Cassazione Civile, Ordinanza n. 14272/2023 del 24/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di € 12.883,73, somma richiesta alla condomina a titolo di quota parte delle spese sostenute tra il 2003 e il 2010 per lavori diretti a eliminare infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dalla terrazza di sua proprietà e per il risarcimento del danno arrecato all’unità immobiliare sottostante. La condomina ha proposto opposizione sostenendo che la ripartizione delle spese fosse illegittima perché avvenuta in violazione degli artt. 1118, 1123 e 1126 c.c. e del regolamento condominiale; in particolare, ha dedotto che la delibera avesse modificato i criteri legali e regolamentari di riparto senza il consenso unanime di tutti i condomini e che tale consenso non potesse desumersi da facta concludentia. Il Tribunale ha accolto l’opposizione ritenendo nulla la delibera e revocando il decreto; la Corte d’appello, invece, ha accolto l’impugnazione del condominio, ritenendo che si fosse formato un accordo ad hoc tra il condominio e la singola condomina, poi ratificato dagli altri condomini assenti, e ha confermato il decreto ingiuntivo. In cassazione la ricorrente ha denunciato violazione e falsa applicazione delle norme sulla comunione condominiale e della disciplina regolamentare, insistendo sulla nullità della delibera e sull’impossibilità di ricavare un consenso unanime tacito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha però corretto e integrato la motivazione della sentenza d’appello, chiarendo che la delibera del 29/11/2009 non era nulla, ma al più annullabile, perché non aveva inciso stabilmente sui criteri generali di ripartizione delle spese, limitandosi a un accordo occasionale e puntuale per la specifica vicenda delle infiltrazioni. Ne è conseguito che l’impugnazione avrebbe dovuto essere proposta nei termini di decadenza dell’art. 1137 c.c., ormai spirati. La ricorrente è stata quindi condannata alle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1118 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura sulla ripartizione delle spese condominiali e sulla partecipazione alle spese comuni.

• art. 1123 c.c.

  i criteri legali di ripartizione delle spese possono essere derogati solo nei modi consentiti; una modifica generale richiederebbe unanimità, mentre una deroga occasionale per specifica spesa non integra nullità della delibera.

• art. 1126 c.c.

  richiamato come criterio legale di riparto delle spese relative alla terrazza; la contestazione verteva sull’asserita violazione di tale criterio.

• art. 1135 c.c.

  l’assemblea non ha attribuzioni per modificare a maggioranza i criteri generali di riparto delle spese; la delibera che si limiti a ripartire una spesa concreta rientra invece nelle attribuzioni assembleari.

• art. 1136 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di validità della deliberazione e di necessità del consenso dei condomini.

• art. 1137 c.c.

  l’impugnazione delle deliberazioni meramente annullabili va proposta nel termine di decadenza previsto dalla norma.

• art. 1138 c.c.

  richiamato dalla ricorrente quale parametro regolamentare dell’assetto condominiale.

• art. 19 del regolamento condominiale

  invocato per sostenere che il criterio di riparto pattizio/regolamentare fosse stato violato o modificato illegittimamente.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  norma che ha introdotto l’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, applicabile ratione temporis.

Massime di principio

• In materia condominiale, la nullità della delibera assembleare ha portata residuale e ricorre solo in ipotesi estreme, quali la mancanza degli elementi essenziali, l’oggetto impossibile o illecito, o il difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea.
• La deliberazione che stabilisca o modifichi in via generale e per il futuro i criteri di riparto delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione è nulla se approvata a maggioranza, perché l’assemblea non ha il potere di incidere su tali criteri al di fuori del consenso unanime.
• Quando invece la deliberazione riguarda la ripartizione concreta di una specifica spesa tra i condomini, anche se adottata in deroga ai criteri generali, essa è in linea di principio soltanto annullabile, non nulla.
• La deroga occasionale ai criteri di riparto per una singola vicenda non equivale automaticamente a una modifica stabile della disciplina condominiale; perciò, se impugnata, la delibera deve essere contestata nei termini decadenziali previsti dall’art. 1137 c.c.
• Il consenso unanime necessario per derogare ai criteri legali o regolamentari non può essere presunto in via automatica in mancanza di un vero accordo modificativo generale; ma, se il provvedimento si limita a un assetto ad hoc della spesa, la questione attiene alla validità annullabile della delibera e non alla nullità.

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