Cassazione Civile, Sentenza n. 19354/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Venezia con unico motivo di ricorso: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2923, comma 3, e 2043 c.c. (in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la Corte d'appello ritenuto che il canone potesse considerarsi "vile" dalla data di conclusione del contratto e che l'indennità dovuta all'aggiudicatario potesse essere liquidata anche per il periodo anteriore alla proposizione della domanda giudiziale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Progetto Italiano, con correzione della motivazione. Ha confermato che il canone era "vile" e che la sentenza che accerta tale natura ha efficacia dichiarativa con retroazione alla data dell'acquisto in sede di vendita forzata (o, comunque, alla data del pignoramento per la valutazione del "giusto" canone). Ha precisato che il dies a quo per il risarcimento spettante all'acquirente è la data dall'acquisto/trasferimento (nel caso specifico indicata nel febbraio 2019) e che il risarcimento copre la differenza tra il "giusto" canone (da valutare alla data del pignoramento) e il canone "vile" per tutta la durata dell'occupazione sine titulo, indipendentemente dall'epoca di proposizione della domanda, salvo gli effetti della prescrizione. Ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

Norme richiamate

• art. 2923 c.c., comma 3

  La norma disciplina l'inopponibilità delle locazioni al terzo acquirente di beni pignorati; la Corte interpreta la pronuncia che accerta la "viltà" del canone come dichiarativa e dispone che l'inopponibilità si riferisce all'epoca dell'acquisto (retroagisce all'atto di aggiudicazione), mentre la valutazione del "giusto" canone va riferita alla data del pignoramento

• art. 2912 c.c.

  I frutti della cosa pignorata spettano agli organi della procedura fino alla vendita; la differenza tra canone "giusto" e canone "vile" relativa al periodo anteriore alla vendita rientra nella nozione di frutti della cosa pignorata

• art. 2043 c.c.

  Riferimento alla responsabilità per fatto illecito: l'occupazione sine titulo, accertata dopo l'inopponibilità, integra fatto illecito che legittima la domanda risarcitoria dell'acquirente

• art. 560 c.p.c.

  Possibilità per l'acquirente (o per gli organi della procedura) di ottenere la liberazione dell'immobile con le procedure esecutive appropriate, anche per anticipare gli effetti dell'inopponibilità

• art. 16 legge fallimentare (richiamata)

  art. 16 l.fall. (richiamato nei principi)

  La sentenza di fallimento è qualificata come "pignoramento dei pignoramenti" e individua l'epoca da cui valutare la vicenda pignoritaria e la viltà del canone

• art. 107 legge fallimentare (citato)

  Rilevanza del rogito traslativo ai fini dell'acquisto dalla procedura concorsuale (momento traslativo rilevante per l'inopponibilità verso l'acquirente)

• art. 29 legge 392/1978

  art. 29, legge n. 392/1978

  Norma sulla disdetta dei contratti di locazione commerciale: nel caso di specie la curatela aveva comunicato una disdetta ritenuta inefficace dalla conduttrice perché in violazione di tale articolo

• art. 1219 c.c.

  art. 1219 c.c., comma 2, n.1 (richiamato)

  Richiamo al principio secondo cui l'azione per ottenere il rispetto o l'esecuzione dell'obbligazione incomincia dal momento in cui il titolo diventa inefficace rispetto al soggetto che eccepisce; citato per spiegare l'effetto della declaratoria di inopponibilità

• art. 1284 c.c.

  Norma sui tassi di interesse legali e convenzionali, usata per liquidare gli interessi sulle somme dovute a titolo di risarcimento

• art. 447-bis c.p.c.

  Norma procedurale richiamata quale base del ricorso iniziale proposto da San Teodoro al Tribunale (procedura con riferimento alla declaratoria di inopponibilità)

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13

  art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Norma sul contributo unificato e sulle maggiorazioni; citata per l'applicazione di conseguenze processuali e contributive a carico del ricorrente in Cassazione

Massime di principio

• La sentenza che accerta la "viltà" del canone ex art. 2923, comma 3, c.c. ha natura dichiarativa e i suoi effetti si retroagiscono alla data dell'acquisto in sede di vendita forzata (ossia l'inopponibilità è efficace nei confronti dell'acquirente dall'atto di acquisto).
• La valutazione del "giusto" canone per computare la differenza risarcitoria deve essere riferita all'epoca del pignoramento; la differenza tra il canone "giusto" e il canone pattuito costituisce frutti della cosa pignorata per il periodo anteriore alla vendita e spettano agli organi della procedura, mentre per il periodo successivo alla vendita compete all'acquirente.
• L'occupazione perdurante dopo l'efficacia dell'inopponibilità (ossia dopo l'acquisto) costituisce occupazione sine titulo e integra fatto illecito che legittima l'azione risarcitoria dell'acquirente per la differenza di canone per l'intera durata dell'occupazione, anche se la domanda giudiziale è proposta tardivamente, salva eventuale prescrizione.
• Gli organi della procedura (curatore/custode) e l'acquirente possono promuovere azioni esecutive o richieste di liberazione (es. ex art. 560 c.p.c.) per anticipare gli effetti dell'inopponibilità; l'inerzia degli organi non esclude il diritto al risarcimento da parte dell'acquirente.
• In presenza di sublocazione o di soggetti occupanti diversi dall'intestatario del contratto originario, anche questi possono risultare coinvolti nella responsabilità per occupazione sine titulo; è opportuno agire tempestivamente (diffida e, se necessario, esecuzione) per consolidare la posizione dell'acquirente e limitare il maturare di diritti a favore degli occupanti.
• In generale, chi acquista un bene in esecuzione deve valutare la possibile inopponibilità di contratti di locazione con canone anomalo e può chiedere il risarcimento delle somme corrispondenti alla differenza fra canone equo e canone pattuito per il periodo di occupazione dopo il proprio acquisto.