Cassazione Civile, Ordinanza n. 23762/2026 del 22/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un'autorimessa locata a una società che la gestiva nell'ambito di un'attività rivolta anche a clientela esterna rispetto a una struttura alberghiera vicina. La società conduttrice ha agito per far dichiarare l'inefficacia della compravendita nei propri confronti e per ottenere il riscatto urbano ex art. 39 L. 392/1978, deducendo che non le era stata preventivamente comunicata la vendita. I proprietari hanno resistito sostenendo, da un lato, che al momento della vendita il rapporto locatizio non fosse più in vita perché la conduttrice avrebbe risolto il contratto per inadempimento dei locatori; dall'altro, che il garage non avesse i requisiti per la prelazione urbana, in quanto mera pertinenza di un albergo e non autonoma attività commerciale. In cassazione i proprietari hanno proposto tre motivi: 1) violazione dell'art. 27 L. 392/1978 per avere la corte territoriale qualificato la comunicazione del 26 giugno 2014 come recesso per gravi motivi e non come risoluzione per inadempimento; 2) error in procedendo e violazione dell'art. 115 c.p.c. per asserito travisamento del contenuto della raccomandata del 2014, che conterrebbe invece contestazioni di inadempimento e richieste risarcitorie; 3) omesso esame di un fatto decisivo e motivazione apparente sulla natura autonoma dell'attività svolta nell'immobile, assumendo che la scarsa redditività del garage dimostrasse la sua natura di semplice pertinenza dell'hotel.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i primi due motivi mirassero in realtà a ottenere una diversa interpretazione della comunicazione del 26 giugno 2014 e del suo contenuto documentale, attività riservata al giudice di merito e non sindacabile in cassazione se l'esito interpretativo è plausibile e coerente con il testo e il comportamento delle parti. Quanto al terzo motivo, la Corte ha escluso sia la deducibilità del vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. per effetto della doppia conforme, sia la sussistenza di un'omissione di fatto decisivo, poiché la censura si limitava a contrapporre una lettura alternativa delle prove sulla redditività e sull'autonomia del garage. La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta sufficientemente argomentata, avendo valorizzato registri di pubblica sicurezza, documentazione fiscale e concrete modalità di esercizio dell'attività. Conseguentemente, è stata confermata la condanna dei ricorrenti alle spese e l'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 27 L. n. 392/1978

  La comunicazione inviata dalla conduttrice è stata qualificata dai giudici di merito come recesso per gravi motivi, non come risoluzione per inadempimento; tale qualificazione, se plausibile e coerente con il testo, non è sindacabile in cassazione come mera alternativa interpretativa.

• art. 39 L. n. 392/1978

  Il diritto di riscatto urbano presuppone la sussistenza dei relativi requisiti, tra cui l'esistenza di una locazione di immobile urbano ad uso diverso dall'abitativo e la natura commerciale autonoma dell'attività svolta nell'immobile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La deduzione di violazione di legge non può essere utilizzata per ottenere un nuovo apprezzamento del contenuto negoziale o documentale, quando si contesti solo l'interpretazione data dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il preteso travisamento della prova è configurabile solo se la decisione si fonda su un'informazione probatoria oggettivamente diversa da quella risultante dagli atti, non quando si contesti la valutazione del significato del documento.

• art. 115 c.p.c.

  La censura ex art. 115 c.p.c. non può essere usata per contestare la lettura del documento compiuta dal giudice, ma solo l'eventuale decisione fondata su un fatto probatorio materialmente inesistente o diverso.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il motivo è inammissibile se mira a rivalutare le risultanze istruttorie o è precluso dalla doppia conforme; è deducibile solo per omesso esame di un fatto storico decisivo.

• art. 111 Cost.

  La motivazione è sufficiente quando supera il minimo costituzionale e consente di comprendere le ragioni della decisione, anche se la parte contesta la valutazione del materiale istruttorio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di inammissibilità del ricorso, ricorrono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'interpretazione di una comunicazione negoziale o di un atto unilaterale è attività riservata al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi motivazionali nei limiti consentiti, non per proporre una lettura alternativa del testo.
• Il travisamento della prova ricorre solo quando il giudice attribuisca alla prova un contenuto oggettivamente diverso da quello risultante dagli atti; non ricorre se la doglianza investe il diverso significato giuridico o valutativo attribuito al documento.
• Il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando mira a una nuova valutazione delle prove o quando opera la preclusione della doppia conforme; è necessario indicare un fatto storico decisivo effettivamente omesso.
• In tema di prelazione/riscatto urbano, l'accertamento sulla natura autonoma dell'attività esercitata nell'immobile o sulla sua mera pertinenzialità rispetto ad altra struttura è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.
• La motivazione è apparente solo quando manchi del tutto l'esposizione delle ragioni della decisione; non basta che la parte dissenta dalla valutazione delle risultanze probatorie.

Come è indicizzato