Cassazione Civile, Ordinanza n. 15897/2022 del 17/05/2022

Esito

La controversia

Due contribuenti avevano ricevuto avvisi di accertamento con i quali l'Ufficio aveva recuperato a tassazione plusvalenze ritenute non dichiarate in occasione della cessione di un complesso immobiliare composto da fabbricati da demolire, area agricola e area edificabile. Secondo l'Amministrazione, la previsione di demolizione dei fabbricati e l'assetto dell'operazione rendevano imponibile la plusvalenza come derivante dalla cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. La CTR aveva invece accolto l'appello dei contribuenti, ritenendo applicabile il principio per cui la cessione di un fabbricato, anche se destinato a demolizione, non integra cessione di terreno edificabile ai fini dell'art. 67 TUIR. Con il ricorso per cassazione l'Agenzia ha denunciato violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, degli artt. 1362, 2727 e 2729 c.c. e dell'art. 20 d.P.R. 131/1986, sostenendo che la CTR avesse erroneamente trascurato la causa concreta del contratto e la certezza, già al momento della vendita, della demolizione del fabbricato, così da dover riqualificare l'operazione come cessione di terreno edificabile.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo dell'Agenzia, ribadendo l'orientamento consolidato secondo cui il presupposto dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR è la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti; non vi rientra la cessione di un terreno sul quale insista un edificio, neppure quando sia prevista o certa la successiva demolizione e ricostruzione. La previsione contrattuale di demolizione non muta la natura dell'oggetto ceduto in terreno edificabile ai fini fiscali. Ne è conseguita la conferma della sentenza d'appello e la condanna dell'Agenzia alla rifusione delle spese di lite.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Si applica alla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti; non si applica alla cessione di un fabbricato o di un terreno sul quale insista un edificio, anche se destinato a demolizione.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dall'Agenzia come norma di interpretazione del contratto; la Corte non accoglie la censura perché la riqualificazione fiscale non può prescindere dalla natura oggettiva del bene ceduto.

• artt. 2727 e 2729 c.c.

  Richiamati dall'Agenzia in relazione alle presunzioni; la Corte non li valorizza ai fini dell'accoglimento del ricorso.

• art. 20 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Invocato per la riqualificazione dell'atto secondo la sua causa concreta e i suoi effetti oggettivi; la Corte, richiamando la propria giurisprudenza, esclude che ciò consenta di trasformare la cessione di fabbricato in cessione di terreno edificabile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma sul motivo di ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di legge, sotto cui è stato proposto l'unico motivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte esclude l'ulteriore contributo unificato per l'Amministrazione dello Stato, per il regime della prenotazione a debito.

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la plusvalenza imponibile presuppone la cessione di un terreno già suscettibile di utilizzazione edificatoria in base agli strumenti urbanistici; non è sufficiente che l'operazione economica complessiva sia funzionale a futura demolizione e ricostruzione.
• La presenza di un fabbricato sul terreno esclude, di regola, la qualificazione della vendita come cessione di terreno edificabile, anche se il fabbricato sia destinato alla demolizione o la demolizione sia prevista nel contratto.
• La riqualificazione fiscale dell'atto non può fondarsi solo sulla causa concreta o sugli effetti economici perseguiti dalle parti quando l'oggetto negoziale, in concreto, sia un immobile edificato e non un'area edificabile.
• Le clausole contrattuali o gli atti amministrativi relativi a demolizione e ricostruzione non sono di per sé idonei a trasformare, ai fini delle imposte sulle plusvalenze, la cessione di fabbricato in cessione di terreno.

Come è indicizzato