Cassazione Civile, Sentenza n. 23548/2026 del 20/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di una deliberazione assembleare del 21 marzo 2018 con cui il condominio aveva confermato l'amministratore. In primo grado l'impugnazione era stata accolta, ritenendosi che il condominio fosse composto da due sole unità immobiliari e che il voto contrario del ricorrente impedisse il raggiungimento dei quorum richiesti. La Corte d'appello ha riformato la decisione, considerando invece che, a seguito dell'acquisto di alcune quote della cantina da parte di due coeredi, l'edificio fosse composto da tre partecipanti e che la delibera fosse stata approvata con due voti favorevoli e uno contrario. Il ricorrente ha proposto quattro motivi, denunciando violazione degli artt. 1136, commi 2 e 4, c.c., 67 disp. att. c.c., 1105 e 1106 c.c., sostenendo che il voto dei comproprietari della cantina non fosse valido perché la comunione non aveva designato un rappresentante con delega scritta, e che quindi non si sarebbero potuti conteggiare quei voti ai fini del quorum.

La decisione

La Corte di cassazione ha esaminato unitariamente i quattro motivi e li ha ritenuti infondati. Ha affermato che, ai fini del calcolo della maggioranza per la conferma dell'amministratore, deve considerarsi autonoma e distinta la comunione derivante dall'acquisto della cantina rispetto alla comunione ereditaria preesistente, poiché fondata su titoli diversi. Ha inoltre precisato che i comproprietari di una medesima unità immobiliare hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, ma tale regola non elimina la possibilità di partecipazione personale; se partecipano individualmente e non designano un rappresentante, e non riescono comunque a formare il voto unitario, devono essere considerati astensionisti ai fini dell'art. 1137 c.c. Nel caso concreto, il voto espresso personalmente dai due comproprietari della cantina è stato correttamente conteggiato ai fini del quorum, sicché la delibera era valida. Il ricorso è stato quindi rigettato; non sono state liquidate spese per mancata difesa dell'intimato, ed è stato disposto l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1135 c.c.

  la conferma dell'amministratore rientra tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale.

• art. 1136 c.c.

  per la nomina e la conferma dell'amministratore occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio; nel computo va considerato il corretto numero dei partecipanti al condominio e il voto unitario spettante alle comproprietà indivise.

• art. 1137 c.c.

  le conseguenze del mancato raggiungimento del voto unitario da parte dei comproprietari si valutano anche in relazione alla loro posizione come astenuti ai fini dell'impugnazione della delibera.

• art. 67 disp. att. c.c.

  il condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta.

• art. 67 disp. att. c.c.

  se un'unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, designato a norma dell'art. 1106 c.c.

• art. 1105 c.c.

  richiamato per il procedimento di formazione della volontà nella comunione e per la designazione del rappresentante.

• art. 1106 c.c.

  i comproprietari dell'unità indivisa designano un solo rappresentante per l'assemblea condominiale.

• art. 1101 c.c.

  richiamato per il riparto interno degli oneri tra comproprietari.

• art. 1104 c.c.

  richiamato per il riparto interno degli oneri tra comproprietari.

• art. 378 c.p.c.

  richiamata solo per il deposito della memoria del ricorrente.

• art. 384 c.p.c.

  la Corte enuncia principi di diritto in ragione della particolare importanza delle questioni decise.

• art. 13 D.P.R. 115/2002

  è posto a carico del ricorrente l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13 D.P.R. 115/2002

  richiamato per quantificare l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Ai fini del quorum deliberativo condominiale, la partecipazione di un'unità immobiliare in comproprietà va considerata come una sola posizione personale, con voto unitario, anche quando i comproprietari siano più di uno.
• La regola del "un solo rappresentante" per le unità in proprietà indivisa non elimina il diritto dei singoli comproprietari di intervenire personalmente in assemblea; essa mira a garantire l'unitarietà della manifestazione di volontà della comproprietà.
• Se i comproprietari partecipano individualmente senza aver validamente designato un rappresentante e non riescono a esprimere una volontà unitaria, essi non possono essere conteggiati come pluralità di voti e, in difetto di voto unitario, vanno considerati come astenuti ai fini della delibera.
• Quando una comunione ereditaria e una successiva comunione su un bene separato derivano da titoli diversi, esse restano autonome e distinte anche ai fini della composizione dell'assemblea condominiale.
• La conferma dell'amministratore è soggetta al medesimo quorum richiesto per la nomina dell'amministratore.

Come è indicizzato