Cassazione Civile, Ordinanza n. 14778/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare del 17 maggio 2002 avente ad oggetto due locali facenti parte di un compendio già destinato ad albergo, ubicati in Siponto-Manfredonia. Il promissario acquirente agiva per ottenere il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. dei beni promessi in vendita. La promittente alienante si costituiva contestando la domanda e chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; nel corso del giudizio decedeva e il processo veniva riassunto nei confronti degli eredi. Il Tribunale accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. e rigettava la riconvenzionale, ritenendo anche regolarizzata la situazione catastale tramite perizia asseverata depositata in corso di causa. In appello uno degli eredi deduceva: erronea qualificazione degli eredi come universali; omessa pronuncia su alcune questioni successorie e sulla riconvenzionale; illegittima utilizzazione di una perizia di parte tardivamente prodotta; erronea interpretazione degli artt. 649 e 662 c.c.; contestazione della regolarità urbanistica e catastale dei beni. La Corte d'appello rigettava l'impugnazione, confermando integralmente la sentenza di primo grado. In cassazione il ricorrente articolava tre motivi: (1) violazione degli artt. 2932 c.c. e 40 l. n. 47/1985 per avere ritenuto regolari urbanisticamente e catastalmente i beni, sostenendo che uno dei locali era privo di titoli abilitativi originari e derivati e l'altro presentava trasformazioni abusive e irregolarità catastali; (2) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., lamentando che alcuni documenti tecnici e amministrativi (DOGFA, SCIA) erano falsi o inidonei a provare la regolarità; (3) nullità della c.t.u. per mancata convocazione del ricorrente, del c.t.p. e del difensore alle operazioni peritali, con conseguente lesione del contraddittorio. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per difetto del presupposto del vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. e per la doppia conforme; ha ritenuto inammissibile anche il primo perché mirava a una rivalutazione del merito tecnico e della conformità urbanistica/catastale, oltre i limiti del giudizio di legittimità; ha respinto il terzo motivo osservando che la nullità della c.t.u., ove relativa, non era stata dedotta con specifico pregiudizio concreto del diritto di difesa ed era comunque superata dalla motivazione che aveva fatto proprie le risultanze peritali. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese, a una somma ulteriore ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e al raddoppio del contributo unificato se dovuto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione di merito che aveva accolto la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., ritenendo non decisiva, ai fini della trasferibilità coattiva, la doglianza sulla pretesa irregolarità urbanistica e catastale, perché le censure si risolvevano in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio e tecnico. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per improprio utilizzo del vizio di omesso esame e per la presenza di una doppia conforme; il primo è stato anch'esso dichiarato inammissibile perché volto a contestare il merito dell'accertamento tecnico; il terzo è stato respinto/inammissibile perché la dedotta nullità della c.t.u. non era stata accompagnata da una specifica allegazione di concreto pregiudizio difensivo ed era comunque implicitamente superata dalla sentenza d'appello, che aveva valorizzato la consulenza. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità in favore della controricorrente costituita, oltre a un'ulteriore somma ex art. 96 c.p.c. e al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia ribadisce che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica del preliminare, il trasferimento coattivo è compatibile con l'accertamento giudiziale della regolarità documentale/urbanistica-catastale nei limiti in cui la legge la assume come condizione dell'azione o della decisione; il giudice non può però trasformare il giudizio di legittimità in una rivalutazione del merito tecnico.

• art. 40 l. n. 47/1985

  La nullità urbanistica è collegata alle omissioni dichiarative previste dalla legge; se il titolo esiste ed è riferibile all'immobile, non è consentito estendere la nullità alla mera difformità edilizia rispetto al titolo menzionato, salvo ipotesi di falsità conclamata.

• art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985

  La conformità catastale oggettiva è trattata come condizione dell'azione nel giudizio ex art. 2932 c.c.; il giudice può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione/attestazione di conformità al momento della decisione, senza dover verificare nel merito l'effettività della coerenza catastale salvo falsità ictu oculi.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo e non consente di censurare la valutazione della c.t.u. come tale; inoltre, in presenza di doppia conforme, la censura è inammissibile se non sono indicate le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il ricorso per cassazione non può fondarsi sul vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. se il ricorrente non dimostra che le ragioni di fatto delle due decisioni sono diverse.

• art. 194 c.p.c.

  La doglianza sulla c.t.u. deve confrontarsi con le regole del contraddittorio nelle operazioni peritali, ma la violazione rileva nei limiti e con le forme proprie delle nullità relative.

• art. 201 c.p.c.

  Le nullità relative della consulenza tecnica devono essere tempestivamente dedotte nei modi e tempi processuali previsti, non potendo essere prospettate in modo generico e tardivo.

• art. 90 disp. att. c.p.c.

  La mancata convocazione alle operazioni peritali, quando dedotta, integra una nullità relativa che richiede specifica deduzione del pregiudizio subito.

• art. 24 Cost.

  La Corte richiama il principio del diritto di difesa per affermare che la nullità della c.t.u. va valutata in concreto, alla luce dell'effettiva lesione difensiva.

• art. 111 Cost.

  Il contraddittorio processuale non è violato in astratto per il solo difetto di convocazione se non si dimostra un concreto vulnus al diritto di difesa.

• art. 157 c.p.c.

  Le nullità relative vanno eccepite dalla parte interessata nella prima difesa utile, pena decadenza.

• art. 370, comma 1, c.p.c.

  L'intimato che non propone controricorso non acquisisce una posizione difensiva idonea a ottenere la liquidazione delle spese.

• art. 380-bis c.p.c.

  Nel procedimento accelerato la parte, con istanza di decisione, non può integrare o emendare i motivi del ricorso, ma solo chiarirli o illustrarli; il principio di consumazione dell'impugnazione impedisce l'ampliamento successivo delle doglianze.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  La definizione del ricorso come manifestamente infondato/inammissibile nel procedimento accelerato comporta la condanna a una somma ulteriore in favore della controparte e, ai sensi del comma 4, alla Cassa delle Ammende.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ricorrendo i presupposti, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  È richiamato insieme alla disciplina delle nullità urbanistiche per ribadire il carattere testuale della nullità degli atti traslativi privi delle dichiarazioni richieste.

Massime di principio

• Nel giudizio ex art. 2932 c.c., le contestazioni sulla regolarità urbanistica e catastale non possono tradursi in una richiesta di rivalutazione del merito tecnico in cassazione: la censura è ammissibile solo se si denuncia una specifica violazione di legge o un vizio nei limiti rigorosi consentiti al giudice di legittimità.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda un fatto storico decisivo e non la consulenza tecnica d'ufficio come tale; la critica alle conclusioni del c.t.u. appartiene, di regola, al merito.
• In presenza di doppia conforme, la censura di omesso esame è inammissibile se il ricorrente non indica e non dimostra la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• La nullità della c.t.u. per violazione del contraddittorio è, di regola, una nullità relativa che va tempestivamente dedotta e deve essere correlata a un concreto pregiudizio del diritto di difesa; la mera irregolarità formale non basta.
• Nel giudizio di esecuzione in forma specifica di preliminare immobiliare, la conformità catastale/urbanistica opera come requisito legale da accertare dal giudice, ma la contestazione è decisiva solo nei casi in cui manchi la dichiarazione richiesta o emerga una falsità conclamata e ictu oculi percepibile.
• Le nullità processuali non fatte valere con gli strumenti e nei tempi propri del giudizio si consolidano nel giudicato e non possono essere recuperate in cassazione come contestazioni sul merito.

Come è indicizzato