Cassazione Civile, Ordinanza n. 09675/2024 del 10/04/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un preliminare di vendita del 16 settembre 2004 avente ad oggetto un alloggio realizzato in area P.E.E.P. I promissari acquirenti chiesero l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo al massimo consentito dalla convenzione stipulata tra l'impresa costruttrice e il Comune, restituzione delle somme pagate in eccedenza e risarcimento danni per difformità dell'immobile. Il promittente venditore resistette, eccependo tra l'altro la nullità del preliminare per difetto dei requisiti soggettivi degli acquirenti, oppure la risoluzione per inadempimento di questi ultimi, e chiamò in causa il Comune per eventuali somme da restituire. Il Tribunale accolse la domanda di trasferimento coattivo e condannò il venditore alla restituzione dell'eccedenza; la Corte d'appello confermò. In cassazione il venditore articolò nove motivi: contestò la decisione di merito che aveva ritenuto l'intera causa matura per la decisione senza nuova istruttoria; dedusse nullità della sentenza per asserita contraddittorietà nel rigetto delle istanze istruttorie; denunciò l'erronea esclusione dell'illegittimità degli atti amministrativi e della convenzione sul prezzo massimo; lamentò l'omesso esame del fatto che gli acquirenti sarebbero stati proprietari di altri immobili e quindi non legittimati all'acquisto; sostenne che tale carenza di requisiti avrebbe dovuto comportare nullità o inefficacia del contratto; censurò l'inserzione automatica della clausola sul prezzo massimo; contestò la valutazione delle prove documentali sul pagamento delle somme e la quantificazione dell'eccedenza; denunciò contraddittorietà della motivazione su importi versati; e infine lamentò omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento danni verso i promissari acquirenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi sulla rimessione della causa in decisione e sull'uso della consulenza tecnica d'ufficio, perché una volta rimessa la causa in decisione il giudice è investito dell'intera controversia e poteva decidere sulla base della documentazione. Ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi che tendevano a rimettere in discussione l'accertamento di merito sulla legittimità della convenzione P.E.E.P., sulla sussistenza dei requisiti soggettivi degli acquirenti, sulla ricostruzione delle prove documentali e sulla dedotta omessa pronuncia sul risarcimento, osservando che la motivazione della Corte d'appello era coerente: il prezzo massimo di cessione era fissato dalla convenzione e sostituiva automaticamente la clausola contrattuale difforme; la carenza dei requisiti soggettivi, ove esistente, non avrebbe inciso sulla validità del preliminare ma su altri profili non decisivi; il pagamento in eccedenza risultava dai documenti e giustificava la ripetizione dell'indebito; la domanda risarcitoria del venditore era logicamente assorbita dal rigetto delle sue domande presupposte. Sono state inoltre poste le spese a carico del ricorrente e dichiarato dovuto l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare è stata ritenuta compatibile con la subordinazione del trasferimento al rispetto del prezzo massimo previsto dalla convenzione edilizia.

• art. 187 c.p.c.

  La rimessione della causa in decisione può avvenire anche su questioni preliminari o pregiudiziali, ma investe il giudice dell'intera causa.

• art. 189 c.p.c.

  Una volta rimessa la causa in decisione, il giudice deve decidere l'intero oggetto della causa, non solo la questione preliminare.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La nullità per motivazione apparente o contraddittoria è esclusa quando la motivazione, letta complessivamente, consente di comprendere la ratio decidendi.

• art. 115 c.p.c.

  Non è censurabile in cassazione la mera rivalutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

• art. 5 della legge n. 2248/1865, All. E

  Il ricorrente lo invocava per la disapplicazione di atti amministrativi ritenuti illegittimi, ma la Corte ha escluso l'illegittimità degli atti presupposti.

• art. 1418 c.c.

  La doglianza sulla nullità del contratto per difetto di requisiti soggettivi è stata ritenuta non decisiva perché prospettata solo in via subordinata.

• art. 1419 c.c.

  La clausola difforme dal prezzo massimo è nulla per la parte eccedente, con sostituzione automatica mediante la disciplina imperativa applicabile.

• art. 18 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente in tema di convenzioni urbanistiche, ma la Corte ha affermato la prevalenza della disciplina del prezzo massimo di cessione nelle convenzioni P.E.E.P.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è inammissibile se mira solo a contestare la valutazione del materiale istruttorio e non l'uso di prove legali fuori dai limiti di legge.

• art. 112 c.p.c.

  Non c'è omessa pronuncia quando la decisione su domande principali o presupposte comporta il rigetto implicito della domanda accessoria di risarcimento.

• art. 1339 c.c.

  Le clausole del contratto difformi da norme imperative, comprese quelle che fissano il prezzo massimo di cessione in edilizia convenzionata, sono sostituite di diritto.

• art. 35 della legge n. 865/1971

  Attribuisce al Comune il potere di fissare i criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in edilizia convenzionata, con efficacia imperativa.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato ritenuto non utilizzabile per ottenere una rivalutazione dei fatti di merito sotto veste di violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  I motivi sono inammissibili se non specificano il concreto pregiudizio difensivo o non colgono la ratio decidendi.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio non sussiste quando il fatto dedotto è stato esaminato dal giudice di merito, e non è consentita una nuova valutazione del compendio probatorio.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Invocato per la violazione di norme sostanziali e processuali, ma la Corte ha riaffermato i limiti del sindacato di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stato applicato per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di merito, la rimessione della causa in decisione, anche se disposta in relazione a questioni preliminari o pregiudiziali, investe il giudice dell'intero oggetto della controversia e obbliga le parti a precisare le conclusioni su tutte le domande e le eccezioni.
• La consulenza tecnica d'ufficio è mezzo di valutazione rimesso al prudente apprezzamento del giudice e può essere negata quando i fatti rilevanti risultino già documentalmente provati o quando la richiesta sia diretta a supplire all'onere probatorio della parte.
• In tema di edilizia convenzionata, il prezzo massimo di cessione fissato dalla convenzione ha natura imperativa e si inserisce automaticamente nel contratto, con nullità della clausola difforme limitatamente alla parte eccedente e sostituzione di diritto del prezzo pattuito.
• La domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare può essere accolta solo subordinando il trasferimento al rispetto del prezzo massimo legale o convenzionale, non potendo l'effetto traslativo perfezionarsi sulla base di un corrispettivo superiore.
• La doglianza di omesso esame o di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del merito o del materiale istruttorio, ma richiede la deduzione di un effettivo uso di prove fuori dai limiti legali o l'omissione di un fatto decisivo non esaminato.
• Non sussiste omessa pronuncia quando il rigetto di una domanda principale o presupposta comporta logicamente il rigetto implicito della domanda accessoria o dipendente, come quella risarcitoria fondata sul medesimo presupposto.

Come è indicizzato