Cassazione Civile, Sentenza n. 04827/2026 del 03/03/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza d'appello che aveva confermato la revisione delle tabelle millesimali del condominio disposta dal Tribunale. Contestavano la possibilità di proporre l'azione ex art. 69 disp. att. c.c. sostenendo la natura contrattuale delle tabelle, la mancata prova delle presunte variazioni di superficie degli appartamenti (per annessa delle soffitte), la mancata considerazione dell'uso delle scale e dell'androne da parte dell'attrice, vizi procedurali nell'incarico e nell'operato del consulente tecnico d'ufficio e la insufficiente valutazione della rilevanza delle opere esaminate (anche alla luce di pronunce penali). In sostanza impugnavano la qualificazione delle variazioni come "di notevole entità" ai fini dell'art. 69 disp. att. c.c. e la correttezza della ripartizione dei millesimi delle scale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la motivazione della sentenza di merito non fosse affetta da vizi tali da costituire anomalia motivazionale rilevante e che i rilievi di merito sulla prova della mutazione delle unità immobiliari (soprattutto sulla base della consulenza tecnica d'ufficio e delle testimonianze) non potessero essere sindacati in questa sede. Ha inoltre chiarito che la tabella millesimale è suscettibile di revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. salvo che non risulti provata una specifica "diversa convenzione" in cui i condomini abbiano espressamente accettato quote difformi in senso negoziale; i ricorrenti non hanno provato tale convenzione. La Corte ha confermato anche la decisione relativa all'esclusione dell'unità di Ardito dalla tabella delle scale (perché con accesso esterno e senza uso dell'androne e delle scale). Ha condannato i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e disposto l'eventuale maggior contributo unificato previsto dalla normativa.

Norme richiamate

• art. 69 disp. att. c.c.

  Disciplina la revisione delle tabelle millesimali in caso di divergenza oggettiva tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e le quote attribuite; è la norma che consente l'azione promossa dall'attrice per ottenere la revisione.

• art. 1123 c.c.

  Principio generale della ripartizione delle spese condominiali; richiamato per il criterio di proporzionalità e per giustificare la ripartizione delle spese delle scale in relazione all'uso.

• art. 1124 c.c.

  Usato in riferimento alla giurisprudenza che applica, per le spese di pulizia delle scale, il criterio proporzionale dell'altezza dal suolo dei piani serviti, come indicazione interpretativa della ripartizione in base all'uso.

• art. 1118 c.c.

  Riferimento normativo richiamato in relazione alla determinazione delle quote e al rapporto con la tabella millesimale; la decisione distingue tra mera approvazione contabile della tabella e una diversa convenzione negoziale.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Norma di riferimento per la determinazione delle quote millesimali iniziali; evocata nella distinzione tra determinazione conforme e diversa convenzione che giustifica l'impossibilità di revisione.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato tra le norme indicate nel ricorso (legate ai vizi del consenso), ma la Corte precisa che l'errore rilevante per l'art. 69 disp. att. c.c. è la divergenza oggettiva del valore, non il vizio del consenso.

• art. 2697 c.c.

  Norma sulla prova; usata in tema di onere della prova e valutazione delle deduzioni probatorie, con riferimento al fatto che i rilievi di merito non sono sindacabili in cassazione se non con i limiti indicati.

• artt. 112 e 134 c.p.c.

  Richiamati fra le norme processuali indicate nel motivo di ricorso; la Corte segnala il limite del sindacato di legittimità sulla motivazione applicando i principi interpretativi consolidati.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Norma sul contributo unificato; la sentenza dispone la possibile maggiorazione del contributo a carico dei ricorrenti ai sensi del comma 1-quater.

Massime di principio

• L'azione prevista dall'art. 69 disp. att. c.c. è volta a correggere una divergenza oggettiva tra valore effettivo delle unità e quote millesimali: la tabella può essere rivista anche se originariamente approvata, salvo che esista prova di una specifica diversa convenzione negoziale che fissi irrevocabilmente quote difformi.
• Il sindacato della Corte di cassazione sulla valutazione delle prove e sulla motivazione è limitato: non è consentita una rivalutazione di merito delle risultanze probatorie (CTU, testimonianze) salvo vizi motivazionali strutturali (mancanza assoluta di motivazione, contraddizioni insanabili, motivazione incomprensibile).
• La prova della "notevole alterazione" o della modificazione delle unità immobiliari può fondarsi su consulenza tecnica d'ufficio, perizie e testimonianze; se il giudice di merito ritiene tali elementi attendibili, la cassazione non li riesamina.
• La qualificazione della tabella come atto 'contrattuale' impedisce la revisione solo se è dimostrato che i condomini abbiano accettato espressamente che le loro quote fossero determinate in modo difforme dai criteri legali (vale a dire una "diversa convenzione"). La mera esistenza di una tabella approvata non è di per sé barriera all'azione di revisione.
• Per la ripartizione delle spese delle scale rileva l'effettivo uso: unità che non utilizzano l'androne o le scale (accesso esclusivamente esterno) possono essere escluse o avere una quota diversa rispetto a chi fruisce concretamente del servizio.
• In contenziosi condominiali, le spese seguono normalmente la soccombenza e può essere applicato un ulteriore contributo unificato in presenza dei presupposti normativi.