Cassazione Civile, Ordinanza n. 02790/2025 del 04/02/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile ad uso non abitativo sito in Napoli, originariamente concesso in locazione a un conduttore principale, che lo aveva poi sublocato alla moglie, la quale vi svolgeva un'attività imprenditoriale di servizi. L'immobile è stato successivamente trasferito più volte fino all'acquisto da parte del ricorrente, che a sua volta è rimasto coinvolto nel giudizio promosso dalla subconduttrice per far valere la prelazione/riscatto prevista dalla disciplina delle locazioni commerciali. La Corte d'appello ha accolto la domanda della subconduttrice, dichiarando l'avvenuto trasferimento dell'immobile in suo favore sotto condizione del rimborso del prezzo. Il ricorrente ha proposto sei motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente e omessa pronuncia, sostenendo che la corte non avrebbe considerato lo sfratto per morosità del conduttore principale, la conseguente risoluzione dei rapporti e l'ultrapetizione per avere riconosciuto un riscatto non chiesto dal conduttore principale; 2) violazione dell'art. 80 l. n. 392/1978, assumendo l'inapplicabilità della norma al subconduttore e contestando la rilevanza della risoluzione del rapporto principale; 3) violazione degli artt. 38, 39 e 40 l. n. 392/1978, in relazione agli artt. 35 e 41, sostenendo che l'attività esercitata nei locali non fosse tra quelle che legittimano prelazione/riscatto perché priva di contatti diretti con il pubblico; 4) violazione degli artt. 2697, 2702 e 2719 c.c. e dell'art. 214 c.p.c., deducendo che la decisione si fosse fondata su un documento disconosciuto e quindi inutilizzabile; 5) violazione dell'art. 2909 c.c. e dell'art. 324 c.p.c., invocando il giudicato formatosi in altro giudizio tra soggetti diversi sul diritto di prelazione del conduttore principale; 6) violazione dell'art. 2909 c.c. e dell'art. 1595 c.c., richiamando il giudicato sulla convalida di sfratto per morosità del rapporto principale e la sua presunta rilevanza anche contro la subconduttrice. La Corte di cassazione ha ritenuto i primi quattro motivi inammissibili e il primo, nella parte relativa a motivazione apparente e omessa pronuncia, comunque infondato; ha ritenuto infondato il quinto motivo e inammissibile il sesto. In particolare, ha affermato che: la censura sulla motivazione apparente era generica e non autosufficiente; la doglianza di omessa pronuncia mancava della necessaria riproduzione degli atti e della dimostrazione della decisività; il diritto di riscatto della subconduttrice era stato effettivamente domandato in primo grado; le questioni sull'eventuale inadempimento del conduttore principale erano irrilevanti una volta accolto il riscatto, che produce effetto sostitutivo ex tunc; le contestazioni sulla natura dell'attività svolta richiedevano una rivalutazione del merito; la censura sulla prova documentale era inammissibile per difetto di specifica deduzione sulla devoluzione in appello; il giudicato invocato non era opponibile perché formatosi tra parti diverse e su una posizione sostanziale diversa; il giudicato sullo sfratto per morosità era irrilevante, perché l'accoglimento del riscatto determinava la sostituzione retroattiva della subconduttrice nella posizione del terzo acquirente e rendeva irrilevanti le pretese del ricorrente basate sul rapporto principale. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione della Corte d'appello che aveva riconosciuto alla subconduttrice il diritto di riscatto/prelazione sull'immobile, con effetto sostitutivo ex tunc nei confronti dell'acquirente. Le doglianze processuali sono state perlopiù dichiarate inammissibili per difetto di specificità, autosufficienza o corretta devoluzione, mentre quelle di merito sono state ritenute infondate o non scrutinabili perché implicavano una rivalutazione del fatto. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese di lite in favore delle controricorrenti ed è stato dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La deduzione di omessa pronuncia richiede una specifica allegazione della questione non esaminata e della sua decisività; in mancanza, la censura è inammissibile.

• art. 132 c.p.c.

  Il vizio di motivazione apparente va dedotto in modo specifico e non con richiami astratti; nel caso concreto la motivazione della sentenza d'appello è stata ritenuta sufficientemente argomentata.

• art. 360 c.p.c.

  Le doglianze prospettate sotto forma di violazione di legge non possono risolversi in una richiesta di nuova valutazione del merito.

• art. 366 c.p.c.

