Cassazione Civile, Ordinanza n. 03019/2025 del 06/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un fabbricato a destinazione alberghiera, poi risultata gravata da irregolarità edilizie non totalmente sanabili. La società acquirente, dopo aver riottenuto la disponibilità dell'immobile, ha agito contro la venditrice chiedendo il risarcimento dei danni per il controvalore delle porzioni demolite e per il mancato godimento del bene. La venditrice, a sua volta, ha chiamato in causa il geometra che aveva seguito la pratica di sanatoria, chiedendone la condanna o la manleva. In appello, l'erede del geometra ha contestato la condanna a suo carico, sostenendo: che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso l'applicabilità dell'art. 1489 c.c. e travisato il contenuto delle dichiarazioni contrattuali; che l'acquirente fosse consapevole della situazione urbanistica e quindi il danno non fosse configurabile; che non vi fosse stata specifica impugnazione del quantum del danno; che il geometra fosse estraneo alla realizzazione delle opere abusive demolite; e che la prestazione professionale richiedesse la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, con conseguente applicazione dell'art. 2236 c.c. e limitazione della responsabilità a dolo o colpa grave. Con il ricorso per cassazione ha riproposto tali censure, denunciando violazione di norme sostanziali e processuali e vizio di motivazione/ricostruzione dei fatti.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti i motivi. Ha ritenuto che, in caso di compravendita di immobile edificato in difformità dai titoli edilizi, non si tratti di vizio della cosa ma di oneri/diritti altrui ex art. 1489 c.c., applicabile quando la difformità non sia dichiarata o conosciuta dall'acquirente; nel caso concreto, però, la venditrice aveva garantito la regolarità urbanistica sia nel preliminare sia nel definitivo, sicché rimaneva tenuta alla garanzia. Quanto al geometra, la sua responsabilità non derivava dalla realizzazione delle opere abusive, ma dall'aver attivato una pratica di sanatoria priva ab origine di possibilità di esito favorevole, poiché l'immobile insisteva in area vincolata e le opere erano successive al 1967. La Corte ha inoltre escluso la censurabilità in cassazione della diversa valutazione dei fatti compiuta dal giudice di merito e ha confermato che non vi era stata specifica impugnazione della quantificazione del danno. Ha infine escluso l'operatività dell'art. 2236 c.c., ritenendo non provata la speciale difficoltà della prestazione e comunque gravante sul professionista l'onere di dimostrare il 'quid pluris' che giustifica la limitazione di responsabilità. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  Nella vendita di immobile con difformità edilizie non dichiarate o non conosciute dall'acquirente, la disciplina applicabile è quella degli oneri o diritti altrui gravanti sulla cosa, non quella dei vizi della cosa.

• art. 112 c.p.c.

  Le censure che mirano a una diversa ricostruzione dei fatti o a contestare la mancata valutazione di specifiche doglianze attengono al perimetro dell'impugnazione, ma non possono trasformare il giudizio di legittimità in un nuovo esame del merito.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nei motivi come norma processuale violata, ma la Corte ha ritenuto inammissibili le censure che sollecitavano una diversa valutazione del merito.

• art. 115 c.p.c.

  La valutazione delle prove e delle risultanze istruttorie compete al giudice di merito e non può essere sovvertita in cassazione mediante una diversa lettura del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  Non consente al giudice di legittimità di sostituire la propria valutazione delle prove a quella del giudice di merito.

• art. 342 c.p.c.

  È richiamato con riferimento alla specificità dei motivi di appello; la mancata specifica censura sulla quantificazione del danno rende inammissibile la relativa contestazione in cassazione.

• art. 2236 c.c.

  La limitazione della responsabilità del professionista a dolo o colpa grave opera solo quando la prestazione comporti problemi tecnici di speciale difficoltà; l'onere di dimostrare tale presupposto grava sul professionista.

• art. 1176, secondo comma, c.c.

  Il professionista risponde anche per colpa lieve, salvo che ricorra la speciale difficoltà di cui all'art. 2236 c.c.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato dai motivi come norma sulla responsabilità contrattuale, ma la Corte ha ricondotto la responsabilità del professionista all'inadempimento dell'incarico di sanatoria privo di possibilità di successo.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per il danno risarcibile da inadempimento; la Corte ha confermato il danno da mancato utilizzo del bene e dalla riduzione dell'utilità del fabbricato.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato nei motivi, ma la responsabilità del geometra è stata sostanzialmente letta in chiave di inadempimento professionale e di danno conseguente alla pratica di sanatoria infondata.

• art. 1362 c.c. e segg.

  Richiamato per l'interpretazione del contratto, ma la Corte ha valorizzato il tenore delle garanzie rese circa la regolarità urbanistica.

• art. 1368 c.c.

  Richiamato nei motivi, senza che la Corte ne facesse un autonomo criterio decisivo.

• art. 1381 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione al fatto del terzo, ma la Corte non ha accolto la riconduzione della fattispecie a tale schema.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma procedurale richiamata per la trattazione camerale del ricorso in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo conseguente all'esito sfavorevole del ricorso.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile con difformità urbanistiche, quando la difformità non sia stata dichiarata come onere gravante sulla cosa né conosciuta dall'acquirente in modo idoneo a escludere la garanzia, trova applicazione l'art. 1489 c.c. e non la disciplina dei vizi della cosa.
• La garanzia del venditore sulla regolarità urbanistica dell'immobile permane anche se l'acquirente sia stato informato dell'esistenza di irregolarità, quando il contratto contenga una specifica assicurazione di conformità o sanabilità.
• Il giudizio di legittimità non può essere utilizzato per ottenere una nuova e diversa valutazione dei fatti, delle prove e delle risultanze istruttorie già apprezzate dal giudice di merito.
• La censura sulla quantificazione del danno è inammissibile in cassazione se non risulta proposta con specifico motivo di appello, poiché la parte non può recuperare in sede di legittimità questioni non devolute al giudice di secondo grado.
• La limitazione della responsabilità del professionista ai soli casi di dolo o colpa grave ex art. 2236 c.c. richiede la dimostrazione di una prestazione effettivamente connotata da speciale difficoltà tecnica, prova che grava sul professionista.
• Se la pratica affidata al professionista non aveva oggettivamente possibilità di esito favorevole per ragioni normative e vincolistiche, la sua responsabilità per l'esito negativo dell'incarico non è esclusa dalla mera allegazione di complessità tecnica.

Come è indicizzato