Cassazione Civile, Ordinanza n. 21690/2026 del 25/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento notificato per l’anno d’imposta 2007, con cui l’Amministrazione finanziaria ha recuperato a tassazione una plusvalenza ritenuta realizzata da una contribuente in occasione della vendita, nell’ottobre 2007, di un immobile censito come abitazione con pertinenze. L’Ufficio ha riqualificato l’operazione come cessione di area edificabile, valorizzando la presenza di una convenzione urbanistica, la successiva demolizione del fabbricato da parte dell’acquirente e la realizzazione di un nuovo complesso immobiliare. La CTP aveva accolto il ricorso della contribuente e la CTR aveva rigettato l’appello dell’Ufficio. In cassazione l’Agenzia ha denunciato violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, sostenendo: che l’operazione dovesse essere tassata come cessione di terreno edificabile; che la volontà dell’acquirente di demolire e ricostruire rendesse irrilevante la natura abitativa del bene ceduto; che fosse legittima la riqualificazione del negozio in base alla reale operazione economica; e che, essendo stata omessa la indicazione della plusvalenza in dichiarazione, fossero estesi i termini di accertamento. La Corte ha ritenuto infondate tutte le censure, affermando che al momento del trasferimento esisteva un fabbricato regolarmente accatastato, che la cessione di un immobile già edificato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile, che la programmata demolizione successiva non muta il fatto imponibile e che, in ogni caso, l’immobile era stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, con conseguente esclusione della plusvalenza. Ne è derivato anche il venir meno del presupposto per invocare termini di accertamento più lunghi, poiché non sussisteva alcun obbligo dichiarativo relativo a un reddito imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha confermato la decisione di merito favorevole alla contribuente, ritenendo corretto l’annullamento dell’avviso di accertamento. La Corte ha escluso che la vendita di un immobile già edificato, pur inserita in un contesto urbanistico funzionale alla demolizione e ricostruzione, possa essere tassata come cessione di area edificabile ai sensi dell’art. 67 TUIR; ha inoltre riconosciuto l’applicabilità dell’esclusione per l’abitazione principale e ha negato la tardività dell’atto sotto il profilo dei termini più lunghi di accertamento, mancando un reddito imponibile da dichiarare. L’Agenzia è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; esclusione per unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione

  La norma si applica solo alla cessione di terreni non ancora edificati; non è estensibile alla cessione di un fabbricato esistente, anche se destinato a demolizione e ricostruzione. L’esenzione per l’abitazione principale opera quando l’immobile è stato effettivamente adibito a tale uso per la maggior parte del periodo di possesso.

• art. 1362 c.c.

  Il potere di riqualificazione dell’operazione economica non può superare il dato testuale e la tassatività delle previsioni fiscali che distinguono tra edifici e terreni edificabili.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte esclude la sua applicazione nel caso in cui la parte soccombente sia un’amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale e ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

Massime di principio

• La cessione di un immobile già edificato non può essere riqualificata, ai fini dell’art. 67 TUIR, come cessione di area edificabile solo perché l’acquirente intenda demolire il fabbricato e realizzare una nuova costruzione.
• Ai fini dell’imposizione sulla plusvalenza conta la natura oggettiva del bene al momento del trasferimento: il fatto imponibile è istantaneo e non viene modificato da eventi successivi o da pattuizioni sul futuro utilizzo del bene.
• La distinzione tra terreno edificabile e fabbricato esistente è netta e non ammette categorie intermedie: il regime fiscale dei terreni edificabili non si estende agli immobili già edificati.
• L’esenzione per la plusvalenza derivante dalla cessione dell’abitazione principale opera quando l’immobile è stato adibito a tale uso per la maggior parte del periodo di possesso, secondo un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito.
• Se non esiste un reddito imponibile, non sussiste un obbligo dichiarativo della relativa plusvalenza; perciò l’omessa indicazione in dichiarazione di un reddito non imponibile non giustifica l’estensione dei termini di accertamento.

Come è indicizzato