Sentenza del 18/10/2025 n. 27811 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda l’avviso di accertamento catastale relativo a un immobile in via (Omissis), classificato in categoria D/2. A fronte della rendita proposta con procedura DOCFA di 56.450,00 euro, l’Agenzia aveva attribuito una rendita di 63.450,00 euro. La CTR del Lazio aveva respinto l’appello della società, confermando il rigetto del ricorso in primo grado. In Cassazione la contribuente ha presentato tre motivi; con il secondo ha denunciato la violazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge n. 241/1990, sostenendo che l’avviso non spiegasse adeguatamente la ragione dell’aumento della rendita e della diversa considerazione della consistenza dell’immobile.

La decisione

La Cassazione ha accolto il secondo motivo e dichiarato assorbiti il primo e il terzo, senza esaminarli nel merito. Ha cassato la sentenza della CTR e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l’originario ricorso della contribuente. L’avviso non chiariva quali porzioni fossero state omesse o non conteggiate nella DOCFA, né se si trattasse di vani; inoltre, la CTR aveva giustificato l’accertamento richiamando elementi non indicati nell’avviso, che non possono integrarne successivamente la motivazione. L’Agenzia delle Entrate è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità: 5.000 euro per compensi, 200 euro per esborsi, oltre spese forfettarie del 15% e accessori di legge. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 7, legge 27 luglio 2000, n. 212

  In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso, in caso di rideterminazione del numero dei vani catastali, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che in tal caso l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva non già da un diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto ma dal mutamento e, quindi, dalla diversa considerazione di quel tipico ed essenziale elemento di fatto costituito dalla consistenza e dal numero dei vani assunto quale parametro in grado, anche da solo, di legittimare la variazione di classe e rendita in cui si concreta il riclassamento.

  Quando l’aumento della rendita conseguente a una DOCFA dipende da una diversa determinazione della consistenza o del numero dei vani, l’avviso deve indicare concretamente tale modifica: non bastano i dati oggettivi e la classe attribuita.

• Art. 3, legge 7 agosto 1990, n. 241

  In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso, in caso di rideterminazione del numero dei vani catastali, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che in tal caso l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva non già da un diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto ma dal mutamento e, quindi, dalla diversa considerazione di quel tipico ed essenziale elemento di fatto costituito dalla consistenza e dal numero dei vani assunto quale parametro in grado, anche da solo, di legittimare la variazione di classe e rendita in cui si concreta il riclassamento.

  L’atto di riclassamento deve esporre le ragioni concrete della variazione in modo da consentire al contribuente di comprenderla e contestarla; l’indicazione della sola classe e dei dati oggettivi non è sufficiente quando cambia la consistenza o il numero dei vani.

• Art. 360, primo comma, n. 3, codice di procedura civile

  È il parametro processuale in base al quale la contribuente ha denunciato in Cassazione la violazione delle norme sulla motivazione dell’avviso; il motivo è stato accolto.

• Art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, codice di procedura civile

  Erano i parametri invocati per il primo motivo di ricorso, relativo all’omesso esame del contenuto del ricorso; il motivo è stato dichiarato assorbito.

• Art. 2697 del codice civile

  Era invocato nel terzo motivo, relativo all’onere della prova; tale motivo è stato dichiarato assorbito e non è stato deciso nel merito.

• Art. 20, D.P.R. n. 643 del 1972

  Era invocato nel terzo motivo insieme all’art. 2697 c.c.; il motivo è stato dichiarato assorbito dall’accoglimento della censura sulla carenza di motivazione.

Massime di principio

• Negli accertamenti catastali successivi a una DOCFA, se la rendita viene aumentata perché l’Ufficio considera diversamente la consistenza dell’immobile o il numero dei vani, l’avviso deve spiegare quali elementi sono stati modificati o omessi e in che modo incidono sulla rendita.
• La mera indicazione della rendita attribuita, della classe e di dati oggettivi non basta quando la differenza rispetto alla rendita proposta dipende da una diversa individuazione o conteggio dei vani.
• La motivazione dell’atto deve essere valutata sulla base di quanto scritto nell’avviso al momento della sua emanazione: l’Amministrazione non può colmarne le lacune nel successivo giudizio di impugnazione.
• Il giudice non può sostenere la legittimità dell’accertamento mediante ragioni o elementi concreti non esposti nell’avviso; la motivazione deve permettere al contribuente di comprendere tempestivamente la rettifica e predisporre la difesa.