Cassazione Civile, Ordinanza n. 27746/2025 del 17/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una vicenda di trasferimento di un fondo rustico con fabbricato rurale sito in agro di Genzano di Lucania. La parte acquirente aveva convenuto la controparte chiedendo, in via principale, l’accertamento dell’avvenuto trasferimento della proprietà e, in subordine, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. con risarcimento del danno. In appello, la domanda era stata accolta: la Corte territoriale aveva ritenuto esistente un preliminare di compravendita risultante da tre scritture collegate, aveva disposto il trasferimento del bene e aveva compensato una parte del prezzo con il risarcimento del danno per il ritardato trasferimento. Il soccombente ha quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice, perché nel collegio d’appello aveva partecipato un giudice ausiliario; 2) violazione degli artt. 1351, 1470 e 2932 c.c., sostenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente qualificato le scritture come preliminare, avesse travisato i fatti sul prezzo e sul pagamento di somme a terzi e avesse ignorato l’assenza di un prezzo concordato per iscritto e la questione dell’ipoteca; 3) violazione dell’art. 2932 c.c., deducendo che l’acquirente non avesse offerto la propria prestazione, che il prezzo non fosse determinato e che il preliminare fosse condizionato alla cancellazione delle ipoteche, con conseguente impossibilità di pronunciare l’esecuzione in forma specifica.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha respinto il primo motivo ritenendo non fondata la censura sul vizio di costituzione del giudice, in quanto la partecipazione del giudice ausiliario nel collegio d’appello era stata ritenuta ancora tollerabile fino al 31 ottobre 2025 in base alla giurisprudenza successiva alla sentenza della Corte costituzionale n. 41/2021. Ha respinto il secondo motivo, osservando che la Corte d’appello aveva accertato in fatto l’esistenza di un accordo scritto completo degli elementi essenziali del preliminare, formato attraverso scritture non contestuali collegate tra loro; ha inoltre rilevato che la censura, sotto l’apparente veste della violazione di legge, mirava in realtà a ottenere una diversa ricostruzione del fatto e una diversa valutazione delle prove, quindi inammissibile in cassazione. Ha respinto anche il terzo motivo, dichiarandolo in parte inammissibile per le stesse ragioni del secondo e per il resto infondato: la domanda ex art. 2932 c.c. non richiede un’offerta formale della controprestazione, essendo sufficiente la manifestazione di volontà di adempiere; inoltre, la presenza dell’ipoteca non impedisce la pronuncia costitutiva se il promittente alienante non ha provveduto alla cancellazione. La sentenza impugnata è quindi rimasta ferma, con condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ribadisce che l’esecuzione in forma specifica del preliminare può essere chiesta anche senza offerta formale della controprestazione, essendo sufficiente la dichiarazione di disponibilità ad adempiere; la presenza di ipoteche sul bene non impedisce di per sé la pronuncia costitutiva.

• art. 1351 c.c.

  Il requisito della forma scritta del preliminare può risultare soddisfatto anche da scritti non contestuali, purché dal complessivo contesto documentale emerga l’accordo su tutti gli elementi essenziali del futuro contratto.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato nel motivo per contestare la qualificazione del rapporto e la determinazione del prezzo della vendita, ma la Corte ha ritenuto inammissibile la critica perché diretta a una diversa ricostruzione dei fatti e dell’accordo negoziale.

• art. 158 c.p.c.

  La censura sul vizio di costituzione del giudice è stata respinta, valorizzando il principio di tollerabilità temporanea della partecipazione dei giudici ausiliari nei collegi d’appello fino alla riforma fissata al 31 ottobre 2025.

• art. 326 c.p.c.

  Richiamato per distinguere il termine breve di impugnazione, non decorso perché la sentenza d’appello non era stata notificata ma solo comunicata dalla cancelleria.

• art. 327 c.p.c.

  È stato applicato il termine lungo per il ricorso per cassazione, poiché il giudizio era iniziato prima del 4 luglio 2009 e la sentenza d’appello non era stata notificata.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  La Corte ha riaffermato che il motivo per violazione di legge non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4

  Richiamato dal ricorrente per la dedotta nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  L’asserito travisamento dei fatti non era stato dedotto in modo conforme al paradigma dell’omesso esame di un fatto decisivo; l’omessa valutazione di singoli elementi istruttori non integra di per sé il vizio.

• art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6

  Richiamato per affermare l’onere di indicare in modo specifico il fatto storico, il dato da cui risulta e il momento della sua discussione processuale.

• art. 369 c.p.c., comma 2, n. 2

  La Corte ha escluso l’improcedibilità, ritenendo che l’indicazione della notificazione della sentenza nel ricorso fosse frutto di mero errore materiale chiaramente percepibile.

• art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4

  Richiamato in relazione agli oneri di specificazione necessari per un motivo ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la proposta di definizione accelerata, poi non condivisa dalla Corte.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il requisito della forma scritta del contratto preliminare può essere soddisfatto anche mediante più scritture non contestuali, purché il loro collegamento consenta di ricostruire un accordo completo su tutti gli elementi essenziali del futuro contratto.
• Nel giudizio di legittimità, la deduzione di violazione di legge non può essere utilizzata per sollecitare una nuova valutazione del merito o delle prove; per contestare l’interpretazione del contratto occorre specificamente indicare i canoni ermeneutici violati e il modo in cui il giudice se ne è discostato.
• L’errore materiale nella dichiarazione sull’avvenuta notificazione della sentenza impugnata può impedire l’improcedibilità solo se è chiaramente percepibile dal testo dell’atto e dal confronto con gli atti processuali; la successiva correzione con memoria non è in astratto consentita, ma la sanzione non opera se l’errore risulta ictu oculi.
• L’esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. non richiede un’offerta formale della controprestazione, essendo sufficiente la manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente.
• La presenza di ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita non impedisce la pronuncia ex art. 2932 c.c. quando il promittente alienante non abbia adempiuto all’obbligo di cancellazione.
• La partecipazione del giudice ausiliario al collegio d’appello non comporta automaticamente nullità della decisione, alla luce della disciplina transitoria e della temporanea tollerabilità costituzionale dell’assetto vigente fino alla riforma della magistratura onoraria.

Come è indicizzato