Cassazione Civile, Ordinanza n. 28853/2024 del 08/11/2024

Esito

La controversia

La società, attiva nella locazione di immobili propri o detenuti in leasing e partecipante a un consolidato fiscale, per l'anno d'imposta 2008 aveva dedotto integralmente gli interessi passivi corrisposti su mutui ipotecari stipulati con intermediari finanziari, invocando il regime agevolativo dell'art. 1, comma 36, L. n. 244/2007, che rende non rilevanti ai fini dell'art. 96 TUIR gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. L'Ufficio aveva invece ritenuto parzialmente indeducibili tali interessi ex art. 96 TUIR e aveva negato l'applicabilità dell'agevolazione, emettendo avviso di accertamento con rettifica del ROL trasferito al consolidato. La Commissione tributaria regionale aveva accolto il ricorso della contribuente ritenendo che la norma agevolativa si applicasse agli interessi relativi a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione, senza che rilevasse se il finanziamento fosse finalizzato all'acquisto o costruzione dell'immobile o se l'immobile fosse già locato. Con l'unico motivo di ricorso l'Agenzia denunciava violazione dell'art. 96 TUIR e falsa applicazione dell'art. 1, comma 36, L. n. 244/2007, sostenendo che l'agevolazione richiederebbe un collegamento diretto tra finanziamento e acquisto/costruzione dell'immobile da locare, nonché la destinazione a locazione successiva al mutuo, così da limitare la deducibilità ai soli costi necessari all'acquisizione o costruzione del bene.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha interpretato l'art. 1, comma 36, L. n. 244/2007 nel senso che la disciplina di favore si applica agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza che sia necessario che il mutuo sia stato contratto per l'acquisto o la costruzione dell'immobile né che la locazione sia successiva alla stipula del finanziamento. La nozione di immobili "destinati" alla locazione esprime un rapporto causale, e non temporale, tra finanziamento e locazione, purché tale nesso sia oggettivamente provato. La sentenza impugnata è stata dunque confermata e il ricorso rigettato; le spese sono state compensate per la novità della questione.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma processuale utilizzata per denunciare in cassazione violazione di legge e falsa applicazione di norme sostanziali

• art. 96 TUIR

  regola generale di parziale deducibilità degli interessi passivi, derogata dalla disciplina agevolativa invocata

• art. 1, comma 36, L. 24 dicembre 2007, n. 244

  "la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione"

  prevede una deroga alla disciplina dell'art. 96 TUIR, consentendo la piena deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza limiti ulteriori non desumibili dal testo

• art. 4, comma 4, d.lgs. cit.

  richiamato per la successiva specificazione dei requisiti delle società immobiliari che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare

• art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142

  disposizione che aveva abrogato la norma agevolativa, poi richiamata solo per la ricostruzione normativa

• art. 1, comma 7, L. 30 dicembre 2018, n. 145

  ha salvato l'applicazione della disciplina nelle more della revisione della fiscalità delle imprese immobiliari

Massime di principio

• La previsione che rende non rilevanti, ai fini del limite di deducibilità degli interessi passivi, gli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione ha natura derogatoria rispetto all'art. 96 TUIR e deve essere applicata secondo il dato testuale, senza introdurre requisiti non previsti dalla norma.
• L'espressione "immobili destinati alla locazione" indica un vincolo di destinazione in senso causale, non necessariamente temporale: è irrilevante che l'immobile sia già locato o venga locato solo dopo la stipula del finanziamento.
• Ai fini dell'agevolazione non è richiesto che il finanziamento sia stato contratto esclusivamente per l'acquisto o la costruzione dell'immobile; tale limitazione non trova base nel testo normativo.
• Quando si invochi un regime fiscale di favore, il rapporto tra finanziamento e destinazione dell'immobile deve risultare oggettivamente provato, ma non può essere ristretto oltre i limiti letterali e teleologici della disposizione.
• La finalità di politica abitativa e di incentivo alla capitalizzazione delle imprese immobiliari consente un'interpretazione ampia della norma agevolativa, non compressa da letture restrittive fondate su criteri funzionali non espressamente recepiti dal legislatore.

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