Cassazione Civile, Ordinanza n. 15587/2022 del 16/05/2022

Esito

La controversia

Un acquirente aveva comprato, con atto pubblico del 26 marzo 2003, un immobile e un garage siti in Comiso. Nell'atto il venditore aveva dichiarato che l'immobile era stato costruito in conformità a un nulla osta edilizio del 1968 e che era libero da pesi, vincoli e servitù passive. Dopo l'acquisto, l'acquirente sosteneva di avere scoperto che l'immobile era gravato da una servitù di scolo e presentava varie difformità edilizie rispetto al titolo menzionato. Chiese quindi la nullità dell'atto di compravendita, la restituzione del prezzo, delle spese notarili e il rimborso delle spese per migliorie. Il Tribunale rigettò la domanda; la Corte d'appello confermò, ritenendo non provata l'epoca di realizzazione degli interventi abusivi e quindi non dimostrata la disciplina applicabile. In cassazione il ricorrente denunciò: 1) violazione dell'art. 15 l. n. 10/1977 e degli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985, sostenendo che, ai fini della nullità, non rileverebbe la data di realizzazione degli abusi ma solo la mancata idonea menzione del titolo edilizio e dell'eventuale sanatoria; 2) violazione delle medesime norme e dell'art. 1418 c.c., assumendo che l'atto sarebbe nullo per oggetto illecito e per nullità sostanziale, perché l'immobile sarebbe abusivo o comunque difforme dal titolo richiamato; 3) violazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 in relazione alle spese e al raddoppio del contributo unificato, sul presupposto dell'erroneità della decisione di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché la nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliare è solo quella "testuale", prevista dalla normativa speciale, e colpisce la mancata inclusione nell'atto degli estremi del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all'immobile. Poiché nell'atto era presente la dichiarazione del venditore relativa al nulla osta del 1968, la successiva eventuale difformità dell'immobile rispetto a quel titolo e l'epoca degli interventi abusivi erano irrilevanti ai fini della validità del contratto. La Corte ha escluso anche che potesse configurarsi una nullità virtuale ex art. 1418, commi 1 e 2, c.c., richiamando l'arresto delle Sezioni Unite n. 8230/2019. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile, sia perché privo di autonomia rispetto ai precedenti, sia perché comunque sussistevano i presupposti per il raddoppio del contributo unificato in quanto l'appello era stato rigettato. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 15 l. n. 10/1977

  ha introdotto la nullità degli atti aventi a oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione quando non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione

• art. 17 l. n. 47/1985

  prevede la nullità degli atti tra vivi relativi a edifici iniziati dopo l'entrata in vigore della legge se non risultano gli estremi della concessione o della concessione in sanatoria

• art. 40 l. n. 47/1985

  per gli immobili realizzati prima della legge indica quali titoli abilitativi devono risultare dalla dichiarazione dell'alienante

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  riproduce sostanzialmente la disciplina della nullità testuale per gli atti aventi a oggetto diritti reali su immobili costruiti dopo il 17 marzo 1985

• art. 1418 c.c.

  primo, secondo e terzo comma

  la Corte, richiamando le Sezioni Unite, esclude che la fattispecie integri nullità virtuale o per oggetto illecito; la nullità urbanistica è ricondotta a una specifica ipotesi testuale

• art. 1470 c.c.

  la compravendita ha per oggetto il trasferimento della proprietà della cosa e la sua causa consiste nello scambio cosa-prezzo; la regolarità urbanistica non incide sulla causa del contratto

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  il ricorso è stato trattato in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto dalla norma

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002

Massime di principio

• La nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliare è una nullità testuale e non virtuale: opera solo quando l'atto ometta gli estremi del titolo abilitativo richiesto dalla disciplina speciale, purché il titolo sia reale e riferibile all'immobile.
• Se nell'atto di compravendita è presente la dichiarazione dell'alienante sugli estremi del titolo edilizio, la validità del contratto non dipende dalla conformità sostanziale dell'immobile al titolo medesimo, né dalla data in cui siano stati eseguiti eventuali abusi successivi.
• Le difformità edilizie dell'immobile, le variazioni essenziali o non essenziali e l'eventuale abusività sopravvenuta riguardano profili diversi dalla nullità dell'atto di trasferimento e non consentono di qualificare la compravendita come avente oggetto illecito o causa illecita.
• La regolarità urbanistica del bene è estranea alla causa della compravendita, che resta identificata nello scambio tra cosa e prezzo; perciò l'eventuale abusivismo edilizio non incide di per sé sulla validità civilistica del contratto, salvo la specifica sanzione di nullità prevista dalla legge speciale.
• Il motivo di ricorso che contesti accessoriamente spese e contributo unificato, ma dipenda integralmente dall'accoglimento di censure di merito infondate, è privo di autonomia e può essere dichiarato inammissibile.
• rami":["Immobiliare","Contratti","Processo civile"],"materie":["Compravendita immobiliare","Impugnazioni","Spese di lite"],"sottomaterie":[],"istituti_giuridici":["Nullità","Onere della prova"]}】]}]`}]}]error to=none code: 0}``` to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0 to=none code: 0}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]
• sottomaterie([]),
• istituti_giuridici([])

Come è indicizzato