  Nel ricorso per cassazione è necessario riprodurre o indicare con precisione gli atti e i documenti rilevanti; la loro mancata specificazione rende la censura inammissibile.

• art. 346 c.p.c.

  Chi deduce un errore su una questione dibattuta nei gradi di merito deve dimostrare che essa sia stata ritualmente riproposta in appello.

• art. 38 l. n. 392/1978

  Il diritto di prelazione/riscatto nella locazione commerciale è riconosciuto al conduttore/subconduttore che svolga un'attività rientrante nei presupposti di legge e, una volta esercitato validamente il riscatto, produce effetto sostitutivo retroattivo.

• art. 39 l. n. 392/1978

  Richiamato insieme all'art. 38 ai fini della disciplina della prelazione/riscatto nelle locazioni commerciali.

• art. 40 l. n. 392/1978

  Richiamato insieme all'art. 38 ai fini della disciplina della prelazione/riscatto nelle locazioni commerciali.

• art. 35 l. n. 392/1978

  Usato come parametro per valutare la natura dell'attività svolta nei locali ai fini del diritto di riscatto/prelazione.

• art. 41 l. n. 392/1978

  Usato come parametro per valutare la natura dell'attività svolta nei locali ai fini del diritto di riscatto/prelazione.

• art. 80 l. n. 392/1978

  È stata ribadita la sua applicabilità anche al subconduttore; tuttavia le contestazioni del ricorrente sono state dichiarate inammissibili e, in ogni caso, il tema dell'inadempimento del conduttore principale è divenuto irrilevante per effetto dell'accoglimento del riscatto.

• art. 2697 c.c.

  La censura sulla ripartizione dell'onere della prova è stata ritenuta inammissibile perché tendeva a contestare il merito della valutazione probatoria.

• art. 2702 c.c.

  Richiamato sulla efficacia probatoria della scrittura privata, ma la censura è stata dichiarata inammissibile per difetto di autosufficienza e specificità.

• art. 2719 c.c.

  Richiamato sulla conformità delle copie, ma la censura è stata dichiarata inammissibile per difetto di autosufficienza e specificità.

• art. 214 c.p.c.

  Richiamato per il disconoscimento del documento; la doglianza è stata però dichiarata inammissibile anche perché non dimostrata la corretta devoluzione in appello.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno è opponibile solo tra le stesse parti o loro aventi causa e per la medesima situazione sostanziale; un giudicato formatosi tra parti diverse non è opponibile alla controparte del diverso giudizio.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato in tema di giudicato interno/esterno; la Corte ha escluso l'opponibilità del giudicato invocato perché formatosi in un diverso giudizio tra parti diverse.

• art. 1595 c.c.

  Richiamato per sostenere la rilevanza delle pronunce sul rapporto principale, ma la Corte ha ritenuto tali pronunce irrilevanti una volta accolta la domanda di riscatto della subconduttrice.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte del ricorrente.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, le censure di motivazione apparente, omessa pronuncia o violazione di legge devono essere formulate con specificità, autosufficienza e chiara indicazione del fatto processuale rilevante; non è sufficiente un richiamo astratto a principi giurisprudenziali.
• La deduzione di omessa pronuncia è inammissibile se il ricorrente non indica in modo puntuale l'atto, la domanda o l'eccezione trascurata e non ne dimostra la decisività rispetto alla decisione.
• Il giudizio di legittimità non può essere trasformato in una richiesta di rivalutazione del merito o delle prove; le censure che contestano la qualificazione dell'attività o l'apprezzamento dei documenti sono inammissibili se mirano solo a un nuovo esame dei fatti.
• Nel tema della prelazione/riscatto nelle locazioni commerciali, l'accoglimento della domanda di riscatto determina una sostituzione retroattiva del retraente al terzo acquirente nella posizione di proprietario, con conseguente irrilevanza delle pretese del terzo incompatibili con tale effetto.
• Il giudicato è opponibile solo se si forma tra le stesse parti, o loro aventi causa, e sul medesimo rapporto sostanziale; un giudicato intervenuto in un diverso giudizio tra parti diverse non può essere automaticamente invocato contro il soggetto rimasto estraneo.
• Quando si contesta la prova documentale in cassazione, occorre indicare in modo preciso dove e come il documento sia stato ritualmente introdotto, contestato e devoluto nei gradi di merito; in difetto, il motivo è inammissibile.

Come è indicizzato