Cassazione Civile, Ordinanza n. 10978/2026 del 24/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione, proposta da un condomino, di numerosi punti della delibera assembleare del 17 marzo 2016. Il tribunale aveva dichiarato la nullità di una parte della delibera relativa ai lavori sulle bocche di lupo e l’annullamento di altri punti concernenti rendiconto, preventivo e riparti. In appello il condominio aveva contestato, tra l’altro, la validità della mediazione, la natura delle bocche di lupo, la nullità/annullabilità delle deliberazioni sui lavori e sui bilanci, la mancata indicazione in contabilità di crediti e pagamenti, nonché il diritto del condomino a beneficiare della quota dell’indennizzo Pinto ottenuto dal condominio contro lo stesso condomino. In cassazione il condominio ha proposto otto motivi: ha dedotto la nullità del procedimento per mancata partecipazione personale alla mediazione, ha censurato la qualificazione dei lavori sulle bocche di lupo come estranei alla competenza assembleare, ha contestato l’interesse ad agire del condomino, la valutazione del rendiconto per l’omessa indicazione di crediti e partite creditorie/debitorie, l’asserita cessazione della materia del contendere per avvenuti pagamenti, la violazione degli obblighi informativi e contabili dell’amministratore e l’efficacia del giudicato sulle delibere annullate solo per motivi formali. Il condomino ha proposto ricorso incidentale unico, sostenendo che il dissenso alla lite ex art. 1132 c.c. non avrebbe potuto escluderlo dalla ripartizione pro quota dell’indennizzo ottenuto dal condominio per la durata irragionevole del processo promosso contro di lui.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale del condominio sia il ricorso incidentale del condomino. Ha ritenuto infondati tutti i motivi del condominio: ha confermato la validità della mediazione con sostituzione del difensore munito di procura sostanziale; ha ribadito che l’assemblea non può approvare lavori inerenti a beni di proprietà esclusiva, sicché la delibera sulle bocche di lupo era nulla nella parte relativa a tali opere; ha riconosciuto l’interesse del condomino a impugnare la delibera; ha confermato l’illegittimità del rendiconto che ometteva crediti e pagamenti rilevanti e che non rendeva intellegibile la situazione patrimoniale; ha escluso che pagamenti successivi o la presenza di contenziosi pendenti potessero sanare la carenza del bilancio o far venir meno l’interesse all’impugnazione. Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha affermato che il condomino dissenziente, controparte del condominio nella lite da cui è scaturito l’indennizzo Pinto, non ha diritto a partecipare pro quota all’indennizzo ottenuto dal condominio, anche se non abbia agito autonomamente per ottenerlo. Il condominio è quindi risultato vittorioso nel giudizio di cassazione solo rispetto alla soccombenza formale reciproca? No: il ricorso è stato respinto integralmente e le spese sono state poste a carico del ricorrente principale, con ulteriore contributo unificato dovuto da entrambe le parti.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma richiamata per la trattazione in camera di consiglio e il deposito di memorie illustrative

• art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010

  la mediazione obbligatoria richiede la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, salva la sostituzione con rappresentante sostanziale munito di procura

• art. 8 d.lgs. n. 28/2010

  richiamato in relazione alla disciplina della partecipazione alla procedura di mediazione

• art. 1392 c.c.

  la procura sostanziale per la mediazione, essendo negozio unilaterale ricettizio, è valida se in forma scritta e sottoscritta dal rappresentato, senza necessità di autentica

• art. 1123 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di riparto delle spese condominiali; la Corte non ne ha tratto una diversa regola rispetto alla nullità della delibera su opere estranee alla gestione comune

• art. 1135 c.c.

  l’assemblea può deliberare solo sulle materie attribuitele, non su beni privati

• art. 1292 c.c.

  invocato in relazione alla natura parziaria delle obbligazioni tra condomini; la Corte ha ritenuto irrilevante l’argomento per escludere la nullità della delibera sui lavori privati

• art. 1117 c.c.

  richiamato per la qualificazione delle bocche di lupo; la Corte ha confermato la natura esclusiva del bene destinato a dare aria e luce al seminterrato

• art. 100 c.p.c.

  l’interesse ad agire permane quando la delibera produce un concreto assetto pregiudizievole o comunque incerto nella sfera giuridica del condomino

• art. 1130-bis c.c.

  il rendiconto condominiale deve essere completo, intellegibile e rappresentare in modo veritiero la situazione patrimoniale, includendo entrate, uscite, rapporti in corso e questioni pendenti

