Cassazione Civile, Ordinanza n. 23761/2026 del 22/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un riscatto urbano ex art. 39 l. 392/1978 relativo a immobili ad uso parcheggio siti in Roma, già locati a una società conduttrice e poi aggiudicati a terzi senza offerta al conduttore. In un precedente giudizio la Corte d'appello aveva riconosciuto alla società il diritto di riscatto, dichiarando il trasferimento della proprietà con efficacia ex tunc e fissando un termine di tre mesi per il pagamento del prezzo. La società non aveva pagato sostenendo di poter estinguere il debito per compensazione con i canoni di locazione versati dopo il 2004. Successivamente i proprietari originari hanno chiesto accertarsi che, per mancato pagamento del prezzo, il trasferimento non si fosse perfezionato oppure che il diritto fosse risolto, con conseguente conferma della loro proprietà e rilascio degli immobili. La società ha resistito eccependo il giudicato formatosi sulla sentenza del 2014 e, in via riconvenzionale, ha chiesto dichiararsi l'estinzione della locazione per confusione, la restituzione dei canoni indebitamente versati e la compensazione con il prezzo di riscatto. I ricorrenti hanno proposto sei motivi: invalidità della rappresentanza processuale della società per vizi della nomina dell'amministratrice; omessa pronuncia sull'estinzione della società; violazione del giudicato del 2014; errata qualificazione del termine di tre mesi per il pagamento come meramente dilatorio e non perentorio; mancata estromissione di due litisconsorti che avrebbero rinunciato alle loro quote; illegittimità della declaratoria di improcedibilità delle domande attrici e dell'affermazione di confusione e compensazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi relativi alla validità della procura della società, alla dedotta estinzione della società, alla violazione del giudicato e alla natura del termine per il pagamento del prezzo. Ha confermato che il giudicato del 2014 andava interpretato nel senso di un trasferimento già avvenuto con efficacia retroattiva al 2004, sicché il mancato pagamento del prezzo costituiva solo inadempimento dell'obbligazione pecuniaria e non causa di decadenza o risoluzione del riscatto. Ha inoltre ritenuto corretta la conseguente estinzione della locazione per confusione, la debenza dei canoni versati dopo il 2004 in quanto indebiti e la compensazione tra tali somme e il prezzo di riscatto, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di lite e dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 39 l. 392/1978

  nel riscatto urbano il termine di tre mesi per il pagamento del prezzo è qualificato come dilatorio; il suo mancato rispetto non comporta, in mancanza di espressa previsione, decadenza dal diritto né condiziona gli effetti della sentenza di accoglimento del riscatto.

• art. 2909 c.c.

  il giudicato sostanziale vincola il giudice successivamente investito della controversia e preclude la rimessione in discussione di quanto già accertato.

• art. 324 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla formazione del giudicato formale e alla stabilità della decisione definitiva.

• art. 113 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione al vincolo del giudicato e alla decisione secondo diritto.

• art. 348 c.p.c.

  richiamato nel motivo relativo alla validità della partecipazione processuale della società e della procura alle liti.

• artt. 75 e 77 c.p.c.

  richiamati per contestare la capacità processuale e la rappresentanza della società convenuta.

• artt. 2377 - 2379 c.c.

  richiamati per dedurre la nullità o inesistenza della delibera di nomina dell'amministratrice della società.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per denunciare omessa pronuncia sull'eccezione di estinzione della società.

• art. 2484, co. 3 c.c.

  lo scioglimento della società produce effetti verso i terzi solo dalla pubblicazione nel registro delle imprese dell'atto di accertamento; fino ad allora gli organi sociali conservano i poteri rappresentativi.

• art. 81 c.p.c.

  richiamato per contestare il difetto sopravvenuto di titolarità del rapporto e l'estromissione di due soggetti dal giudizio.

• art. 111 c.p.c.

  richiamato dalla corte di merito per negare l'estromissione dei litisconsorti senza il consenso della controparte.

• art. 1253 c.c.

  richiamato per l'estinzione del rapporto locativo per confusione, una volta coincidenti in capo alla stessa parte le qualità di locatore e conduttore.

• art. 1241 c.c.

  richiamato per la compensazione tra il credito da canoni indebitamente versati e il debito relativo al prezzo di riscatto.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  la mancata riproduzione o specifica indicazione degli atti e dei documenti rilevanti rende inammissibili le censure che li presuppongono.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per contestare la valutazione delle risultanze probatorie e l'interpretazione del termine per il pagamento.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per censurare l'apprezzamento delle prove e della motivazione.

• art. 2730 c.c. e segg.

  richiamati dai ricorrenti con riferimento alla valutazione delle dichiarazioni e delle risultanze negoziali.

• art. 1224 c.c.

  il ritardo nell'adempimento del prezzo può fondare l'azione di adempimento coattivo e il risarcimento del danno da mora, non la risoluzione del rapporto.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso è dovuto, se sussistono i presupposti, l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13 comma 1-bis d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di soccombenza, se dovuto.

Massime di principio

• Nel riscatto urbano ex art. 39 l. 392/1978, il termine assegnato per il pagamento del prezzo ha natura dilatoria: il suo mancato rispetto non determina, di regola, decadenza dal diritto di riscatto già riconosciuto, né incide sull'efficacia del trasferimento dichiarato dal giudice.
• L'interpretazione del giudicato deve essere compiuta nel suo complesso e secondo il contenuto effettivo della decisione: un riferimento letterale a una "condizione" non vale, da solo, a trasformare un effetto già dichiarato come ex tunc in una condizione sospensiva.
• Il giudicato sostanziale preclude una nuova domanda incompatibile con l'accertamento definitivo già formatosi; la domanda successiva va dichiarata inammissibile quando mira a rimettere in discussione il contenuto precettivo della precedente pronuncia.
• Il mancato pagamento del prezzo dovuto a seguito dell'esercizio del riscatto integra un inadempimento di obbligazione pecuniaria derivante dalla legge, tutelabile con l'azione di adempimento e con i rimedi da mora, ma non con la risoluzione del rapporto.
• Quando, per effetto del trasferimento della proprietà, nella stessa persona si riuniscono le qualità di locatore e conduttore, il rapporto locativo si estingue per confusione e i canoni successivamente versati possono risultare indebiti.
• Chi contesta la validità della rappresentanza processuale di una società deve allegare e provare sia il vizio della delibera di nomina sia la perdita effettiva del potere rappresentativo; fino alla pubblicazione dell'atto di scioglimento nel registro delle imprese, gli organi sociali conservano i poteri verso i terzi.
• Le censure in cassazione sono inammissibili se non riproducono specificamente il contenuto degli atti o dei provvedimenti su cui si fondano e se non si confrontano con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata.

Come è indicizzato