Cassazione Civile, Ordinanza n. 08531/2025 del 01/04/2025

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato a più eredi distinti avvisi di accertamento IRPEF recuperando a tassazione una plusvalenza ritenuta realizzata nel 2009 in occasione della vendita di tre appartamenti siti nel Comune di Mozzo, con annesso suolo e stalla, pervenuti agli alienanti per successione ereditaria. Secondo l'Ufficio, la compravendita andava qualificata come cessione onerosa di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e non come vendita di fabbricati, con conseguente imponibilità della plusvalenza ex art. 67 TUIR. La CTP aveva annullato gli avvisi, ma la CTR aveva riformato la decisione, valorizzando il piano di recupero, la convenzione urbanistica e la futura demolizione/ricostruzione. In cassazione i contribuenti principali hanno denunciato violazione dell'art. 67 TUIR e dell'art. 20 del D.P.R. 131/1986, oltre a omesso esame di un fatto decisivo; la ricorrente incidentale ha dedotto violazione dell'art. 116 c.p.c., dell'art. 2700 c.c., dell'art. 2728 c.c., dell'art. 27 L. 457/1978, dell'art. 67 TUIR e dell'art. 20 D.P.R. 131/1986, sostenendo che l'oggetto della vendita fosse in ogni caso un fabbricato e non un'area edificabile, e che la CTR avesse erroneamente riqualificato la cessione sulla base di elementi urbanistici e della futura destinazione del bene.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale nei limiti illustrati in motivazione e ha accolto il secondo motivo del ricorso incidentale, dichiarando assorbite le restanti censure. Ha cassato la sentenza della CTR e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha deciso nel merito accogliendo gli originari ricorsi dei contribuenti e annullando gli avvisi di accertamento. Ha inoltre compensato integralmente le spese dei gradi di merito, dichiarato non ripetibili le spese di legittimità sostenute dai ricorrenti principali e dall'interveniente, e posto a carico dell'Agenzia delle Entrate le spese del giudizio di cassazione relativo al ricorso incidentale, nei limiti indicati in dispositivo.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 917 del 1986

  La plusvalenza imponibile presuppone la cessione onerosa di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria; se il bene ceduto è un fabbricato già esistente, la norma non è applicabile, anche se il lotto residui edificabile o sia destinato a futura demolizione e ricostruzione.

• art. 20 D.P.R. n. 131 del 1986

  È norma di interpretazione degli atti rilevante nel sistema dell'imposta di registro; non consente, nel caso esaminato, di riqualificare la vendita di un fabbricato come cessione di area edificabile ai fini dell'imposizione diretta.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c.

  È il paradigma con cui sono stati veicolati i motivi del ricorso principale, per denunciare violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per censurare l'asserita erronea valutazione delle prove legali da parte della CTR.

• art. 2700 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente incidentale a tutela dell'efficacia probatoria del contenuto degli atti pubblici e delle risultanze urbanistiche.

• art. 2728 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente incidentale in tema di presunzioni e del loro governo probatorio.

• art. 27 L. n. 457 del 1978

  Richiamato per la disciplina dei piani di recupero, sostenendosi che la ricostruzione con medesima volumetria integri conservazione del fabbricato esistente.

• art. 384, comma 2, seconda parte, c.p.c.

  Consente alla Corte, quando non occorrano ulteriori accertamenti in fatto, di decidere la causa nel merito dopo la cassazione.

• art. 62, comma 2, D.Lgs. n. 546 del 1992

  È richiamato insieme all'art. 384 c.p.c. quale base per la decisione nel merito nel processo tributario.

• art. 371-bis c.p.c.

  Applicato in via estensiva alla rinnovazione della notificazione del ricorso in cassazione a seguito dell'ordinanza interlocutoria.

• art. 110 c.p.c.

  Richiamato per affermare l'ammissibilità dell'intervento del successore universale della parte deceduta nel giudizio di cassazione.

• art. 372 c.p.c.

  Utilizzato per la produzione documentale necessaria a comprovare la qualità di erede nel giudizio di legittimità.

• art. 67 TUIR

  È il parametro sostanziale della controversia fiscale, interpretato in modo restrittivo quanto alla nozione di terreno edificabile e non estensibile ai fabbricati.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze ex art. 67 TUIR, la vendita di un fabbricato già esistente non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile solo perché l'immobile è inserito in un piano di recupero, è destinato a demolizione o consente un successivo incremento di volumetria.
• L'alternativa fiscale tra terreno edificabile e fabbricato esistente non ammette categorie intermedie: l'Amministrazione non può costruire un "tertium genus" basato su elementi urbanistici o sull'intenzione futura delle parti.
• La potenzialità edificatoria residua del suolo non trasforma il bene ceduto in area edificabile ai fini impositivi, se l'oggetto della compravendita è, sul piano giuridico e sostanziale, un edificio già esistente.
• La qualificazione dell'atto deve rispettare il tipo negoziale effettivamente posto in essere e il regime fiscale tassativo previsto dal legislatore, senza ricorrere a riqualificazioni che eludano la distinzione tra vendita di fabbricato e vendita di terreno.
• Nel giudizio di cassazione è ammissibile l'intervento del successore universale della parte deceduta, purché la qualità di erede sia allegata e documentata nei modi consentiti e resa conoscibile alle altre parti.
• Quando la questione è definita sulla base di un principio di diritto ormai consolidato e non occorrono ulteriori accertamenti in fatto, la Corte può cassare e decidere nel merito, annullando direttamente gli atti impugnati.

Come è indicizzato