Cassazione Civile, Ordinanza n. 37438/2021 del 30/11/2021

Esito

La controversia

La contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento per il periodo d'imposta 2003, con cui l'Ufficio aveva recuperato a tassazione redditi da locazione non dichiarati. La tesi difensiva era che l'immobile non fosse più stato concesso in locazione da alcuni anni e che, dunque, i relativi canoni non fossero dovuti o percepiti. La CTR aveva respinto l'appello ritenendo non provata la cessazione del rapporto locatizio con un atto avente data certa e attribuendo alle dichiarazioni di terzi valore solo indiziario. Nel ricorso per cassazione la contribuente denunciava violazione della normativa sulla locazione abitativa, dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 115 c.p.c., sostenendo che non gravasse sul locatore un obbligo di comunicare variazioni del contratto registrato, che la cessazione fosse stata preannunciata dal conduttore e che non potessero essere tassati redditi meramente ipotetici in assenza del presupposto impositivo.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha affermato che i redditi fondiari sono tassati secondo il principio di competenza, indipendentemente dalla percezione, e che la disciplina eccezionale dell'art. 8, comma 5, L. 431/1998 opera solo per i canoni di locazione abitativa non percepiti, dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Al di fuori di tale ipotesi, il contribuente che voglia sottrarsi alla tassazione deve provare un fatto impeditivo dell'imputazione per competenza, quale il recesso anticipato del conduttore, opponibile all'Amministrazione con atto avente data certa. Poiché nel caso concreto la cessazione del rapporto non era stata provata in questi termini e la sentenza di merito aveva correttamente valutato come indiziaria la prova testimoniale, il ricorso è stato rigettato. È stata inoltre disposta, nei confronti della ricorrente, la debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 23 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  "i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili (...) per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso"

  La norma esprime il principio di competenza nella tassazione dei redditi fondiari, per cui i canoni di locazione sono imponibili anche se non effettivamente percepiti.

• art. 26 TUIR

  È indicato come disposizione attuale corrispondente al previgente art. 23 TUIR, confermando la tassazione dei redditi fondiari secondo il criterio della competenza.

• art. 8, comma 5, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  "i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore"

  Costituisce eccezione alla regola della competenza e opera solo per locazioni abitative, a partire dalla conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro formale del motivo di ricorso, articolato come denuncia di violazione di legge.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato per sostenere la censura sul riparto dell'onere della prova, ma la Corte ritiene che gravasse sulla contribuente la prova del fatto impeditivo della tassazione per competenza.

• art. 115 c.p.c.

  È invocato per contestare la valutazione delle prove, ma la Corte non ravvisa violazione nel giudizio di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Fondamento del raddoppio del contributo unificato posto a carico della parte ricorrente.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Norma richiamata quale fonte dell'inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• I redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili sono, in linea generale, tassati secondo il principio di competenza e concorrono al reddito complessivo indipendentemente dalla effettiva percezione.
• La disciplina eccezionale che esclude la tassazione dei canoni non percepiti si applica solo alle locazioni abitative e solo dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
• Fuori dalle ipotesi espressamente previste dalla legge, il locatore che voglia sottrarsi alla tassazione dei canoni deve provare un fatto impeditivo dell'imputazione per competenza, come la cessazione del rapporto o il recesso del conduttore, con prova opponibile all'Amministrazione mediante atto avente data certa.
• Le dichiarazioni di terzi, ove non assistite da ulteriori elementi, possono essere valutate dal giudice di merito come meri indizi e non sono di per sé sufficienti a dimostrare la cessazione del rapporto locatizio.
• La contestazione relativa alla distribuzione dell'onere probatorio non è fondata quando la decisione di merito applica correttamente la regola di tassazione per competenza e richiede al contribuente la prova del fatto che impedisce l'imposizione.

Come è indicizzato