Cassazione Civile, Ordinanza n. 05605/2024 del 01/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitativo, destinato a negozio con annesso sotto-negozio. Il Tribunale aveva dichiarato risolto il rapporto per inadempimento della conduttrice, ordinandone il rilascio e condannandola al pagamento dei canoni non versati e dei canoni maturandi sino alla riconsegna; aveva invece rigettato la domanda della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale e di pagamento dell’indennità per perdita dell’avviamento commerciale. In appello, la società conduttrice otteneva il ribaltamento integrale della decisione: la Corte territoriale riteneva che la disdetta inviata dalla locatrice, ancorché tardiva o comunque inefficace, fosse pur sempre imputabile alla sola locatrice e dunque idonea a far sorgere il diritto all’indennità di avviamento; riteneva inoltre che una offerta non formale ma seria, concreta e tempestiva di restituzione dell’immobile bastasse a escludere la mora del conduttore nel rilascio, con conseguente non debenza dei canoni ulteriori. Gli eredi della locatrice proponevano ricorso per cassazione con otto motivi: 1) violazione dell’art. 342 c.p.c. per avere la Corte d’appello respinto l’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità; 2) violazione degli artt. 28 e 34 L. n. 392/1978, sostenendo che la disdetta inefficace non potesse far sorgere il diritto all’indennità e che vi fosse disinteresse della conduttrice a proseguire il rapporto; 3) violazione degli artt. 1206 ss., 1220 e 1460 c.c. per avere escluso la necessità di una formale offerta ex art. 1216 c.c. ai fini della liberazione dai canoni; 4) omesso esame del verbale di rilascio del 12 maggio 2015, da cui sarebbe emerso che l’immobile non era stato svuotato; 5) nuova censura in ordine agli artt. 1206 ss. e 1220 c.c. sempre per la mancata liberazione dell’immobile; 6) violazione dell’art. 115 c.p.c. per avere la Corte d’appello fondato il ragionamento su e-mail inesistenti; 7) violazione dell’art. 1243 c.c. per la mancata compensazione tra il credito della conduttrice per indennità di avviamento e il credito della locatrice per canoni; 8) nuovamente violazione degli artt. 1206 ss. e 1220 c.c. quanto al momento di efficacia dell’offerta non formale (1° maggio 2013 o 13 novembre 2013).

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo, perché riproponeva l’eccezione di difetto di specificità dell’appello senza confrontarsi con la motivazione della sentenza impugnata; ha reputato manifestamente infondati il secondo e il terzo motivo, confermando che, in tema di locazione commerciale, la disdetta del locatore, anche se inefficace o tardiva, è comunque imputabile al locatore stesso e può far sorgere il diritto del conduttore all’indennità di avviamento; ha ribadito che, per evitare la mora del conduttore, è sufficiente anche un’offerta reale non formale dell’immobile, purché seria, concreta e tempestiva e in assenza di legittimo rifiuto del locatore, restando la valutazione al giudice di merito; ha dichiarato inammissibili i motivi quarto, quinto, sesto e ottavo perché diretti a contestare accertamenti di fatto o valutazioni di merito non sindacabili in cassazione; ha infine respinto il settimo motivo, perché, caduta la pretesa creditoria dei ricorrenti sui canoni ulteriori, non sussisteva il presupposto per la compensazione invocata. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico solidale dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato ai sensi del d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  L’appello è ammissibile se contiene l’indicazione chiara delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, con una parte argomentativa idonea a confutare le ragioni del primo giudice.

• art. 28 L. 27 luglio 1978, n. 392

  La disdetta del locatore, anche se inefficace per tardività, può essere idonea a determinare la cessazione del rapporto se la sua inefficacia non è opposta e la cessazione è imputabile al solo locatore.

• art. 34 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Il rilascio dell’immobile commerciale conseguente all’iniziativa del locatore fa sorgere, ricorrendone gli altri presupposti, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento.

• art. 1216 c.c.

  La procedura formale di offerta e costituzione in mora del creditore è il mezzo idoneo a produrre gli effetti della mora del creditore e a liberare pienamente il debitore secondo il relativo regime.

• art. 1209, secondo comma, c.c.

  La forma prescritta è necessaria quando si vuole costituire in mora il creditore e provocarne gli effetti tipici.

• art. 1220 c.c.

  Un’offerta non formale può evitare la mora del debitore/conduttore se è reale, seria, concreta e tempestiva e se manca un legittimo motivo di rifiuto del creditore/locatore.

• art. 1206 c.c.

  La mora del creditore richiede i presupposti propri della costituzione in mora; in difetto, resta ferma la valutazione sulla mora del debitore.

• art. 1460 c.c.

  La disciplina dell’eccezione di inadempimento viene richiamata connessamente al tema della persistenza o meno dell’obbligo di pagamento dei canoni e del rilascio.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non dedotte dalle parti o fatti non contestati; non quando valorizza circostanze risultanti dagli atti.

• art. 1243 c.c.

  La compensazione presuppone l’esistenza di crediti contrapposti esigibili; se il credito principale viene meno, cade anche la base della compensazione invocata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In materia di locazione commerciale, la disdetta del locatore, anche se inefficace o tardiva, può essere comunque imputata al locatore come causa della cessazione del rapporto e fondare, ricorrendone i presupposti, il diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento.
• Il diritto all’indennità di avviamento non viene meno per il solo fatto che il conduttore abbia rilasciato l’immobile dopo la disdetta del locatore, salvo che risulti un effettivo e sostanziale disinteresse del conduttore a proseguire il rapporto, accertamento riservato al giudice di merito.
• Per la riconsegna dell’immobile locato, la costituzione in mora del creditore richiede la procedura formale prevista dagli artt. 1216 c.c. e 1209, comma 2, c.c.; tuttavia, ai fini della mora del conduttore e dell’obbligo di corrispondere i canoni o l’indennità di occupazione, può essere sufficiente anche un’offerta non formale ai sensi dell’art. 1220 c.c., purché seria, concreta e tempestiva e in assenza di un legittimo motivo di rifiuto del locatore.
• La valutazione sulla serietà, concretezza e tempestività dell’offerta non formale di restituzione dell’immobile è un apprezzamento di fatto del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua.
• La deduzione di violazione dell’art. 115 c.p.c. è ammissibile solo quando il giudice utilizzi prove non acquisite al processo o fatti non contestati; non quando il ricorrente miri soltanto a rivalutare il contenuto probatorio degli atti.
• La compensazione tra crediti presuppone la persistente esistenza del credito dedotto in compensazione; se il credito principale viene escluso, la censura sulla compensazione resta priva di base.

Come è indicizzato