Cassazione Civile, Ordinanza n. 23760/2026 del 22/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale relativo a una pratica DOCFA presentata per variazione della destinazione di un immobile da agricolo a deposito, con proposta di classamento in categoria C/2 (magazzino) poi rettificata dall’Ufficio in categoria D/7. La Commissione tributaria regionale aveva accolto l’impugnazione del contribuente, ritenendo che dall’esame della documentazione e delle fotografie emergesse un semplice deposito privo delle caratteristiche proprie della categoria D/7. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente, lamentando che i giudici di merito avessero dato una motivazione apodittica e avessero trascurato le caratteristiche oggettive dell’immobile (dimensioni, altezza, consistenza e caratteristiche tipologiche) valorizzate dall’Ufficio; 2) violazione dell’art. 2697 c.c. e falsa applicazione della normativa catastale (d.P.R. n. 1142/1949, r.d.l. n. 652/1939 conv. in l. n. 1249/1939 e quadro generale delle categorie), sostenendo che il giudice di merito aveva attribuito rilievo decisivo all’uso concreto del bene anziché alle sue caratteristiche costruttive e tipologiche, che renderebbero corretto il classamento in categoria speciale D/7.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati congiuntamente i due motivi. Ha richiamato il principio secondo cui il classamento catastale va compiuto sulla base della destinazione ordinaria e delle caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare, accertate con riguardo alle sue caratteristiche costruttive e tipologiche, e non in base al mero uso contingente del bene. Ha quindi censurato la sentenza impugnata perché aveva valorizzato solo l’utilizzo concreto del locale e una lettura delle foto e della relazione tecnica, senza misurarsi adeguatamente con il criterio dell’obiettività tipologico-strutturale e con le caratteristiche dell’immobile rilevate dall’Ufficio. Per effetto dell’accoglimento, la sentenza di secondo grado è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione, cui è stata demandata anche la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  È invocato per denunciare la nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  È richiamato come parametro della motivazione della sentenza, ritenuta dalla ricorrente omessa o solo apparente.

• art. 36 d.lgs. n. 546/1992

  È indicato tra le norme sulla motivazione delle decisioni del giudice tributario.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  È richiamato quale norma sul contenuto della motivazione, asseritamente violata.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È invocato per denunciare violazione di legge e falsa applicazione della normativa catastale.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato nel motivo di ricorso per censurare la ripartizione dell’onere della prova e l’erronea impostazione del giudizio di classamento.

• d.P.R. n. 1142/1949

  La Corte ribadisce che il classamento si fonda sulla destinazione ordinaria e sulle caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare, accertate in relazione alle prevalenti consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive.

• r.d.l. n. 652/1939, convertito in l. n. 1249/1939

  È richiamato come parte della normativa catastale applicabile al corretto classamento dell’immobile.

Massime di principio

• Nel classamento catastale l’individuazione della categoria deve avvenire secondo un criterio oggettivo e reale, fondato sulle caratteristiche costruttive e tipologiche dell’immobile, e non sul mero uso contingente che ne faccia il proprietario o il detentore.
• La "destinazione ordinaria" dell’unità immobiliare va accertata in base alle prevalenti consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive del bene, con riferimento alle sue potenzialità d’uso purché compatibili con la disciplina urbanistica.
• Una sentenza che si limiti a valorizzare l’utilizzo concreto del bene, senza confrontarsi con le caratteristiche tecniche e strutturali rilevanti ai fini catastali, incorre in motivazione apparente o comunque in violazione dei criteri legali di classamento.
• In tema di attribuzione della rendita catastale, il giudizio deve concentrarsi sull’obiettiva attitudine del bene a produrre ricchezza in ragione della sua conformazione, non sulla condizione del proprietario o sull’uso effettivo e contingente del cespite.

Come è indicizzato