Cassazione Civile, Ordinanza n. 24290/2026 del 31/07/2026

Esito

La controversia

Una società proprietaria di un immobile destinato ad alloggio di servizio per dipendenti ha agito per ottenere l'accertamento dell'occupazione sine titulo da parte di un soggetto, con condanna al rilascio del bene e al pagamento di un'indennità/risarcimento per l'occupazione. Il Tribunale ha accolto sia il rilascio sia il risarcimento; la Corte d'appello ha confermato il rilascio ma ha rigettato la domanda risarcitoria, ritenendo mancante una specifica allegazione e prova dell'an e del quantum del danno. In cassazione, il convenuto soccombente ha proposto ricorso principale con due censure: ha contestato che in appello fosse stata ritenuta incontestata la proprietà dell'immobile in capo alla società, sostenendo di averla invece contestata sin dal primo grado; ha inoltre dedotto l'esistenza di un rapporto locatizio di fatto ex art. 13, comma 5, L. n. 431/1998. La società ha resistito e proposto ricorso incidentale, lamentando violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c. per il rigetto della domanda di danni da occupazione sine titulo, sostenendo che il pregiudizio deriva dalla perdita della disponibilità del bene e dalla mancata possibilità di trarne utilità economiche, quantificabili anche in via equitativa sulla base del canone di mercato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dell'occupante: ha ritenuto infondata la censura sulla proprietà, perché gli atti richiamati mostravano solo contestazioni sulla disponibilità materiale e sul potere di disporre del bene, non sulla titolarità dominicale; ha inoltre dichiarato inammissibile la doglianza sul rapporto locatizio di fatto, poiché la questione era già coperta da giudicato formatosi in un precedente giudizio deciso dalla stessa Corte di cassazione. Ha invece accolto il ricorso incidentale della società: ha cassato la sentenza impugnata nella parte in cui aveva escluso il danno per occupazione senza titolo per difetto di specifica allegazione dell'an e del quantum, affermando che, secondo i principi delle Sezioni Unite, il danno da perdita della disponibilità di un immobile normalmente fruttifero deriva dalla concreta possibilità perduta di esercitare il godimento diretto o indiretto del bene e, se non è provabile nel preciso ammontare, può essere liquidato equitativamente anche mediante il canone locativo di mercato. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione per nuovo esame limitatamente alla domanda risarcitoria e per le spese del giudizio di legittimità. È stato inoltre dato atto dell'obbligo del ricorrente principale di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  La domanda della società è stata qualificata come azione di rivendicazione, funzionale all'accertamento del diritto di proprietà e alla restituzione del bene.

• art. 13, comma 5, L. n. 431/1998

  La tesi dell'esistenza di un rapporto locatizio di fatto è stata respinta perché già esclusa con giudicato in un precedente giudizio tra le stesse parti.

• art. 1223 c.c.

  Il danno da occupazione sine titulo è stato ricondotto alla perdita subita e al mancato guadagno conseguenti alla sottrazione della disponibilità del bene.

• art. 1226 c.c.

  Se il danno non è provabile nel preciso ammontare, il giudice può liquidarlo equitativamente, anche assumendo come parametro il canone locativo di mercato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il provvedimento è stato assunto in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato previsto dalla norma.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente principale.

Massime di principio

• Nell'azione di rivendicazione, la contestazione della sola disponibilità materiale o del potere di disporre del bene non equivale a contestazione della titolarità del diritto di proprietà.
• La deduzione di un rapporto locatizio di fatto non è proponibile in cassazione quando la sua insussistenza sia già coperta da giudicato formatosi in un precedente giudizio tra le stesse parti, potendo la Corte di cassazione verificare d'ufficio l'esistenza del giudicato.
• In caso di occupazione senza titolo di un immobile da parte di terzi, il danno da perdita subita consiste nella concreta perdita della possibilità di godere del bene direttamente o indirettamente mediante concessione a terzi dietro corrispettivo.
• Se il danno da perdita della disponibilità di un immobile fruttifero non è dimostrabile nel suo esatto ammontare, il giudice può liquidarlo equitativamente, anche assumendo come parametro il canone locativo di mercato.
• Per il danno da mancato guadagno occorre allegare e provare uno specifico pregiudizio ulteriore, diverso dalla mera perdita di disponibilità del bene.

Come è indicizzato