Cassazione Civile, Ordinanza n. 02709/2026 del 07/02/2026

Esito

La controversia

Un condomino aveva impugnato la delibera assembleare con cui erano stati approvati il rendiconto di gestione 2013 e il preventivo 2014, sostenendo che tali documenti fossero stati redatti applicando tabelle millesimali ormai superate. Egli assumeva che, in forza di una transazione stipulata con il condominio e preceduta da delibera autorizzativa, i suoi locali commerciali al piano terra dovessero essere gestiti autonomamente e che il loro proprietario dovesse essere esonerato dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni. Il condominio, invece, sosteneva che la successiva revoca della delibera autorizzativa e il suo annullamento avessero travolto la transazione. In Cassazione il ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, la nullità della sentenza per violazione del contraddittorio, perché la Corte d'appello avrebbe dichiarato nulla la transazione per violazione dell'art. 1123 c.c. senza che tale specifico profilo fosse stato discusso tra le parti; con il secondo motivo ha denunciato falsa applicazione degli artt. 1123 c.c. e 61-62 disp. att. c.c., assumendo che la Corte territoriale avesse erroneamente riqualificato l'accordo e negato che esso mirasse allo scioglimento/separazione dei locali dal condominio, in contrasto con la volontà negoziale emergente dall'atto di transazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il secondo motivo in parte inammissibile e in parte infondato, perché la censura investiva in realtà l'interpretazione del contenuto della transazione e della delibera autorizzativa, attività riservata al giudice di merito e non adeguatamente contestata nei canoni ermeneutici. Ha poi respinto anche il primo motivo, affermando che la questione di nullità della transazione per violazione di norma imperativa era già stata tempestivamente dedotta nei gradi di merito e che, comunque, la Corte d'appello aveva deciso sulla base di un fatto già introdotto in causa, cioè la modifica dei criteri di riparto delle spese deliberata a maggioranza senza unanimità, con conseguente violazione dell'art. 1123 c.c. e nullità della delibera autorizzativa e della transazione stipulata dall'amministratore in forza di quel mandato invalido. Il ricorrente è stato condannato alle spese e, ricorrendone i presupposti, al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 101 c.p.c.

  La censura di violazione del contraddittorio è stata esclusa perché il fatto posto a base della decisione era già stato dedotto nel giudizio di merito.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È stata invocata per denunciare la nullità della sentenza per asserita violazione del contraddittorio.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stata invocata per denunciare falsa applicazione delle norme sostanziali sulla ripartizione delle spese e sullo scioglimento parziale del condominio.

• art. 1123 c.c.

  La deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese richiede l'unanimità; una delibera a maggioranza che esoneri un condomino dalle spese comuni è nulla per violazione di norma imperativa.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato come norma invocata in appello, ma la Corte ha ricondotto la fattispecie alla disciplina dei criteri di riparto e alla necessità dell'unanimità per deroghe convenzionali.

• art. 61 disp. att. c.c.

  La censura del ricorrente è stata ritenuta non decisiva perché non adeguatamente supportata dalla corretta impugnazione dell'interpretazione negoziale data dal giudice di merito.

• art. 62 disp. att. c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la possibilità di separazione di porzioni dell'edificio; la censura è stata respinta per difetto di specifica critica all'interpretazione dei fatti.

• art. 1418 c.c.

  La nullità della transazione è stata ritenuta conseguenza della nullità della delibera autorizzativa e del contrasto con norma imperativa.

• art. 1135 c.c.

  La Corte ha richiamato la giurisprudenza secondo cui la modifica generale dei criteri di riparto delle spese esula dalle attribuzioni assembleari.

• art. 378 c.p.c.

  La memoria ex art. 378 c.p.c. non può introdurre nuovi motivi di ricorso, ma solo illustrare quelli già dedotti.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per la misura dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La nullità per violazione di norma imperativa può essere rilevata anche in appello e non costituisce eccezione in senso stretto, purché il fatto costitutivo del vizio sia già stato allegato nel processo e sia consentito il contraddittorio sulla questione.
• In sede di legittimità non è consentito rimettere in discussione l'interpretazione del contratto o della delibera come accertata dal giudice di merito, se non denunciando specificamente la violazione dei canoni legali di ermeneutica e riproducendo il testo negoziale asseritamente mal interpretato.
• La deroga convenzionale ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali richiede il consenso unanime dei condomini; una delibera assunta a maggioranza che introduca un esonero generale di un partecipante dalle spese comuni è nulla.
• L'amministratore del condominio può stipulare validamente una transazione solo nei limiti del mandato assembleare; se la delibera che lo autorizza è nulla, anche la transazione conclusa in sua esecuzione è nulla per difetto di valido potere rappresentativo.
• La memoria depositata nel giudizio di cassazione non può ampliare il thema decidendum con motivi nuovi, ma solo chiarire quelli già ritualmente proposti nel ricorso.

Come è indicizzato