Cassazione Civile, Ordinanza n. 05540/2024 del 01/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile ad uso commerciale condotto in locazione da una società. La conduttrice aveva manifestato interesse all'acquisto e aveva ricevuto la comunicazione preventiva di vendita con indicazione di un prezzo pari a Euro 495.000. In seguito, la proprietaria aveva venduto il negozio e il deposito a una società terza allo stesso prezzo indicato nella denuntiatio, e nello stesso giorno aveva venduto altri immobili prossimi a un soggetto collegato alla società acquirente. La conduttrice ha agito per ottenere il riscatto ex art. 39 l. n. 392/1978, sostenendo che il prezzo del negozio fosse stato simulato per eccesso e che, in realtà, fosse inferiore a quello formalmente dichiarato, con la finalità di neutralizzare il diritto di prelazione/riscatto. In cassazione ha dedotto: violazione dell'art. 39 l. n. 392/1978 e dell'art. 1415 c.c. per l'asserita applicabilità della norma anche al prezzo simulato per eccesso; omesso esame di fatti decisivi; motivazione apparente o mancante; violazione degli artt. 115, 116, 2727, 2729 e 2697 c.c. per la valutazione delle prove, delle presunzioni e dell'onere della prova.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi dal secondo al quinto perché miravano, in sostanza, a sollecitare una diversa valutazione del materiale istruttorio e delle prove, senza integrare un vizio di omesso esame di fatti decisivi o di motivazione meramente apparente. Ha inoltre osservato che la sentenza d'appello aveva motivato in modo sufficiente e che i fatti dedotti non erano decisivi ai fini della simulazione. Una volta dichiarati inammissibili tali motivi, il primo motivo è rimasto assorbito, sicché non è stata esaminata nel merito la questione dell'eventuale applicazione estensiva dell'art. 39 l. n. 392/1978 al prezzo simulato per eccesso. Confermata la soccombenza, la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 39 l. n. 392/1978

  La questione della sua estensione al caso di prezzo simulato per eccesso è rimasta assorbita; la Corte d'appello aveva escluso il riscatto quando il prezzo formalmente dichiarato nella denuntiatio coincide con quello del contratto definitivo, anche se si assume simulato.

• art. 38 l. n. 392/1978

  Richiamato come norma sulla denuntiatio funzionale all'esercizio della prelazione del conduttore.

• art. 1415 c.c.

  Invocato dal ricorrente in relazione alla simulazione del prezzo del contratto di vendita.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Usato per denunciare violazione di legge sostanziale.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Usato per dedurre nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Riformulato nel senso che consente solo il controllo sull'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione non sussiste se non è contestata la veridicità dei fatti, ma solo la loro idoneità probatoria.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un regime legale diverso da quello previsto o deroga al principio di libera valutazione senza base normativa.

• artt. 2727-2729 c.c.

  La censura sulle presunzioni è inammissibile se non si dimostra correttamente la violazione dei criteri legali di gravità, precisione e concordanza.

• art. 2697 c.c.

  È violato solo se l'onere della prova viene erroneamente attribuito alla parte sbagliata; non se il giudice ritiene non assolto l'onere da parte di chi lo aveva.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda soltanto l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non consente di censurare la mancata considerazione di singoli elementi istruttori o di mere argomentazioni difensive.
• La motivazione è censurabile come mancante o apparente solo quando sia del tutto assente, incomprensibile o affetta da contrasti irriducibili; una motivazione concisa ma chiara sul punto decisivo è sufficiente a escludere il vizio.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può essere prospettata per contestare la valutazione di merito delle prove, ma solo quando il giudice attribuisca a una prova un regime legale diverso da quello previsto o disattenda il principio della libera valutazione in presenza di un vincolo normativo.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. sussiste solo se l'onere probatorio viene posto a carico di una parte diversa da quella che, secondo la struttura della domanda o dell'eccezione, ne era gravata; non quando il giudice ritenga semplicemente non raggiunta la prova da parte dell'onerato.
• Le censure sulle presunzioni ex artt. 2727 e 2729 c.c. devono confrontarsi con la valutazione complessiva degli indizi compiuta dal giudice di merito e non possono trasformarsi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio in sede di legittimità.
• In presenza di una ratio decidendi autonoma e sufficiente a sorreggere la decisione, la mancata efficace censura di tale ratio rende assorbite le ulteriori questioni formulate nel ricorso.

Come è indicizzato