Cassazione Civile, Ordinanza n. 23764/2026 del 22/07/2026

Esito

La controversia

Due locatori avevano ottenuto decreto ingiuntivo per canoni di locazione arretrati relativi a un immobile destinato a ristorante e discoteca. La società conduttrice aveva proposto opposizione sostenendo, in via principale, di non essere più legittimata passivamente perché il contratto di locazione era stato ceduto a un terzo contestualmente all'affitto di ramo d'azienda; in via riconvenzionale aveva chiesto la risoluzione del contratto per asserito inadempimento dei locatori, per violazione del diritto di opzione e per impossibilità sopravvenuta derivante dal sequestro preventivo dell'immobile disposto dall'autorità giudiziaria, che ne aveva impedito l'utilizzo. La Corte d'appello aveva confermato la condanna, ritenendo la società cedente obbligata in solido con il cessionario perché non liberata dai locatori, escludendo che il sequestro integrasse factum principis idoneo a sospendere o sciogliere il sinallagma e negando il nesso causale tra i locatori e l'indisponibilità del bene. In cassazione la società ha dedotto: omessa pronuncia sulla legittimazione passiva; violazione dell'art. 1294 c.c. sulla solidarietà; omesso esame dei fatti relativi alle cause del sequestro; violazione degli obblighi del locatore ex art. 1575 c.c. e dei principi di correttezza; violazione delle norme sull'impossibilità sopravvenuta, sulla risoluzione e sull'eccezione di inadempimento, sostenendo che il sequestro dovesse esonerarla dal pagamento del canone.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto solo il secondo motivo. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello aveva effettivamente deciso sulla permanenza dell'obbligazione della società cedente, escludendone la liberazione. Ha invece cassato la sentenza impugnata in relazione al secondo motivo, affermando che, nella cessione del contratto di locazione contestuale alla cessione o all'affitto di azienda, la comunicazione al locatore è presupposto necessario per rendere opponibile il trasferimento e per determinare il regime di responsabilità tra cedente e cessionario; ove la comunicazione sia intervenuta, il cedente resta soggetto a responsabilità sussidiaria con beneficium ordinis e il locatore può agire contro di lui solo dopo l'inadempimento del cessionario e previa richiesta di adempimento nei suoi confronti. Ha dichiarato inammissibili il terzo, quarto e quinto motivo, perché il terzo non indicava un fatto storico decisivo non esaminato, ma contestava la valutazione del giudice, mentre gli altri due miravano a una diversa ricostruzione dei fatti, non consentita in cassazione, essendo stata accertata in fatto l'insussistenza di un comportamento causalmente efficiente dei locatori rispetto al sequestro. La causa è stata rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Messina, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 36 L. 392/1978

  Nella cessione del contratto di locazione contestuale alla cessione o all'affitto di azienda, la comunicazione al locatore è il presupposto necessario per rendere opponibile il trasferimento e per determinare il regime di responsabilità tra cedente e cessionario; se la comunicazione è avvenuta, il cedente assume una responsabilità sussidiaria, con beneficium ordinis.

• art. 112 c.p.c.

  La censura per omessa pronuncia è infondata quando il giudice di merito abbia comunque esaminato e deciso la questione, sia pure in senso sfavorevole alla parte.

• art. 102 c.p.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente in relazione al preteso difetto di legittimazione passiva e alla necessità di integrare il contraddittorio; la Corte non accoglie la censura perché la questione era stata comunque decisa nel merito.

• art. 1294 c.c.

  La solidarietà invocata dalla corte territoriale è stata ritenuta erroneamente applicata, perché in presenza di comunicazione della cessione al locatore il regime corretto è quello della responsabilità sussidiaria del cedente, non della solidarietà piena.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il motivo è inammissibile se non denuncia l'omesso esame di un fatto storico decisivo, ma mira solo a contestare la valutazione del fatto compiuta dal giudice di merito.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'inadempimento dei locatori all'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto; la Corte non esamina nel merito la censura perché fondata su una ricostruzione fattuale alternativa.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato in combinato con l'art. 1575 c.c. per sostenere una condotta negligente dei locatori; la censura è stata dichiarata inammissibile poiché involge un apprezzamento di fatto già compiuto dalla corte di merito.

• art. 1256 c.c.

  Invocato per sostenere l'impossibilità sopravvenuta; la Corte non accoglie la censura perché l'accertamento di fatto ha escluso che il sequestro fosse causalmente imputabile ai locatori.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come base dell'eccezione di inadempimento; la censura non supera il rilievo fattuale secondo cui il sequestro non dipendeva dai locatori.

• art. 1463 c.c.

  Invocato per la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta; il motivo è inammissibile perché presuppone una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 1467 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in collegamento con l'impossibilità sopravvenuta e lo squilibrio del sinallagma; la Corte non accoglie la censura per le ragioni fattuali già indicate.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente con riferimento agli obblighi del conduttore e all'incidenza del sequestro sul pagamento del canone; la Corte dichiara inammissibile la censura perché diretta a sovvertire accertamenti di fatto.

Massime di principio

• Nella cessione del contratto di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall'abitativo, contestuale alla cessione o all'affitto di azienda, la comunicazione al locatore non è un adempimento meramente formale o accessorio: è il presupposto che rende opponibile la cessione e che incide sul regime di responsabilità tra cedente e cessionario.
• Se la cessione è stata comunicata al locatore, tra cedente e cessionario si configura una responsabilità sussidiaria, con beneficium ordinis; il locatore deve prima chiedere l'adempimento al nuovo conduttore e solo dopo il suo inadempimento può agire contro il cedente.
• In cassazione non è denunciabile come omesso esame un motivo che, sotto la veste dell'art. 360, n. 5, c.p.c., miri in realtà a ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio o una diversa lettura dei fatti.
• Le censure di violazione di legge non possono essere utilizzate per introdurre una ricostruzione fattuale alternativa a quella compiuta dal giudice di merito, quando la sentenza impugnata abbia già accertato il fatto decisivo e la sua irrilevanza causale rispetto alla pretesa fatta valere.
• L'eccezione di omessa pronuncia è infondata quando il giudice di merito abbia effettivamente deciso sulla questione dedotta, pur respingendola nel merito.

Come è indicizzato