Cassazione Civile, Ordinanza n. 02891/2026 del 09/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IRPEF relativo all’anno d’imposta 2012, emesso nei confronti di una proprietaria di numerosi immobili che aveva dichiarato i canoni di locazione percepiti in base a contratti regolarmente registrati. Per tre contratti di locazione commerciale rinnovati dopo trattativa, i canoni erano stati ridotti per il primo periodo di durata in cambio, secondo l’Ufficio, della rinuncia preventiva degli inquilini all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. L’Agenzia ha ritenuto nulla tale clausola ai sensi dell’art. 79 L. n. 392/1978 e ha recuperato a tassazione il maggior reddito corrispondente alla differenza tra canone pieno e canone ridotto. La contribuente ha impugnato l’avviso sostenendo, tra l’altro, che la CTR avesse deciso ultra/extra petita e che la clausola fosse valida; inoltre ha dedotto che l’accertamento parziale ex art. 41-bis d.P.R. n. 600/1973 non consentisse all’Ufficio di fondarsi su presunzioni o sulla ritenuta nullità di un patto contrattuale per determinare un maggior reddito.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il terzo motivo perché, pur essendo criticabile il percorso argomentativo della CTR, il dispositivo di merito era corretto: la clausola che subordinava la riduzione del canone alla rinuncia preventiva all’indennità di avviamento era nulla, in quanto vietata dall’art. 79 L. n. 392/1978; di conseguenza la riduzione non poteva essere opposta ai fini fiscali e il reddito da locazione andava determinato sul canone pieno. Ha rigettato anche il secondo motivo, affermando che l’accertamento parziale può fondarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti e non richiede soltanto dati certi già in possesso dell’Amministrazione. La ricorrente è stata condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza di ultrapetizione/omessa pronuncia non ha condotto all'annullamento, perché il dispositivo poteva essere mantenuto sulla base della corretta soluzione di diritto della questione sostanziale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Viene richiamato come norma processuale di deduzione dei vizi di violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Viene richiamato come norma processuale di deduzione dei vizi di nullità della sentenza o del procedimento.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di interpretazione del contratto; la Corte non accoglie la censura perché la questione è risolta sulla nullità della clausola.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di interpretazione sistematica del contratto.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di conservazione del contratto.

• art. 79 L. n. 392/1978

  È norma imperativa che sancisce la nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la disciplina della locazione; è nulla la rinuncia preventiva all'indennità di avviamento commerciale a fronte di riduzione del canone.

• art. 26 TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  Il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione; il canone rilevante è quello contrattualmente dovuto in misura piena se la riduzione è collegata a pattuizione nulla.

• art. 37 TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  Il 'canone risultante dal contratto di locazione' va inteso come canone pieno, non come importo ridotto da clausola nulla.

• art. 41-bis d.P.R. n. 600/1973

  L'accertamento parziale è uno strumento procedurale che può fondarsi su qualsiasi elemento anche induttivo e non richiede solo dati certi; consente il recupero a tassazione anche sulla base di una sola verifica.

• art. 38 d.P.R. n. 600/1973

  Richiamato dalla ricorrente come parametro per sostenere limiti probatori dell'Ufficio, ma la Corte ribadisce la compatibilità dell'accertamento parziale con il ricorso a presunzioni.

• art. 384, comma 4, c.p.c.

  La Corte può correggere la motivazione in diritto se il dispositivo è conforme a diritto, evitando la cassazione con rinvio quando ciò sia inutile.

• art. 111, secondo comma, Cost.

  È richiamato quale fondamento costituzionale dei principi di economia processuale e ragionevole durata del processo, che giustificano la decisione nel merito in cassazione quando non occorrano ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• È nulla, ai sensi dell'art. 79 L. n. 392/1978, la pattuizione con cui il conduttore rinunci preventivamente all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale in cambio di una riduzione del canone, poiché essa attribuisce al locatore un vantaggio in contrasto con norme imperative.
• La nullità della controprestazione illecita travolge l'efficacia della riduzione del canone: ai fini tributari il reddito da locazione va determinato sul canone pienamente pattuito, non sulla somma ridotta da una clausola nulla.
• Nel reddito fondiario rileva il canone contrattuale dovuto e non la mera percezione di fatto, poiché l'art. 26 TUIR impone l'imputazione a prescindere dall'incasso.
• L'accertamento parziale ex art. 41-bis d.P.R. n. 600/1973 non è un metodo autonomo e può essere fondato anche su elementi induttivi e presuntivi, senza richiedere soltanto dati certi già acquisiti dall'Amministrazione.
• In cassazione, quando la questione giuridica decisa implicitamente o con motivazione non perfettamente centrata è comunque infondata, la Corte può correggere la motivazione e decidere nel merito senza rinvio, se non servono ulteriori accertamenti di fatto.

Come è indicizzato