mirava in realtà a ottenere una diversa lettura dei fatti, non consentita in sede di legittimità. Ha inoltre confermato la correttezza della decisione d'appello sull'inammissibilità dei documenti nuovi, poiché la ricorrente non aveva adeguatamente dimostrato l'indispensabilità degli stessi ai sensi dell'art. 345 c.p.c. nel testo applicabile ratione temporis. Infine, ha ritenuto infondato il motivo sui bilanci condominiali, rilevando che il rendiconto era stato correttamente redatto e che dai documenti di merito emergeva già l'avvenuta compensazione dell'importo anticipato dalla società, con conseguente persistenza del credito condominiale per gli oneri richiesti. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di lite e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1136 c.c.

  Richiamato per la disciplina delle deliberazioni assembleari condominiali e, nel caso concreto, per censurare l'interpretazione della delibera di distacco.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato in relazione alla disciplina regolamentare e assembleare del condominio, quale parametro invocato per contestare la delibera.

• art. 1362 c.c.

  Le deliberazioni condominiali devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici contrattuali, privilegiando anzitutto il dato letterale e, solo se insufficiente, i criteri sussidiari.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto infondata la censura.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per contestare l'apprezzamento del materiale probatorio; la Corte ha ribadito che la valutazione delle prove rientra nel merito se sorretta da motivazione congrua.

• art. 1137 c.c.

  Richiamato per la disciplina dell'impugnazione delle delibere condominiali e per la vincolatività dell'atto collegiale approvato.

• art. 1130 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel secondo motivo, senza che la Corte ravvisasse violazioni.

• art. 1129 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel secondo motivo, senza decisività nel giudizio di legittimità.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione alle tabelle millesimali e alla loro predisposizione.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato nel secondo motivo con riferimento alla modifica delle tabelle millesimali.

• art. 345 c.p.c.

  Nel testo applicabile ratione temporis, consente l'ingresso in appello solo di prove/documenti nuovi se la parte dimostra di non averli potuti produrre prima per causa non imputabile oppure la loro indispensabilità per la decisione.

• art. 1130-bis c.c.

  Il rendiconto condominiale deve contenere entrate, uscite e dati patrimoniali in modo da consentire l'immediata verifica; il bilancio deve rendere intellegibili le poste e la ripartizione.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel quinto motivo in tema di gestione e riscossione degli oneri condominiali, senza accoglimento della censura.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato nella domanda riconvenzionale di risarcimento danni per lite temeraria, ma la domanda è stata rigettata nei gradi di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Le deliberazioni assembleari condominiali vanno interpretate secondo i criteri degli artt. 1362 e ss. c.c., attribuendo rilievo prioritario al testo letterale e, solo in via sussidiaria, agli altri canoni ermeneutici; in cassazione non è consentito sollecitare una mera interpretazione alternativa del medesimo atto.
• L'interpretazione della delibera condominiale è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e sindacabile in cassazione solo per violazione delle regole legali di interpretazione o per omesso esame di un fatto decisivo, non già per insufficienza o difformità della motivazione rispetto alla lettura proposta dalla parte.
• La produzione di documenti nuovi in appello è ammessa solo se la parte dimostra specificamente, nell'atto di gravame, o la causa non imputabile della precedente mancata produzione oppure l'indispensabilità dei documenti ai fini della decisione; tale indispensabilità ricorre soltanto quando i documenti siano idonei, da soli, a eliminare ogni incertezza sulla ricostruzione fattuale.
• Nel giudizio di opposizione o impugnazione di delibere e rendiconti condominiali, il condòmino che contesta le poste del bilancio deve allegare e provare la scorrettezza dei dati contabili, anche mediante documentazione giustificativa delle somme versate o anticipate.
• Il rendiconto condominiale deve esporre entrate, uscite e situazione patrimoniale in modo intellegibile e verificabile; la correttezza delle poste contabili è presupposto della legittimità della delibera di approvazione.
• Una delibera che subordini il distacco di un'unità immobiliare dal condominio a condizioni espresse e chiare non produce l'effetto liberatorio finché tali condizioni non risultino entrambe avverate.

Come è indicizzato