Cassazione Civile, Ordinanza n. 00109/2023 del 04/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società di mediazione per il pagamento della provvigione relativa a un affare immobiliare avente a oggetto un fabbricato rurale di proprietà del ricorrente. Il proprietario propose opposizione, sostenendo in sostanza che il rapporto dovesse essere qualificato non come mediazione ma come mandato conferito dall'acquirente, e che comunque non fosse maturato alcun diritto alla provvigione. In primo grado l'opposizione fu accolta solo parzialmente: il decreto fu revocato, ma il proprietario fu comunque condannato a pagare una somma inferiore a titolo di compenso e alle spese. In appello il proprietario impugnò la decisione, mentre la società propose appello incidentale sulle spese; entrambi gli appelli furono rigettati. Nel ricorso per cassazione il proprietario deduce sette motivi: 1) erronea qualificazione del contratto come mediazione anziché mandato, con prospettata nullità/error in procedendo; 2) errata qualificazione dell'accordo raggiunto tra venditore e acquirente come contratto preliminare, che sarebbe stato al più una minuta o una letter of intent; 3) omessa considerazione della causa illecita del contratto e dell'asserita impossibilità della condizione relativa alle potenzialità edificatorie del bene, con richiamo agli artt. 1343, 1354 e 1757 c.c.; 4) e 5) erronea dichiarazione di inammissibilità per asserita novità delle questioni sulla impossibilità della condizione e sulla nullità del contratto; 6) omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sulla responsabilità del mediatore per aver taciuto che il bene non sarebbe stato negoziabile; 7) ulteriore omessa pronuncia e violazione delle norme su correttezza, diligenza e responsabilità del mediatore, sostenendo che la provvigione potesse essere pretesa solo dal mandante acquirente e non dalla controparte venditrice. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi cinque motivi e inammissibili il sesto e il settimo, osservando che la Corte d'appello aveva correttamente accertato in fatto che la società aveva posto in contatto le parti, che queste avevano poi concluso un contratto preliminare di compravendita, e che la condizione inserita era stata apposta nell'esclusivo interesse del promissario acquirente, il quale vi aveva rinunciato. Ne è conseguito che il diritto alla provvigione del mediatore era sorto con la conclusione del preliminare. Il ricorso è stato quindi rigettato; nessuna pronuncia sulle spese per difetto di difesa della società intimata, con atto dovuto in ordine al contributo unificato aggiuntivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione di merito che aveva riconosciuto alla società di mediazione il diritto alla provvigione per l'attività svolta, ritenendo corretta la qualificazione del rapporto come mediazione e del negozio concluso tra venditore e acquirente come contratto preliminare di compravendita. Ha inoltre ritenuto che la condizione relativa alle potenzialità edificatorie del bene fosse stata apposta nell'interesse esclusivo dell'acquirente, il quale aveva poi rinunciato ad avvalersene, sicché tale profilo non incideva sul maturare del compenso. I motivi che denunciavano novità delle questioni o omessa pronuncia sono stati reputati infondati o inammissibili. Non sono state liquidate spese di lite in Cassazione per mancata attività difensiva della società intimata; è stato disposto l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1326 c.c.

  l'accettazione della proposta da parte del venditore ha dato luogo al perfezionamento dell'accordo rilevante ai fini della conclusione del preliminare.

• art. 1343 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la pretesa illiceità della causa, ma la Corte ha ritenuto non decisivo il richiamo nel caso concreto.

• art. 1354 c.c.

  la condizione impossibile rende nullo il contratto se sospensiva, mentre si ha per non apposta se risolutiva; nel caso concreto la condizione è stata considerata posta nell'interesse esclusivo dell'acquirente e quindi rinunciabile.

• art. 1703 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la tesi del mandato, ma la Corte ha confermato la qualificazione del rapporto come mediazione.

• art. 1754 c.c.

  la Corte ha ribadito la nozione di mediazione quale attività di messa in contatto di due o più parti per la conclusione di un affare.

• art. 1755 c.c.

  il diritto alla provvigione sorge quando l'affare può dirsi concluso, ossia quando tra le parti messe in contatto dal mediatore si costituisce un vincolo giuridico.

• art. 1757 c.c.

  richiamato dal ricorrente sul rapporto tra condizione e provvigione; la Corte ne ha escluso l'utilità nel caso concreto perché la condizione era rinunciabile dall'acquirente.

• art. 1175 c.c.

  richiamato nel settimo motivo insieme alle norme su correttezza e diligenza, senza specifico accoglimento.

• art. 1176 c.c.

  richiamato nel settimo motivo in tema di diligenza del mediatore, ma la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 1759 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere obblighi informativi del mediatore, ma la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 2043 c.c.

  richiamato nel settimo motivo, senza che la Corte ravvisasse una violazione utile alla cassazione.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedurre omessa pronuncia; la Corte ha escluso il vizio o ha ritenuto le censure inammissibili.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  base formale delle censure di nullità ed error in procedendo dedotte dal ricorrente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  la Corte ha dato atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 73 d.lgs. 59/2010

  genericamente richiamato nel settimo motivo, ritenuto inconferente.

• d.lgs. 206/2005

  richiamato in modo generico nel settimo motivo, ritenuto inconferente.

Massime di principio

• Nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione sorge quando, per effetto dell'attività del mediatore, tra le parti messe in contatto si perfeziona un vincolo giuridico idoneo a consentire l'azione per l'esecuzione o la risoluzione del contratto, non essendo necessario il trasferimento finale della proprietà se l'affare si è concluso mediante un preliminare.
• La qualificazione giuridica di un accordo richiede di distinguere tra accertamento della comune volontà delle parti, riservato al giudice di merito, e sussunzione della fattispecie nello schema legale, sindacabile in cassazione nei limiti della corretta applicazione delle norme di diritto.
• La mediazione può essere anche atipica o unilaterale: è configurabile quando una parte incarichi un soggetto di reperire la controparte per un singolo affare, purché il mediatore svolga effettivamente attività di messa in contatto e l'operazione sia conclusa alle condizioni concordate.
• Una condizione apposta nell'esclusivo interesse di una sola parte può essere rinunciata da quella stessa parte prima o dopo il mancato avveramento; la controparte non può opporsi a tale rinuncia.
• La condizione impossibile rende nullo il contratto solo se ha natura sospensiva; se invece è risolutiva, si ha per non apposta.
• Le censure di omessa pronuncia o di nullità per questioni nuove devono essere sorrette da una precisa indicazione del momento e del modo in cui la questione sarebbe stata introdotta nel giudizio di merito; in mancanza, il motivo è inammissibile.

Come è indicizzato