Cassazione Civile, Sentenza n. 04828/2026 del 03/03/2026

Esito

La controversia

Le ricorrenti impugnavano la deliberazione assembleare del 12 novembre 2009 che aveva disposto l'automazione del cancello carraio condominiale, sostenendo che: a) la decisione fosse nulla o annullabile perché adottata con maggioranza ordinaria mentre avrebbe richiesto le maggioranze qualificate (art. 1136 c.c., comma 4) trattandosi di innovazione/manutenzione straordinaria che serviva solo ad alcuni condomini (proprietario del piano terra, box sovrastanti e negozi) e dunque doveva essere decisa dall'assemblea ristretta; b) la ripartizione delle spese prevista dalla delibera fosse viziata o non conforme ai criteri legali, con contestazione anche di un cambiamento a maggioranza semplice dei criteri di riparto. In primo grado il Tribunale aveva rigettato l'azione qualificando il cancello come parte comune e ritenendo legittima la deliberazione; identica decisione è stata confermata dalla Corte d'Appello. In cassazione le ricorrenti hanno insistito sulla straordinarietà dell'intervento e sulla necessità delle maggioranze qualificate nonché su vizi relativi al riparto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che: 1) l'automazione del cancello non sia stata dimostrata come intervento di "notevole entità" ai sensi dell'art. 1136, comma 4 c.c.; l'importo deliberato (euro 3.300 oltre IVA) e la mancata prova di una rilevanza economica tale da integrare la "notevole entità" hanno giustificato l'approvazione a maggioranza semplice; 2) l'appello e il giudice di merito hanno correttamente qualificato l'opera come non straordinaria nella misura necessaria a richiedere maggioranze qualificate e il cancello come parte comune; 3) le doglianze sulla ripartizione delle spese non erano state dedotte come vizio autonomo in primo grado e, pertanto, il giudice d'appello non ha errato a non pronunciarsi su questioni che non erano state adeguatamente prospettate in primo grado. Sono state condannate le ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio in favore del controricorrente.

Norme richiamate

• art. 1136 c.c., comma 4

  Stabilisce che alcune riparazioni/innovazioni di "notevole entità" richiedono maggioranze maggiori; la Corte ha ritenuto che la norma si applichi solo se provata la "notevole entità" e che tale valutazione rimanga di merito, valutando importo, rapporto con il valore dell'edificio e onere pro capite

• art. 1120 c.c., comma 2, n. 1

  Riguarda le innovazioni e i limiti all'esercizio dei singoli condomini; richiamata nel quadro delle norme sul regime delle parti comuni e delle innovazioni

• art. 1108 c.c., comma 2

  Disciplina la comunione e la destinazione delle parti comuni; richiamata nella valutazione della qualifica del cancello quale parte comune

• art. 31, comma 1, lett. b, legge 457/1978

  Richiamata tra le disposizioni relative a lavori e innovazioni edilizie, inquadrando la nozione di interventi relativi ai servizi tecnologici

• d.P.R. n. 380/2001, art. 3, lett. b

  Definizione di "manutenzione straordinaria" (opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali e per integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici); usata per definire i requisiti di straordinarietà ma non sufficiente da sola a configurare "notevole entità" ai fini dell'art. 1136 c.c.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in rapporto al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha ritenuto che non sussistesse violazione perché le questioni sulla ripartizione non erano state dedotte in primo grado

• art. 360 c.p.c. (nn. 3, 4, 5)

  Richiamati in relazione ai parametri di censura in cassazione; la Corte ha osservato che i motivi indicati dai ricorrenti non configuravano profili di violazione processuale tali da giustificare l'annullamento, menzionando in particolare la mancata rilevanza di argomenti sollevati solo in appello

• art. 1123 c.c.

  Norma sul criterio legale di ripartizione delle spese per le parti comuni; la Corte ha richiamato che qualsiasi contestazione dei criteri di riparto doveva essere proposta in primo grado per essere valutata

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  Disposizione in materia di contributo unificato; la Corte ha disposto l'eventuale applicazione di un ulteriore contributo da parte delle ricorrenti in caso di presupposti

Massime di principio

• Un intervento su parti comuni (es. cancello carraio) può essere approvato con maggioranza semplice se non risulta provata la "notevole entità" dell'opera ai sensi dell'art. 1136, comma 4 c.c.; l'ammontare economico va valutato in relazione al valore dell'edificio e all'onere pro capite
• La qualificazione formale dell'intervento come "manutenzione straordinaria" (secondo d.P.R. 380/2001) non determina automaticamente l'obbligo di maggioranze qualificate: è necessario dimostrare la rilevanza economica/entitativa prevista dall'art. 1136 c.c.
• Se si vuole ottenere la pronuncia di nullità o annullabilità di una delibera per vizio di forma o per errato criterio di riparto, tali vizi devono essere dedotti espressamente in primo grado; questioni sollevate per la prima volta in appello possono essere non esaminate
• La valutazione della "notevole entità" è rimessa al giudice di merito e ha carattere discrezionale; la Corte di cassazione sindaca la corretta applicazione del principio ma non sostituisce tale valutazione se motivata
• Per contestare la validità di una deliberazione in tema di riparto delle spese, è importante specificare e documentare il vizio (es. cambiamento dei criteri legali, mancanza di più preventivi se rilevante) già nella fase introduttiva del giudizio
• Quando l'innovazione interessa in concreto tutti i condomini o la parte comune, l'argomento che l'intervento "serve solo ad alcuni" va provato; in assenza di tale prova l'assemblea ordinaria può legittimamente deliberare