Cassazione Civile, Ordinanza n. 16614/2022 del 23/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo emesso per il recupero di contributi condominiali relativi a una specifica unità immobiliare. Il condominio aveva richiesto il pagamento di somme riferite a più esercizi e ripartite dall'assemblea sull'unità immobiliare identificata come "unità Hollenstein". I destinatari dell'ingiunzione avevano proposto opposizione sostenendo di essere divenuti proprietari soltanto in epoca successiva rispetto a parte dei debiti reclamati, poiché la titolarità del bene sarebbe loro derivata solo in seguito a una sentenza della Corte d'appello di Torino che aveva dichiarato la nullità di una donazione dissimulata. Essi assumevano quindi di essere tenuti, al più, alle spese sorte dal momento in cui la titolarità era divenuta opponibile nei registri immobiliari, mentre per le annualità precedenti l'unico obbligato sarebbe stato il precedente proprietario. Nel ricorso per cassazione hanno censurato la sentenza d'appello per violazione degli artt. 1418 e 1123 c.c. e dell'art. 63 disp. att. c.c., contestando l'individuazione dei soggetti passivamente legittimati al pagamento delle spese condominiali.

La decisione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto conforme a consolidato orientamento il principio secondo cui, nell'azione promossa dall'amministratore per il recupero di spese condominiali riferite a una unità immobiliare, il soggetto passivamente legittimato è l'effettivo proprietario del bene, e non chi appaia tale, poiché l'obbligazione condominiale è collegata alla titolarità del diritto reale emergente dai registri immobiliari. Ha inoltre osservato che l'amministratore deve verificare preventivamente la titolarità nei registri e che la sentenza che accoglie una domanda di simulazione trascritta è opponibile per individuare il reale obbligato, trattandosi di proprietà rimasta sempre in capo al simulato alienante e poi ai coeredi. Conseguentemente i ricorrenti sono stati condannati in solido a rifondere le spese del giudizio di cassazione e a versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360-bis n. 1 c.p.c.

  La censura è dichiarata inammissibile quando si pone in contrasto con un orientamento consolidato della Corte.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la definibilità del ricorso in camera di consiglio nelle forme accelerate.

• art. 375, comma 1, n. 1, c.p.c.

  Usato come base per la trattazione camerale della manifesta inammissibilità.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma non ritenuto decisivo; la Corte valorizza invece l'effetto dichiarativo della pronuncia sulla simulazione e la titolarità reale del bene.

• art. 1123 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di ripartizione delle spese condominiali, senza accoglimento della censura.

• art. 63 disp. att. c.c.

  La Corte ribadisce che l'amministratore deve verificare la titolarità del bene e che chi trasferisce diritti condominiali deve trasmettere copia autentica del titolo traslativo.

• art. 1130 n. 6 c.c.

  L'amministratore ha l'obbligo di tenere il registro di anagrafe condominiale, rilevante per l'individuazione dei soggetti obbligati.

• art. 1415 c.c.

  Rilevato che disciplina gli effetti della simulazione nei confronti dei terzi che acquistano dal simulato acquirente.

• art. 2652 n. 4 c.c.

  Richiamato per gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione rispetto ai terzi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È posto a carico dei ricorrenti l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato per il ricorso dichiarato inammissibile.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Norma che ha introdotto il comma 1-quater all'art. 13 d.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• Nell'azione dell'amministratore di condominio per il recupero di contributi riferiti a una singola unità immobiliare, è passivamente legittimato il proprietario effettivo del bene risultante dalla titolarità reale, non il soggetto che solo appaia proprietario.
• L'obbligazione condominiale per quote si collega alla titolarità del diritto reale sulla porzione e la sua individuazione deve avvenire sulla base dei registri immobiliari, che l'amministratore è tenuto a consultare preventivamente.
• La sentenza che accoglie una domanda di simulazione trascritta è opponibile al condominio ai fini dell'individuazione dell'effettivo obbligato per le spese, perché la proprietà deve considerarsi mai uscita dal patrimonio del simulato alienante.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile ex art. 360-bis n. 1 c.p.c. quando la censura contrasta con un orientamento consolidato della Corte.

Come è indicizzato