Cassazione Civile, Sentenza n. 23547/2026 del 20/07/2026

Esito

La controversia

Un condomino ha proposto ricorso per cassazione contro la sentenza d'appello che aveva confermato il rigetto della sua impugnazione della delibera assembleare condominiale del 28 giugno 2013. La controversia riguardava diversi vizi della deliberazione: mancato accertamento dell'effettivo svolgimento della prima convocazione, inidoneità del luogo scelto per l'assemblea, inesistenza o mancata approvazione delle tabelle millesimali, approvazione di lavori eseguiti in forza di provvedimento del giudice dell'esecuzione, validità della convocazione notificata con raccomandata e avviso di giacenza, e legittimazione del ricorrente a far valere l'omessa convocazione di altri condomini. Nel corso del giudizio il ricorrente ha anche chiesto, con istanza e memoria tardive, di dichiarare l'inammissibilità della domanda e la nullità del processo per asserita inesistenza giuridica del condominio derivante da abusivismo edilizio del fabbricato e nullità dei titoli di acquisto; la Corte ha ritenuto tali deduzioni e documenti inammissibili perché nuovi e estranei al giudizio di legittimità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibili l'istanza e i documenti nuovi depositati in cassazione, perché estranei ai limiti dell'art. 372 c.p.c., e ha escluso che la memoria potesse trasformarsi in una rinuncia al ricorso. Nel merito, ha respinto il primo e il quinto motivo perché infondati: la mancata verbalizzazione dell'esito negativo della prima convocazione non incide sulla validità della delibera di seconda convocazione, purché l'assenza del numero legale possa essere dedotta e provata, e la presunzione di conoscenza dell'avviso di convocazione opera se la raccomandata è pervenuta all'indirizzo del destinatario, anche con avviso di giacenza. Ha dichiarato inammissibili il terzo e il settimo motivo perché la sentenza impugnata era conforme a giurisprudenza consolidata: le tabelle millesimali hanno funzione dichiarativa e la loro mancata approvazione non invalida la delibera; inoltre solo il condomino pretermesso è legittimato a far valere il vizio di omessa convocazione. Ha respinto anche il secondo motivo, ritenendo che la scelta del luogo di convocazione fosse scrutinabile solo se dimostrata l'inidoneità concreta e che il condominio avesse specificamente contestato i fatti allegati. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità e di autosufficienza. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 372 c.p.c.

  Nel giudizio di cassazione sono inammissibili documenti nuovi estranei ai limiti di legge.

• art. 390 c.p.c.

  La rinuncia al ricorso deve avvenire nelle forme previste dalla norma; istanze o memorie incompatibili non valgono come rinuncia implicita.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è apparente solo se manca del tutto l'esposizione delle ragioni della decisione; la censura va allora ricondotta al corretto vizio denunciabile.

• art. 1136 c.c.

  La seconda convocazione è legittimamente subordinata al negativo esperimento della prima; l'assenza del quorum in prima convocazione è condizione di legittimità della seconda.

• art. 1130, n. 7), c.c.

  La mancata costituzione della prima convocazione può risultare dal registro dei verbali dell'assemblea.

• art. 66 disp. att. c.c.

  L'avviso di convocazione deve indicare luogo e ora della riunione; l'omessa, tardiva o incompleta convocazione rende annullabile la delibera su istanza dei soli assenti o dissenzienti non ritualmente convocati.

• art. 1137 c.c.

  Il sindacato giudiziale sull'impugnazione della delibera condominiale riguarda i vizi di annullabilità dedotti dal singolo condomino che agisce.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare i fatti costitutivi del vizio della deliberazione grava sul condomino che impugna.

• art. 115 c.p.c.

  La censura deve confrontarsi con le effettive contestazioni svolte in primo grado e con la ricostruzione probatoria della sentenza impugnata.

• art. 1335 c.c.

  La presunzione di conoscenza opera quando la dichiarazione giunge all'indirizzo del destinatario; per la raccomandata è sufficiente la prova dell'arrivo all'indirizzo, anche tramite avviso di ricevimento o compiuta giacenza.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di regolamento e tabelle millesimali, ma la Corte ribadisce che la mancata approvazione delle tabelle non incide sulla validità della delibera.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Le tabelle millesimali hanno funzione di determinazione del valore delle quote, ma la loro formazione non è condizione di validità delle deliberazioni assembleari.

• art. 612 c.p.c.

  Il condominio può adempiere l'obbligo di fare stabilito in sentenza per evitare la prosecuzione dell'esecuzione forzata.

• art. 1441 c.c.

  Richiamato per affermare che la legittimazione all'annullamento per mancata convocazione spetta al solo soggetto pretermesso.

• art. 1324 c.c.

  Richiamato in combinazione con le regole sull'annullabilità e sulla legittimazione a far valere il vizio di convocazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Sussiste l'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di impugnazione delle deliberazioni condominiali, i vizi del procedimento assembleare che non incidono sulla nullità radicale determinano annullabilità e devono essere dedotti e provati dal condomino che agisce.
• La seconda convocazione dell'assemblea presuppone il mancato raggiungimento del quorum in prima convocazione, ma la prova di tale circostanza può risultare dal verbale o dal registro delle assemblee senza che sia necessaria una specifica verbalizzazione nel verbale della seconda convocazione.
• Il luogo dell'assemblea, se non fissato da regolamento, è scelto discrezionalmente dall'amministratore entro il territorio della città e deve essere concretamente idoneo a consentire la partecipazione di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della riunione; l'onere di allegare e provare l'inidoneità grava sull'impugnante.
• La mancata approvazione delle tabelle millesimali non invalida le deliberazioni assembleari, perché le tabelle hanno funzione dichiarativa di un rapporto di valore già esistente e non costitutiva.
• La convocazione del condomino mediante raccomandata si presume conosciuta quando il plico giunge all'indirizzo del destinatario, anche in caso di avviso di giacenza o compiuta giacenza; ai fini della validità dell'assemblea il condominio deve provare l'arrivo dell'avviso all'indirizzo del destinatario.
• Il vizio di omessa o irregolare convocazione può essere fatto valere solo dal condomino pretermesso o comunque non ritualmente convocato, non da altri partecipanti che impugnino per conto altrui.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito introdurre questioni di fatto o di diritto nuove né depositare documenti estranei ai limiti dell'art. 372 c.p.c.; la memoria ex art. 378 c.p.c. non può essere usata per mutare il thema decidendum o per surrogare una rinuncia formale al ricorso.

Come è indicizzato