Cassazione Civile, Ordinanza n. 24288/2026 del 31/07/2026

Esito

La controversia

Una società proprietaria di un immobile ad uso abitativo ha agito per ottenere l'accertamento dell'occupazione senza titolo di un appartamento, la condanna al rilascio e il pagamento di un'indennità di occupazione. L'occupante ha resistito sostenendo di detenere il bene in forza di un contratto di locazione stipulato nel 1992 con un ente privato, poi divenuto proprietario dell'immobile, e che tale rapporto non fosse mai stato disdettato dalla società subentrata. Il tribunale aveva accolto la domanda della società, mentre la corte d'appello aveva riformato la decisione, qualificando la scrittura privata come contratto di locazione abitativa soggetto alla legge sull'equo canone/locazioni abitative e ritenendo il rapporto cessato solo al 30 giugno 2024 per effetto dei rinnovi taciti. In cassazione la società ricorrente ha dedotto violazione di norme sul regime transitorio di cui al d.m. 19 luglio 1984 e degli artt. 1571 ss. c.c., sostenendo che il rapporto originario sarebbe comunque cessato alla scadenza del secondo triennio e, in ogni caso, alla cessazione del rapporto di servizio del detentore, avvenuta nel 2003.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato che la sentenza impugnata si fondava sulla qualificazione della scrittura del 30 giugno 1992 come ordinario contratto di locazione abitativa, in ragione della natura privatistica dell'ente concedente, e quindi sull'applicabilità della disciplina vincolistica della legge n. 392 del 1978 con rinnovi taciti fino al 30 giugno 2024. Il ricorso, invece, si limitava a reiterare l'assunto dell'applicabilità del regime transitorio del d.m. 19 luglio 1984, senza confrontarsi con la ratio decidendi della decisione di merito, ossia la natura privatistica del concedente e la conseguente sussunzione del rapporto nella locazione. Per questo è stato anche posto a carico della ricorrente il pagamento delle spese di legittimità e dell'ulteriore contributo unificato, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve confrontarsi in modo puntuale con la ratio decidendi della sentenza impugnata; la mancata critica della ragione decisiva determina l'inammissibilità del motivo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La decisione è stata assunta in camera di consiglio nel procedimento accelerato previsto dalla norma.

• art. 1571 c.c.

  È richiamata per la disciplina generale della locazione, ritenuta applicabile dalla sentenza impugnata al rapporto in contestazione.

• artt. 1571 ss. c.c.

  Indicano il quadro normativo della locazione ordinaria invocato dalla parte ricorrente e ritenuto pertinente dalla corte d'appello per qualificare il rapporto.

• art. 33 d.m. 19 luglio 1984

  Era invocato dalla ricorrente quale disciplina transitoria del rapporto, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché non confrontata con la diversa qualificazione del rapporto operata dalla corte territoriale.

• art. 9 della legge 10 febbraio 1982, n. 39

  È richiamato nel testo come base normativa del d.m. 19 luglio 1984, invocata dalla ricorrente per sostenere la cessazione del rapporto alla scadenza massima prevista.

• L. 27 luglio 1978, n. 392

  La corte d'appello ha ritenuto applicabile la disciplina delle locazioni abitative e dei limiti di durata vincolistici.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stata applicata la regola sul pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità dell'impugnazione.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si limita a riproporre una tesi diversa o incompatibile con quella effettivamente posta a fondamento della decisione.
• La qualificazione del rapporto contrattuale dipende anzitutto dalla natura soggettiva del concedente e dal contenuto della scrittura; se il giudice di merito fonda la decisione su una specifica qualificazione giuridica, il ricorso deve attaccare proprio quel passaggio decisivo.
• La deduzione della violazione di norme sostanziali non è sufficiente se la censura presuppone un diverso inquadramento del rapporto senza contestare l'accertamento giuridico che sorregge la sentenza impugnata.
• Nel contratto di locazione abitativa, in presenza di rinnovi taciti e di applicazione della disciplina vincolistica, la durata del rapporto va determinata secondo le regole della legge speciale e non sulla base di un regime transitorio invocato senza adeguato confronto con la qualificazione giuridica del rapporto.

Come è indicizzato