Cassazione Civile, Ordinanza n. 27296/2021 del 07/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione immobiliare ad uso commerciale, concluso il 2 gennaio 2012, avente ad oggetto un negozio. I locatori hanno intimato sfratto per morosità e chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore; questi si è opposto negando la morosità e sostenendo che il canone dovesse essere rideterminato in ragione della reale destinazione urbanistica dell’immobile, con conseguente compensazione dei crediti. In via riconvenzionale ha domandato il risarcimento del danno per la medesima causa e per eventuali carenze igienico-sanitarie dell’immobile, nonché l’indennità di avviamento commerciale. Il Tribunale ha accolto la domanda dei locatori e rigettato la riconvenzionale; la Corte d’appello ha confermato. In Cassazione il conduttore ha proposto cinque motivi: 1) omesso/insufficiente esame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c.; 2) violazione degli artt. 2697 c.c. e 116 c.p.c. per errata valutazione della prova e dei conteggi; 3) violazione dell’art. 1455 c.c. per mancata valutazione della gravità dell’inadempimento; 4) violazione degli artt. 1460 e 1578 c.c. per mancato accoglimento dell’eccezione di inesatto adempimento dovuta all’irregolarità urbanistica; 5) violazione dell’art. 34 l. n. 392/1978 per il diniego dell’indennità di avviamento. Un sesto motivo era solo enunciato, senza sviluppo argomentativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi relativi al vizio di motivazione e alla valutazione delle prove perché sostanzialmente miravano a ottenere un nuovo apprezzamento del merito e, comunque, erano preclusi nel caso di "doppia conforme" ai sensi dell’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. Ha dichiarato inammissibile anche il motivo sulla gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. perché non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sulla presenza di una clausola risolutiva espressa. Analogamente ha ritenuto inammissibile la censura sull’inesatto adempimento, poiché la Corte territoriale aveva valorizzato l’avvenuta accettazione della condizione dell’immobile da parte del conduttore. Ha invece respinto nel merito il motivo sull’indennità di avviamento, affermando che tale indennità non è dovuta quando la locazione commerciale si risolve per inadempimento del conduttore. Il ricorrente è stato condannato alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è circoscritto all’omesso esame di un fatto storico decisivo e non consente di censurare il semplice cattivo apprezzamento delle prove; nel caso di doppia conforme la censura è inoltre preclusa.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge è scrutinabile solo se la censura investe l’erronea applicazione della norma, non la rivalutazione del merito probatorio.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell’onere della prova è configurabile solo se il giudice attribuisce l’onere alla parte sbagliata, non quando si contesti la valutazione delle prove raccolte.

• art. 116 c.p.c.

  La norma è violata solo se il giudice applica un regime legale di prova diverso da quello previsto o disattende il principio della libera valutazione in assenza di deroga; non basta contestare il modo in cui la prova è stata apprezzata.

• art. 1455 c.c.

  La doglianza sulla gravità dell’inadempimento è inammissibile se non si confronta con la presenza di una clausola risolutiva espressa pattuita dalle parti.

• art. 1460 c.c.

  L’eccezione di inadempimento non è ammissibile quando il giudice accerti l’avvenuta accettazione della condizione dell’immobile da parte del conduttore.

• art. 1578 c.c.

  La censura sui vizi o sull’irregolarità dell’immobile non può essere accolta quando la decisione impugnata valorizza l’accettazione della situazione da parte del conduttore.

• art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392

  L’indennità di avviamento commerciale non spetta se la locazione commerciale si risolve per inadempimento del conduttore.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  Nel caso di doppia conforme di merito, preclude la proposizione in cassazione dei motivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  Le censure non attinenti alla ratio decidendi sono assimilate alla mancata enunciazione dei motivi e sono inammissibili.

• art. 380-bis c.p.c.

  Regola il procedimento camerale non partecipato seguito nella decisione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Costituisce il parametro del contributo unificato cui si aggiunge, nei casi previsti, l’ulteriore importo.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione non è ammissibile trasformare la censura in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio: il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l’omesso esame di un fatto storico decisivo, non il diverso apprezzamento delle prove.
• La deduzione di violazione dell’art. 2697 c.c. è configurabile solo quando il giudice abbia invertito l’onere probatorio; se si contesta la valutazione delle prove, la doglianza è impropriamente formulata.
• La violazione dell’art. 116 c.p.c. ricorre solo se il giudice applica un criterio legale di prova diverso da quello previsto o disconosce il principio della libera valutazione in assenza di deroga, non quando si lamenta un cattivo esercizio del prudente apprezzamento.
• In presenza di doppia conforme di merito, il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è precluso dall’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.
• Il motivo di ricorso deve misurarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata; se non la attacca specificamente, è inammissibile.
• Nella locazione commerciale, l’indennità di avviamento non è dovuta quando la risoluzione del rapporto dipende dall’inadempimento del conduttore.
• Se le parti hanno pattuito una clausola risolutiva espressa, la gravità dell’inadempimento non può essere nuovamente rimessa alla valutazione del giudice nei limiti ordinari dell’art. 1455 c.c.
• L’eccezione di inesatto adempimento relativa a vizi o irregolarità dell’immobile può essere esclusa se risulta che il conduttore ha accettato la condizione del bene.

Come è indicizzato