Cassazione Civile, Ordinanza n. 28259/2023 del 09/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare del 10 settembre 2005 relativo a un appartamento e garage in un complesso residenziale da realizzare. I promissari acquirenti avevano versato euro 25.000,00, di cui euro 10.000,00 come caparra confirmatoria e euro 15.000,00 come acconto. Nel preliminare il prezzo era indicato in euro 138.500,00, ma vi era un richiamo ai criteri di determinazione del prezzo contenuti in un atto unilaterale d'obbligo stipulato dalla promittente venditrice con il Comune, nell'ambito di edilizia convenzionata. Gli acquirenti sostenevano che il prezzo corretto, applicando quei criteri, dovesse essere euro 100.884,07 e chiedevano la stipula del definitivo a tale minor prezzo; al rifiuto della venditrice domandavano la risoluzione del preliminare, la restituzione delle somme versate e il risarcimento del danno. La società convenuta aveva invece sostenuto che l'atto d'obbligo fosse stato cancellato o comunque superato prima della diffida degli acquirenti, che questi ultimi avessero poi manifestato volontà di stipulare al prezzo originario e che, quindi, fosse stata la controparte a non adempiere, chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione per inadempimento dei promissari acquirenti. In primo grado le domande degli attori erano state respinte, ma in appello la decisione era stata riformata in favore degli acquirenti. In cassazione il ricorrente deduceva quattro motivi: 1) violazione dell'art. 18 d.P.R. 380/2001 e degli artt. 1419 e 1376 c.c., sostenendo che la clausola sul prezzo del preliminare, essendo in un contratto solo obbligatorio, sarebbe stata valida e non colpita dalla nullità sostitutiva; 2) violazione delle norme sull'edilizia convenzionata e sulla circolazione dei diritti immobiliari, lamentando che la richiesta di cancellazione parziale dell'atto d'obbligo avrebbe legittimamente fatto venir meno i vincoli e consentito di ricondurre il prezzo a quello originario; 3) violazione degli artt. 1392, 1350 e 1351 c.c., contestando la qualificazione della lettera del 16 novembre 2006 come proposta modificativa invalida per difetto di forma scritta e di procura scritta del difensore firmatario; 4) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sull'appello incidentale relativo alla quantificazione del danno. La Cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi e ha confermato la sentenza d'appello.

La decisione

La Corte ha confermato integralmente la sentenza d'appello: ha ribadito che, nel preliminare richiamante i criteri di prezzo dell'atto d'obbligo, la clausola che preveda un corrispettivo superiore è nulla per la parte eccedente ed è automaticamente sostituita dal prezzo imposto dalla disciplina imperativa dell'edilizia convenzionata; ha affermato che la cancellazione unilaterale dell'atto d'obbligo da parte del costruttore non può incidere su un accordo già perfezionato né sanare la nullità della clausola sostituita; ha qualificato la comunicazione del 16 novembre 2006 come proposta modificativa avente ad oggetto elementi essenziali del preliminare, quindi soggetta a forma scritta e, in mancanza di procura scritta del firmatario, invalida; ha escluso infine l'omessa pronuncia sull'appello incidentale, ritenendolo assorbito dall'accoglimento dell'appello principale. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 18 d.P.R. n. 380/2001

  nelle pattuizioni di edilizia abitativa convenzionata, ogni pattuizione in violazione dei prezzi di cessione è nulla per la parte eccedente e la clausola è sostituita automaticamente dalla disciplina imperativa

• art. 1419 c.c.

  la nullità parziale della clausola di prezzo non travolge l'intero contratto quando la clausola è sostituita ex lege

• art. 1339 c.c.

  la clausola nulla è automaticamente sostituita da una norma imperativa che integra il contratto

• art. 1376 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente, ma la Corte ha ritenuto che non escluda l'applicazione della nullità sostitutiva al preliminare

• art. 16 d.P.R. n. 380/2001

  richiamato nel secondo motivo tra le norme sull'edilizia convenzionata

• art. 17 d.P.R. n. 380/2001

  richiamato nel secondo motivo tra le norme sull'edilizia convenzionata

• art. 1350 c.c.

  per le modifiche di un preliminare immobiliare aventi ad oggetto elementi essenziali è richiesta la forma scritta

• art. 1351 c.c.

  il contratto preliminare e le sue modifiche in materia immobiliare devono rivestire la stessa forma prescritta per il definitivo

• art. 1392 c.c.

  il rappresentante negoziale deve essere munito di procura scritta per validamente sottoscrivere una proposta modificativa del preliminare

• art. 1453 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per qualificare la domanda di risoluzione proposta dagli acquirenti

• art. 1454 c.c.

  richiamato per escludere che la domanda fosse una diffida ad adempiere in senso tecnico

• art. 112 c.p.c.

  non vi è omessa pronuncia quando il motivo incidentale resta assorbito dall'accoglimento dell'appello principale

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma richiamata per la trattazione camerale e il deposito di memoria

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Nell'edilizia abitativa convenzionata, la clausola del contratto preliminare che preveda un prezzo di vendita superiore a quello determinabile secondo i criteri dell'atto d'obbligo o della convenzione è nulla per la parte eccedente e viene sostituita di diritto dal prezzo imposto dalla disciplina imperativa.
• La sostituzione automatica della clausola di prezzo opera anche nel contratto preliminare, quando le parti abbiano espressamente richiamato i criteri vincolanti dell'atto d'obbligo: il promissario acquirente non può essere costretto a concludere il definitivo a un prezzo difforme da tali criteri.
• L'iniziativa unilaterale del promittente venditore di rimuovere o cancellare il proprio atto d'obbligo non incide su un preliminare già perfezionato né sana la nullità della clausola sostitutivamente integrata dalla legge, salvo una specifica e validamente formata convenzione di rimozione del vincolo oggettivo.
• La modifica di un preliminare immobiliare su elementi essenziali, come il prezzo, richiede la forma scritta; se la modifica è veicolata da un difensore quale rappresentante negoziale, è necessaria anche una procura scritta idonea a conferire il relativo potere.
• L'omessa pronuncia sul motivo incidentale non sussiste quando la questione risulti assorbita dalla definizione del gravame principale, che rende inutile o impossibile la decisione sull'impugnazione incidentale.

Come è indicizzato