Cassazione Civile, Ordinanza n. 22504/2026 del 30/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'amministrazione finanziaria aveva richiesto imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale su tre compravendite contestuali di immobili strumentali accatastati in categoria D/1. La società sosteneva che gli immobili fossero destinati alla demolizione e che, per questo, le cessioni dovessero essere trattate come operazioni rilevanti ai fini IVA, con applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa. La CTR aveva invece qualificato l'operazione come cessione di fabbricati e non di area edificabile, valorizzando il fatto che la demolizione era soltanto un evento futuro rimesso alla scelta dell'acquirente. In cassazione la società ha dedotto, con un primo motivo, violazione dell'art. 1, comma 1, n. 8-ter, d.P.R. n. 633/1972 e delle norme sulle imposte ipotecaria e catastale, sostenendo che l'operazione dovesse essere trattata come cessione di terreno con fabbricato da demolire e quindi assoggettata a imposte fisse; con un secondo motivo ha denunciato nullità della sentenza per motivazione apparente, perplessa e incomprensibile, lamentando anche l'erroneo richiamo a giurisprudenza relativa al TUIR e la mancata comprensione della qualificazione del bene ceduto.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Quanto al vizio di motivazione, ha affermato che la sentenza d'appello superava il minimo costituzionale richiesto dall'art. 111 Cost., perché l'iter logico-giuridico era comprensibile: la CTR aveva qualificato l'atto come cessione di fabbricato e non di area edificabile, escludendo che la sola intenzione di demolire potesse mutare la natura del negozio. Quanto al motivo di diritto, la Corte ha ribadito che una cessione di fabbricato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile solo perché l'immobile è destinato alla demolizione o ha residua capacità edificatoria, salvo che vi sia una specifica pattuizione che obblighi il venditore a eseguire la demolizione o che l'operazione, secondo i suoi elementi oggettivi, integri un'unica operazione avente a oggetto il terreno. Nel caso concreto mancava una clausola che imponesse al venditore la demolizione e rilevava la descrizione testuale dell'oggetto della vendita come fabbricati con aree pertinenziali. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della società alle spese e con statuizione sull'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 111 Cost.

  La motivazione è nulla solo se mancante, apparente, perplessa o obiettivamente incomprensibile; non basta che sia sintetica o non condivisa dalla parte soccombente.

• art. 132, primo comma, n. 4, c.p.c.

  La sentenza deve esporre gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione; non è richiesto esaminare espressamente ogni argomento difensivo.

• art. 36, d.lgs. n. 546/1992

  La sentenza tributaria deve contenere una motivazione idonea a rendere comprensibile la ratio decidendi.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il vizio denunciabile è la nullità della sentenza per motivazione solo apparente o incomprensibile, non il mero dissenso sul merito.

• D.P.R. n. 633/1972, art. 1, comma 1, n. 8-ter

  La sua applicazione non può essere invocata per riqualificare una cessione di fabbricato come cessione di area edificabile in assenza di specifici elementi oggettivi o di una pattuizione di demolizione assunta dal venditore.

• D.Lgs. n. 347/1990, art. 10, comma 1

  Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale quando l'operazione rientra nel regime fiscale indicato dalla norma; nel caso concreto tale regime non è stato ritenuto applicabile.

• D.Lgs. n. 347/1990, art. 10, comma 2

  La misura fissa si applica nelle ipotesi connesse a cessioni assoggettate al diverso trattamento fiscale riconosciuto dalla Corte al fabbricato non riqualificabile come terreno edificabile.

• D.P.R. n. 917/1986, art. 67, comma 1, lett. b

  La plusvalenza tassabile riguarda la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; non si estende alla cessione di un fabbricato solo perché destinato alla demolizione o con residua potenzialità edificatoria.

• D.P.R. n. 917/1986, art. 68

  La disciplina della determinazione della plusvalenza conferma che il presupposto è la cessione del terreno edificabile, non la vendita di un edificio esistente.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La motivazione della sentenza è nulla solo quando sia del tutto mancante, meramente apparente, irriducibilmente contraddittoria o obiettivamente incomprensibile; non è censurabile in cassazione la sola insufficienza argomentativa o la mancata confutazione analitica di ogni deduzione difensiva.
• Ai fini fiscali, la cessione di un edificio non può essere automaticamente riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante per il solo fatto che l'immobile sia destinato alla demolizione o non esprima integralmente la capacità edificatoria del lotto.
• La rilevanza della futura demolizione richiede elementi oggettivi e, in particolare, una specifica pattuizione che obblighi il venditore a eseguire la demolizione; la mera intenzione delle parti o dell'acquirente non è sufficiente a mutare la natura giuridico-fiscale dell'operazione.
• Il potere dell'amministrazione finanziaria di riqualificare il negozio incontra il limite della tassatività delle fattispecie tributarie: non è consentito creare un tertium genus tra fabbricato e area edificabile sulla base della sola residua potenzialità edificatoria.
• In materia di imposte dirette e indirette, la qualificazione dell'operazione immobiliare deve essere coerente con i suoi elementi oggettivi e con la disciplina europea dell'IVA, distinguendo tra cessioni di fabbricati ancora esistenti e operazioni che, per effetto di un obbligo di demolizione assunto dal cedente, si risolvano sostanzialmente nella cessione di un terreno.

Come è indicizzato