Cassazione Civile, Ordinanza n. 14424/2023 del 24/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa stipulato per un immobile sito in Orvieto. Il conduttore era stato intimato per morosità per il mancato pagamento di alcuni canoni; si era opposto alla convalida deducendo, da un lato, di avere già pagato alcune mensilità prima della notifica dell'intimazione e, dall'altro, la presenza di vizi dell'immobile (infiltrazioni dal tetto e esalazioni maleodoranti provenienti dal bagno) che avrebbero reso l'alloggio inidoneo all'uso abitativo e giustificato la sospensione del pagamento del canone. Il Tribunale, dopo istruzione e consulenza tecnica, aveva ritenuto sussistente l'inadempimento del conduttore e dichiarato la risoluzione del contratto; la Corte d'appello aveva confermato, osservando che i vizi non avevano eliminato del tutto la possibilità di godimento dell'immobile e che il mancato pagamento dell'intero canone era ingiustificato. In Cassazione il conduttore deduceva, con un unico motivo articolato in due censure, la violazione dell'art. 1460 c.c. per avere la corte territoriale escluso il diritto di sospendere integralmente il canone nonostante l'inidoneità abitativa dell'immobile, e la nullità della sentenza per motivazione asseritamente contraddittoria ex art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.; sosteneva inoltre che l'eccezione di inadempimento fosse esperibile anche senza previo ricorso al giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c. e che la permanenza nel bene fosse compatibile con la sospensione del canone.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto inammissibile la doglianza sulla motivazione perché formulata sulla base di elementi estranei al testo della sentenza, fuori dai limiti del vizio motivazionale come definiti dalle Sezioni Unite del 2014. Ha inoltre ritenuto infondata-inammissibile la censura sull'art. 1460 c.c., osservando che la Corte territoriale non aveva affatto negato in astratto la possibilità di opporre l'eccezione di inadempimento in caso di inesatto adempimento del locatore o di inidoneità parziale dell'immobile, ma aveva accertato in fatto che, nel caso concreto, sussistesse ancora una quota di godimento dell'immobile. In tale situazione, secondo la Cassazione, il conduttore avrebbe potuto al più sospendere il canone in misura proporzionata, non ometterlo integralmente. Poiché la Corte d'appello aveva fatto corretto governo dei principi di buona fede e proporzionalità sinallagmatica, il ricorso è stato respinto in rito, con condanna del ricorrente alle spese e con l'ulteriore statuizione relativa al contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento è ammissibile anche quando il locatore adempia solo inesattamente; tuttavia la sospensione del canone deve rispettare buona fede e proporzionalità tra inadempimenti, e se permane una quota di godimento del bene può giustificarsi solo una sospensione parziale o un pagamento ridotto.

• art. 1575 n. 2 c.c.

  Il locatore ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto; la violazione di tale obbligo può integrare inadempimento, ma non comporta automaticamente il venir meno totale della prestazione se l'immobile resta comunque in parte utilizzabile.

• art. 1576 c.c.

  Il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie; anche questa violazione può incidere sull'equilibrio del rapporto, ma va valutata in concreto quanto all'incidenza sul godimento del bene.

• art. 1455 c.c.

  La risoluzione per inadempimento richiede che l'inadempimento non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse della controparte.

• art. 5 L. n. 392/1978

  La morosità nel pagamento dei canoni può giustificare la risoluzione del contratto di locazione.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Il vizio di motivazione non può essere dedotto valorizzando elementi estranei al contenuto della sentenza impugnata, dovendosi restare nei limiti del sindacato consentito dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Il ricorrente invocava la violazione di legge sostanziale in tema di eccezione di inadempimento, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché diretta a sovvertire l'accertamento in fatto della corte territoriale.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  Il ricorrente ha denunciato nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria, ma la Corte ha escluso il vizio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione è avvenuta in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato previsto per il ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stata disposta l'attestazione dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In materia di locazione, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. è opponibile non solo quando il locatore sia del tutto inadempiente, ma anche quando la sua prestazione sia inesattamente eseguita e l'immobile presenti vizi che riducano il godimento pattuito.
• La sospensione del canone non è automatica: deve essere conforme a buona fede e proporzionata all'entità dell'inadempimento del locatore; se l'immobile resta parzialmente utilizzabile, il conduttore può al più ridurre il pagamento in misura corrispondente.
• La permanenza del conduttore nell'immobile non esclude di per sé l'eccezione di inadempimento, ma è compatibile con la sospensione totale del canone solo quando il difetto del bene renda sostanzialmente nullo il godimento contrattuale.
• Nel giudizio di legittimità il vizio di motivazione non può essere costruito su elementi esterni alla sentenza impugnata; la censura deve confrontarsi con la motivazione effettivamente resa e non mirare a una nuova valutazione del fatto.
• Quando la corte di merito accerti in fatto una residua utilizzabilità dell'immobile, la Cassazione non può sostituire una diversa lettura delle risultanze istruttorie, salvo violazioni di legge effettive e specifiche.

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