Cassazione Civile, Ordinanza n. 19248/2021 del 07/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un complesso immobiliare in Bari nel quale alcuni proprietari di appartamenti hanno chiesto l'accertamento della natura condominiale del cortile interno scoperto, l'individuazione delle aree da destinare a parcheggio e il riconoscimento, in alternativa, della comproprietà o di un diritto reale d'uso in favore dei condomini, oltre al risarcimento dei danni. Il Tribunale, con sentenza parziale e poi definitiva, aveva riconosciuto un diritto reale d'uso a parcheggio su alcune aree, aveva accertato la natura condominiale dell'intero cortile interno e aveva regolato le spese. In appello la società subentrata alla originaria venditrice ha ottenuto la riforma sul punto decisivo, con esclusione della natura condominiale del cortile interno, mentre è stato confermato nel resto l'impianto decisorio. In cassazione il proprietario ha proposto ricorso principale deducendo omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che, esclusa la condominialità del cortile interno, la Corte d'appello avrebbe dovuto riesaminare il presupposto del diritto reale d'uso a parcheggio su tale area e non limitarlo al solo garage seminterrato. La società ha proposto ricorso incidentale denunciando violazione dell'art. 41-sexies della L. n. 1150 del 1942, sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente riconosciuto il diritto d'uso a parcheggio nel garage seminterrato al proprietario, il quale avrebbe già acquistato anche una delle aree in fregio al fabbricato vincolate a parcheggio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha dichiarato inammissibile il motivo principale perché formulato come omesso esame senza indicare un fatto storico decisivo realmente trascurato e perché la questione prospettata era comunque ipotetica e priva di specifica dimostrazione circa il titolo o la fonte del vincolo a parcheggio sul cortile interno. Ha respinto il ricorso incidentale ritenendo non sindacabile in sede di legittimità la valutazione di fatto della Corte territoriale sulle caratteristiche dell'area esterna, e ha ribadito che le aree esterne possono essere considerate condominiali solo se, in base al titolo e alle prescrizioni urbanistiche, risulti la loro destinazione a parcheggio e la loro effettiva riserva a tale funzione. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate integralmente tra le parti ed è stato dichiarato dovuto il raddoppio del contributo unificato per entrambi i ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 360, n. 5, cod. proc. civ.

  omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti

  il motivo è ammissibile solo se individua un preciso fatto storico decisivo effettivamente pretermesso; non basta contestare la valutazione complessiva della vicenda o proporre questioni ipotetiche

• art. 41-sexies L. n. 1150 del 1942

  come sostituito dalla L. n. 765 del 1967

  la destinazione a parcheggio delle aree esterne rileva quando sia prevista dalla concessione edilizia e risulti la riserva di tale area a parcheggio senza successivo impiego per opere diverse; la norma opera nel rapporto tra vincolo urbanistico e diritti dei singoli proprietari

• art. 1117 c.c.

  un'area esterna può essere ritenuta condominiale se, in mancanza di espressa riserva nel titolo e di riferimenti contrari nei trasferimenti, risulti destinata a servizio comune secondo il vincolo urbanistico e l'effettiva destinazione a parcheggio

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  sussistendo i presupposti processuali, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte di ciascun ricorrente

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro del raddoppio del contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c., la censura per omesso esame è inammissibile se non individua un fatto storico specifico, decisivo e realmente trascurato dal giudice di merito, non potendo ridursi a una critica della ricostruzione complessiva della vicenda o a una prospettazione meramente ipotetica.
• La destinazione a parcheggio di aree esterne a un edificio può fondare diritti dei condomini o la natura comune dell'area solo se risulta dal titolo originario, dalle successive vendite e dalla concreta attuazione del vincolo urbanistico; in mancanza di tali elementi, la qualificazione dell'area resta accertamento di fatto riservato al giudice di merito.
• L'efficacia del giudicato non può essere automaticamente estesa a soggetti diversi dalle parti del precedente processo; tuttavia, in controversie aventi ad oggetto rapporti plurisoggettivi unitari, gli accertamenti giuridici e fattuali già compiuti possono costituire un importante riferimento ricostruttivo anche nei giudizi successivi.
• In sede di legittimità non è consentito riesaminare il merito della valutazione fattuale sulle caratteristiche materiali e funzionali di un'area, salvo che la censura si traduca in una reale violazione di legge o in un omesso esame nei limiti rigorosi consentiti dal paradigma dell'art. 360, n. 5, c.p.c.

Come è indicizzato