Cassazione Civile, Ordinanza n. 27795/2025 del 17/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione stipulato per un locale commerciale adibito a ristorazione. Dopo la comparsa di infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante, il conduttore ha chiesto in giudizio la risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice, il risarcimento dei danni e la riduzione dei canoni già pagati ai sensi dell'art. 1578 c.c., sostenendo che i fenomeni infiltrativi integrassero vizi della cosa locata e non mere molestie di terzi; ha inoltre dedotto che, comunque, la locatrice fosse obbligata a garantire il godimento del bene e che la transazione conclusa dalla locatrice con il terzo proprietario avesse assunto anche la tutela della sua posizione. La locatrice, dal canto suo, ha resistito richiamando l'art. 1585 c.c., ha chiesto il pagamento dei canoni non versati dopo il recesso e ha chiamato in manleva il proprietario dell'appartamento sovrastante, poi deceduto e sostituito dall'erede. In appello il conduttore ha impugnato il rigetto della domanda risarcitoria, l'entità della riduzione dei canoni, l'omesso esame della restituzione del deposito cauzionale e il rigetto dell'indennità di avviamento; con il secondo motivo di ricorso ha censurato il mancato accoglimento della domanda nei confronti dell'erede del terzo. La Corte di cassazione, però, non ha esaminato nel merito le censure perché ha rilevato l'improcedibilità del ricorso: il ricorrente aveva affermato che la sentenza impugnata gli era stata notificata, ma non aveva depositato la relata di notificazione della sentenza, onere richiesto a pena di improcedibilità; la Corte ha escluso che tale omissione potesse essere sanata dalla mera disponibilità della relata presso la Corte o dalla c.d. prova di resistenza, dato che tra pubblicazione della sentenza e notificazione del ricorso era decorso un termine superiore a quello breve per l'impugnazione.

Norme richiamate

• art. 700 c.p.c.

  richiamato come base del provvedimento d'urgenza che aveva imposto al terzo proprietario di eseguire lavori per eliminare le infiltrazioni.

• art. 447-bis c.p.c.

  indicata come rito del giudizio di merito promosso dal conduttore in materia locatizia.

• art. 1578 c.c.

  invocato dal conduttore per ottenere la riduzione dei canoni e la restituzione dell'eccedenza per vizi della cosa locata; la Corte d'appello aveva escluso la sua applicabilità alle infiltrazioni provenienti da immobile vicino, ritenendole molestie di fatto del terzo.

• art. 1585 c.c.

  richiamato per affermare che le infiltrazioni provenienti da immobile del terzo integrano molestie di fatto, con esclusione della garanzia del locatore e legittimazione del conduttore ad agire direttamente contro il terzo responsabile.

• art. 1454 c.c.

  citato dal ricorrente come fondamento alternativo della domanda, ma il testo non consente di ricavare una specifica valutazione della Corte su tale norma poiché il ricorso è stato dichiarato improcedibile.

• art. 27 L. n. 392/1978

  richiamato per sostenere che la disdetta fosse irrituale e che il pagamento dei canoni dovuti dovesse estendersi all'intero semestre successivo.

• art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c.

  norma decisiva: la mancata produzione della relata di notificazione della sentenza determina l'improcedibilità del ricorso per cassazione.

• art. 325 c.p.c.

  richiamato per verificare il superamento del termine breve di impugnazione ai fini della c.d. prova di resistenza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  citato come norma introduttiva del meccanismo di raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la parte che affermi la notificazione della sentenza impugnata deve depositare la relativa relata ai sensi dell'art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c.; il mancato adempimento comporta improcedibilità del ricorso.
• L'improcedibilità per omesso deposito della relata non è esclusa né dalla mera disponibilità dell'atto presso la Corte né dalla considerazione che il ricorso sia stato proposto entro un tempo compatibile con il termine lungo, quando risulti comunque decorso il termine breve di impugnazione.
• Le infiltrazioni provenienti da un immobile vicino, quando derivino dal fatto del terzo e non da un difetto intrinseco della cosa locata, sono qualificate come molestie di fatto del terzo e non come vizi della cosa locata, con conseguente esclusione della garanzia ex art. 1578 c.c. e necessità per il conduttore di agire direttamente contro il responsabile.
• In assenza di esame nel merito per ragioni processuali, non possono essere ricavati principi sostanziali ulteriori sulla responsabilità del locatore o sulla portata della transazione con il terzo oltre quanto già affermato dalla sentenza di merito richiamata nel provvedimento.

Come è indicizzato