• artt. 1241 c.c.

  invocati in tema di compensazione; la Corte ha escluso che il problema della compensazione impedisse l’iscrizione in bilancio delle poste creditorie del condomino

• art. 1242 c.c.

  invocato dal ricorrente in tema di compensazione; la Corte ha ritenuto che le poste andassero comunque rappresentate nel rendiconto

• art. 1130 n. 10 c.c.

  richiamato per l’obbligo dell’amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno

• art. 1175 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di correttezza e buona fede nei rapporti condominiali; la Corte non ha ravvisato una violazione idonea a superare l’obbligo di rendiconto

• art. 1129 c.c.

  richiamato in relazione ai doveri dell’amministratore; la Corte ha ribadito l’obbligo di rendere disponibile la documentazione contabile ai condomini che ne facciano richiesta

• art. 1132 c.c.

  il dissenso alla lite separa il condomino dissenziente dagli esiti economici favorevoli della lite promossa dal condominio contro di lui, perché restano distinti i centri di interesse

• art. 324 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente in rapporto al giudicato; la Corte ha escluso che il giudicato formale sulle delibere iniziali impedisse di considerare i dati contabili dovuti nella successiva riapprovazione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  sono stati dichiarati sussistenti i presupposti per l’ulteriore contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato in connessione all’ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto dell’impugnazione

• art. 1137 c.c.

  la delibera assembleare è impugnabile per violazione di legge o per nullità, e le delibere nulle sono sottratte al termine di impugnazione

• legge n. 89/2001

  fonte dell’equo indennizzo per eccessiva durata del processo, la cui attribuzione al condominio è stata negata in favore del condomino dissenziente

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  norma processuale che delimita i motivi per violazione o falsa applicazione di legge

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  norma processuale invocata per vizi processuali e nullità

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  richiamato come limite del sindacato di legittimità sulle valutazioni di fatto

Massime di principio

• Nel procedimento di mediazione obbligatoria la partecipazione personale della parte è requisito essenziale, ma la condizione di procedibilità è rispettata se la parte compare tramite un rappresentante sostanziale munito di apposita procura scritta, anche se coincidente con il difensore, senza necessità di autentica della procura.
• L’assemblea condominiale non ha competenza a deliberare lavori inerenti a beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi; una deliberazione che approvi interventi su tali beni è nulla, anche se contestualmente preveda un esonero di uno dei condomini dal concorso alle spese.
• La nullità della delibera per difetto di competenza dell’assemblea non è esclusa dal fatto che il condomino interessato abbia consentito alle opere o sia stato esonerato dal loro costo, quando la deliberazione incida comunque su un oggetto estraneo alla gestione condominiale.
• L’interesse ad agire nell’impugnazione della delibera condominiale sussiste quando la decisione assembleare produce un assetto non veritiero o pregiudizievole nella sfera giuridica del condomino, anche se il condominio sostenga l’assenza di un danno economico immediato.
• Il rendiconto condominiale deve essere completo, intellegibile e veritiero: vanno indicate le poste attive e passive rilevanti, compresi i crediti del singolo condomino verso il condominio e le somme incassate o dovute, se già accertate o comunque incidenti sulla rappresentazione della situazione patrimoniale.
• L’amministratore non deve necessariamente depositare in anticipo tutta la documentazione giustificativa del bilancio, ma deve consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione ed estrarne copia; la mancata disponibilità della documentazione richiesta in sede di approvazione può determinare l’invalidità della delibera.
• Il pagamento successivo di poste contabili o la pendenza di controversie sui relativi crediti non eliminano l’obbligo di corretta rappresentazione nel rendiconto dell’esercizio in cui le poste risultano rilevanti.
• Nel condominio controverso con un singolo partecipante, la lite può scindere la compagine in due centri di interesse contrapposti; il condomino dissenziente alla lite non partecipa ai vantaggi economici ottenuti dal condominio in quella stessa controversia, quando il vantaggio derivi da un processo in cui egli è stato controparte o soggetto in posizione antitetica.
• Il diritto all’equo indennizzo per durata irragionevole del processo è autonomo e spetta alle parti del giudizio presupposto, ma, se l’indennizzo è ottenuto dal condominio contro il condomino dissenziente, quest’ultimo non può pretenderne la ripartizione pro quota in virtù del suo dissenso alla lite e della sua posizione confliggente.

Come è indicizzato